Устранение недостатков застройщиков

Что делать, если застройщик построил квартиру с недостатками

Устранение недостатков застройщиков

Наступил долгожданный момент, когда госкомиссия проверила ваш дом и выдала разрешение на ввод в эксплуатацию. Застройщик начал рассылать приглашения на приемку квартиры. Вы осмотрели свою долевку и нашли дефекты. Что делать?

Осмотр квартиры

Обязательно возьмите с собой договор участия в долевом строительстве и откройте его на той странице, где описывается состояние передаваемой квартиры.

Проверяйте по порядку каждую позицию, все потолки, полы, стены, окна и двери, наличие озвученной отделки (покраска, обои, напольное покрытие и т.п.), сантехники, газовых плит и всего остального. Помечайте галочками то, что на месте. Записывайте претензии на отдельный лист.

Иногда у застройщиков бывает специальный бланк дефектной ведомости, где можно отразить обнаруженные недоделки. Фотографируйте найденные дефекты.

Если дефекты нашлись, не торопитесь подписывать финальный акт приема-передачи!

Дело в том, что по закону дольщик имеет право отказаться от подписания акта приема-передачи, если готовая квартира не соответствует условиям договора, проектной документации, обязательным требованиям.

Акт можно не подписывать до тех пор, пока застройщик не устранит дефекты, или не возместит вам расходы на их устранение, или не сделает соразмерное уменьшение цены квартиры (скидку на обнаруженные дефекты).

Однако есть важные нюансы.

Отказ от подписания акта приема-передачи

Отказ от подписания акта приема-передачи квартиры откладывает срок вашего въезда в квартиру и регистрации права собственности, и в то же время позволяет требовать неустойку за просрочку сдачи квартиры вплоть до даты подписания акта. Мы советуем не затягивать сильно с подписанием акта исключительно из-за желания высудить неустойку побольше.

Попытайтесь найти разумный баланс между собственным удобством и желанием получить неустойку. К сожалению, есть такие застройщики, с которыми длительное неподписание акта приема-передачи не имеет особого смысла: они могут просто игнорировать всякие претензии, не устранять дефекты и вообще находиться в предбанкротном состоянии.

Вы готовы ждать месяцами, пока идут суды, и сидеть без квартиры?

Отказаться от приемки квартиры по акту можно при наличии одновременно 2 условий:

  • в квартире имеются недостатки — несоответствия условиям договора, проектной документации, обязательным требованиям;
  • вы потребовали у застройщика составления акта о несоответствии объекта обязательным требованиям в порядке ч. 5 ст. 8 ФЗ об участии в долевом строительстве.

Второе условие крайне важно: без требования акта о несоответствии ваш отказ от подписания акта приема-передачи признают незаконным.

При обнаружении дефектов в ходе приемки сразу попросите у представителей застройщика составить акт о несоответствии. Если они его составляют добровольно, отразите в нем все выявленные дефекты и заберите себе один экземпляр акта, подписанный вами и застройщиком. Если не составляют, тогда вам надо потребовать составления такого акта. Напишите застройщику такое заявление в 2 экземплярах:

Претензия к застройщику по дефектам квартиры

Это заявление вам нужно вручить застройщику под роспись на вашем экземпляре (либо направить заказным письмом с уведомлением о вручении).

Если после этого акт составят, хорошо, вы можете попробовать договориться с застройщиком, например, об устранении недостатков в конкретный разумный срок.

Эту договоренность надо зафиксировать письменно: либо подписать с застройщиком соглашение об устранении дефектов, либо вручить под роспись претензию с требованием об устранении дефектов в конкретный срок.

В какие сроки застройщик обязан устранять недостатки квартиры?

В пункте 2 статьи 7 ФЗ-214 сказано, что дольщик имеет право потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Что считается разумным сроком, в законе не сказано, то есть вы можете определить его самостоятельно в своей претензии.

На основании пункта 6 той же статьи 7 застройщик, однако, может согласовать с вами иной срок для устранения недостатков (в т.ч. такой срок может быть прописан в договоре долевого участия).

Ни в коем случае не надо подавать претензию без указания точного срока устранения недостатков! Если вы уже это сделали, и в вашем договоре долевого участия не прописаны сроки устранения недостатков, лучше вручите повторную претензию с указанием четкого срока для устранения дефектов. Это избавит вас в суде от лишних вопросов касательно исчисления срока и неустойки. Обратиться в суд вы сможете, если застройщик отказался устранить недостатки в согласованный вами срок / не отказывался устранять недостатки, но по факту ничего не устранил / устранил недостатки лишь частично.

Еще про сроки устранения дефектов:
Как посчитать неустойку за просрочку устранения дефектов квартиры по ДДУ

Что делать, когда застройщик не составляет акт о несоответствии, дефекты устранять не собирается и настойчиво требует подписать акт приема-передачи квартиры?

Если у вас нет подписанного застройщиком акта о несоответствии, тогда до приемки квартиры стоит зафиксировать имеющиеся недостатки. Для этого обратитесь в независимое экспертное учреждение, которое делает строительно-технические экспертизы.

Проведите за свой счет экспертизу квартиры с обязательным вызовом на нее застройщика. В заключении эксперта должны быть отражены имеющиеся дефекты и их характер, а также расчет стоимости устранения недостатков (при необходимости).

Если экспертиза подтверждает наличие строительных недостатков, застройщик обязан будет возместить вам затраты на экспертизу.

После заключения эксперта вы можете принять квартиру по акту приема-передачи. Но акт нужно подписывать с оговоркой о наличии дефектов. Дело в том, что в типовой форме акта у всех застройщиков есть фраза о том, что претензий по состоянию объекта не имеется. Поэтому вы делаете следующее: подписываете все экземпляры акта и в каждом экземпляре под своей подписью делаете приписку:

«Имеются претензии по состоянию квартиры на основании дефектной ведомости № дата / акта о несоответствии квартиры № дата / заключения эксперта № дата. Подпись, Фамилия И.О.»

После подписания акта вы регистрируете право собственности на квартиру и определяетесь с дальнейшими действиями.

Вариант 1. Устранение недостатков силами и за счет застройщика.

Не рекомендуется. Во-первых, вам придется сидеть с неотремонтированной квартирой неопределенно долго.

Во-вторых, даже наличие положительного решения суда об обязании застройщика устранить недостатки может быть сложно или нереально исполнить.

Но если вы все-таки выбираете этот вариант, тогда после претензии, экспертизы, подписания акта-приема передачи вы можете обратиться в суд с иском к застройщику с требованиями:

  • обязать застройщика устранить недостатки;
  • взыскать неустойку за нарушение сроков устранения недостатков (порядок расчета здесь);
  • взыскать неустойку за просрочку передачи квартиры;
  • взыскать расходы на проведение экспертизы;
  • взыскать компенсацию морального вреда (по вашей оценке);
  • взыскать штраф по ч.6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей».

Вариант 2. Соразмерное уменьшение цены квартиры на стоимость устранения недостатков.

При проведении экспертизы в таком случае вам нужно будет сделать расчет стоимости устранения недостатков. Эксперт составит смету, и вы получите точную сумму, которую будете требовать от застройщика. У варианта 2 плюса:

1) возмещение по этому варианту не зависит от фактического устранения дефектов (т.е. вы можете высудить компенсацию с застройщика, а после получения денег начать ремонт). Устранять недостатки можно когда угодно после экспертизы;

2) вы можете сэкономить, отремонтировав квартиру дешевле озвученных экспертом сумм.

Порядок действий при таком варианте (после экспертизы и акта приема-передачи):

  • повторная претензия застройщику с новым требованием о соразмерном уменьшении стоимости квартиры на сумму, определенную экспертом, и возмещении затрат на экспертизу в 10-дневный срок. К претензии приложите копии заключения эксперта и документов на оплату экспертизы (договор, платежка);
  • обращение в суд с иском о взыскании _____ руб. в счет соразмерного уменьшения стоимости квартиры, неустойки за просрочку устранения недостатков, неустойки за просрочку передачи квартиры, расходов на экспертизу, компенсации морального вреда, штрафа по ч.6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей».

Вариант 3. Возмещение ваших расходов на устранение недостатков квартиры.

Для этого варианта требуется фактическое устранение недостатков. То есть сначала вы делаете ремонт и оплачиваете его сами.

Вам нужно будет собирать все чеки на покупку стройматериалов, делать письменный договор подряда с ремонтной бригадой, подробную смету с описанием всех видов работ по устранению дефектов, акты приемки работ и т.п.

Если ремонтники не только устраняют выявленные дефекты долевки, но и делают что-то дополнительно, стоит сделать отдельные договоры с ними на устранение дефектов и на все остальное. Это поможет вам избежать в суде вопроса: «А не требуете ли вы что-то лишнее?» Далее ваш план действий таков:

  • повторная претензия застройщику с новым требованием о возмещении расходов на устранение недостатков и возмещении затрат на экспертизу в 10-дневный срок. К претензии приложите копии заключения эксперта и документов на оплату экспертизы (договор, платежка), документов по устранению дефектов (договоры, платежки, чеки, акты, сметы и т.п.);
  • обращение в суд с иском о взыскании _____ руб. в счет возмещения расходов на устранение недостатков квартиры, неустойки за просрочку устранения недостатков, неустойки за просрочку передачи квартиры, расходов на экспертизу, компенсации морального вреда, штрафа по ч.6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей».

Сроки предъявления претензий.

По ФЗ «Об участии в долевом строительстве» вы можете предъявлять претензии застройщику по качеству квартиры в течение гарантийного срока — 5 лет с даты передачи квартиры по акту.

Однако  реалии таковы, что многие недобросовестные застройщики могут регистрировать под каждый дом новое ООО: дом сдали — ООО слили или обанкротили, сделали новое. Поэтому особо надеяться на 5 лет гарантии не стоит — возможно, еще до окончания гарантии вам просто некому будет предъявлять претензии.

Поэтому мы настоятельно рекомендуем разобраться со всеми дефектами долевки в кратчайшие сроки после получения квартиры.

О неустойке

С 1 января 2017 года в статью 7 ФЗ об участии в долевом строительстве вносится пункт 8, устанавливающий порядок взыскания неустойки за нарушение срока устранения недостатков квартиры.

Эта неустойка будет считаться от стоимости расходов, необходимых на устранение соответствующих дефектов.

Эту сумму можно взять либо из экспертного заключения, где подсчитана стоимость устранения недостатков, либо на основании фактически понесенных вами расходов на устранение дефектов квартиры за свой счет. Размер неустойки — 1% за каждый день просрочки.

Подробнее: Как посчитать неустойку за просрочку устранения дефектов квартиры по ДДУ

До 1 января 2017 года вы можете рассчитывать такую неустойку в размере 3% от цены квартиры (порядок расчета).

Читать также:
Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома
ЧаВо: неустойка по 214-ФЗ за нарушение срока передачи квартиры по ДДУ
Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной
Куда жаловаться на застройщика
Застройщика признали банкротом: как получить квартиру или деньги

Статья с сайта Паритет — защита прав потребителей. Образцы претензий.



Источник: //paritet.guru/stati/chto-delat-esli-zastroyshhik-postroil-kvartiru-s-nedostatkami.html

Блог

Устранение недостатков застройщиков

Поскольку ответственность за содержание общего имущества МКД несет управляющая организация, все недостатки в строительстве, допущенные застройщиком, становятся головной болью управляющей организации. 

При промерзании наружных стен, нерабочей пожарной сигнализации, отсутствии пожарных гидрантов, пролитии квартир из-за некачественной кровли собственники заваливают жалобами управляющую организацию, обращаются в органы жилищного надзора,  МЧС.

В лучшем случае управляющей организации прилетает предписание с требованием устранить недостатки; в худшем – штраф за нарушение лицензионных требований.

К правоотношениям между застройщиком и собственниками многоквартирного дома применяются положения Гражданского кодекса РФ о строительном подряде.

При этом, согласно сложившейся  судебной практике, управляющая организация выступает третьим лицом по искам собственников либо органов местного самоуправления  к застройщикам об устранении недостатков. По поручению и от имени собственников управляющая организация направляет застройщику претензии и в дальнейшем  по доверенности может  представлять интересы собственников в суде.

При этом ТСЖ,  согласно ч. 8 ст. 138 ЖК, вправе представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом данного дома, в том числе с третьими лицами.

Следовательно,  если в МКД организовано ТСЖ, и в таком доме имеются недостатки, связанные с ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств, то товарищество вправе обратиться к такому нерадивому застройщику с соответствующими претензиями.

Интересы собственников защищают законы, регулирующие отношения между застройщиками и покупателями новостроек.

В частности, это закон “О защите прав потребителей”, положения ГК РФ, предусматривающие процедуру приемки квартиры, а также федеральный закон от 30.12.

2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, касающийся вопросов долевого строительства.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект построен с отступлениями от обязательных требований, или с иными недостатками, делающими его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. 

В соответствии с ч.2 ст.

755 ГК РФ, подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

Согласно с ч.5 ст.7   Федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

  • безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  • соразмерного уменьшения цены договора;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Правом на предъявление к подрядчику претензий, связанных с некачественно выполненными работами по договору, а также их выбор из представленного ранее перечня обладает исключительно заказчик.

Судебная практика исходит из того, что любое нарушение требований СНиП, СП, ГОСТов, допущенных при строительстве, делает результат работ некачественным.

В соответствии с п.32, “Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.

2013, в течение срока исковой давности для требований участника долевого строительства, предъявляемых к застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, выявленным в течение гарантийного срока, начинается со дня заявления о недостатках.

“Разумные сроки”, о которых говорится в законе, – понятие довольно растяжимое, поэтому дату исправления дефектов лучше уточнить сразу же, в момент обнаружения, и закрепить документально (подписать с Застройщиком соглашение о добровольном устранении недостатков).

Следует обратить внимание, что в пределах гарантийного срока действует презумпция вины подрядчика за недостатки выполненных работ.  Если в результате некачественно выполненных Застройщиком работ будет причинен вред имуществу собственников,  компенсировать вред обязан застройщик.

Так в  Апелляционном  определении Омского областного суда от 28.05.2014 г. по делу № 33-3214/2014, суд указал, что поскольку вред был причинен по причине некачественно выполненной системы отопления, которая находится на гарантии застройщика, то и возмещать его обязан застройщик.

 Иски об устранении недостатков застройщиком  являются выигрышными, главное –  не терять время, пока застройщик не успел обанкротиться  или ликвидироваться.

Источник: //www.burmistr.ru/blog/obshchee-imushchestvo-mkd/otvetstvennost-zastroyshchika-za-stroitelnye-nedostatki/

Вс разъяснил, как победить застройщика, сдавшего жилье с дефектами

Устранение недостатков застройщиков

“Заходите и живите!” – призывает реклама покупателей квартир с отделкой. Такое жилье дороже, но и ремонт сегодня недешев, поэтому есть немало семей, предпочитающих готовые к заселению квартиры.

Но, как часто бывает, рекламный слоган про квартиру, уже готовую к заселению, оказывается очень далеким от действительности.

В этом убедилась Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, когда изучала результаты спора гражданина и застройщика.

Человек купил готовую к заселению однокомнатную квартиру и получил целый набор недостатков. Переделывать длинный список недоделок фирма отказалась, и горе-новосел пошел в суд. Но проиграл, так как выявленные дефекты “не препятствуют проживанию и не являются существенными недостатками квартиры”.

Пришлось новоселу дойти до Верховного суда, который посчитал требования гражданина вполне справедливыми. По мнению высокой судебной инстанции, многочисленные недоделки могут свидетельствовать о несоответствии квартиры предъявляемым к жилью требованиям. А защитить права гражданина в этом случае должен Закон “О защите прав потребителей”.

Верховный суд проверит процедуру оплаты госпошлин в ГИБДД

Вот как пересматривал спор Верховный суд. Гражданин получил от застройщика квартиру с многочисленными строительными дефектами: и пол, и стены, и потолок – все кривое, бетонная стяжка хрупкая, обои просто грязные, край радиатора заходит за пределы дверного проема. Покупатель посчитал справедливым, если застройщик бесплатно исправит все недостатки или оплатит ему стоимость ремонта.

Но застройщик выдвинул в суде следующие аргументы: недостатки квартиры несущественные и не мешают использовать квартиру по назначению. А если квартира пригодна для проживания, то дольщик не вправе требовать “безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения цены”. Про уменьшение цены говорит закон о долевом строительстве.

А еще, заявил застройщик, в договоре с новоселом было условие о том, что передаваемая дольщику квартира должна соответствовать проектной документации и техническим и градостроительным регламентам.

Она им и соответствует, то есть качество квартиры соответствует условиям договора между застройщиком и дольщиком. А значит, по договору никто никому ничего не должен.

Ведь у жилья есть разрешение на ввод в эксплуатацию.

Множество недоделок может говорить о несоответствии квартиры предъявляемым к жилью требованиям

В суде фирма утверждала, что дефекты, которые они не оспаривают, являются дефектами только с точки зрения некоторых строительных нормативов. Но эти нормативы “носят всего лишь рекомендательный характер и не включены в перечень обязательных к применению стандартов и сводов правил”. Значит, и вменять их нарушение в вину застройщику нельзя.

С такими “железобетонными” аргументами застройщика согласились все местные суды и полностью отказали новоселу в иске.

А вот Верховный суд РФ, изучив по просьбе новосела отказы, с подобным решением коллег не согласился.

По мнению Верховного суда, Закон “Об участии в долевом строительстве…” (статья 7) обязывает застройщика передать дольщику квартиру, качество которой соответствует не только условиям договора между ними, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных норм, но также и “иным обязательным требованиям”.

ВС разъяснил, когда нельзя строить торговый центр рядом с жилым домом

По мнению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда, если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами России, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве), то к отношениям, возникающим из таких договоров, имеет прямое отношение Закон “О защите прав потребителей”. Он применяется в части, не урегулированной специальными законами.
Так, в “потребительском” законе перечислено, что считается недостатком товара: это несоответствие товара обязательным требованиям или условиям договора, а при их отсутствии или неполноте условий – обычно предъявляемым требованиям. В договоре между новоселом и застройщиком не определены спорные требования к качеству работ по стяжке пола, выравниванию стен и потолков. Согласно выводам экспертизы выявленные при приемке квартиры отклонения “являются нарушением требований ряда СП и СНиП”. Но в договоре истца нет и условий, которые допускали бы наличие строительных дефектов.

Местным судам, подчеркнула высокая инстанция, следовало установить, являются ли требования упомянутых СНиП и сводов правил теми требованиями, которые обычно предъявляются к качеству работ при простой отделке квартиры, и если являются, то могло ли их нарушение вести к отказу в удовлетворении заявленных требований.

В общем, Верховный суд велел пересмотреть дело.

Источник: //rg.ru/2018/10/24/vs-raziasnil-kak-pobedit-zastrojshchika-sdavshego-zhile-s-defektami.html

Срок устранения недостатков застройщиком по закону в 2020 году

Устранение недостатков застройщиков

Не всегда срок устранения недостатков застройщиком соответствует ожиданиям дольщика. Эта публикация поможет разобраться с нюансами действующего законодательства, правильными действиями на всех стадиях приемки объекта недвижимости. Представленная ниже информация пригодится для составления обоснованных претензий и качественной подготовки документов при обращении в судебные инстанции.

Какие сроки устанавливает закон и от какого момента их считать

Срок устранения недостатков застройщиком сформулирован по закону № 214 от 30 декабря 2004 г., как «разумный». Общее определение обосновано отсутствием точных знаний о сути реальных проблем.

Понятно, что замена негодной ручки в дверях проще и дешевле по сравнению с заливкой новой бетонной стяжки.

Подразумевается квалифицированное выявление дефектов с последующей подготовкой действительно обоснованной претензии.

Проще всего, когда точные сроки указаны в тексте договора купли продажи вместе со штрафным санкциями. В этом случае излишни подробные комментарии. При отсутствии взаимопонимания с застройщиком дольщик обращается с иском в суд.

Следует помнить, что закон «О защите прав потребителей» (ФЗ № 2300-1 от 7 февраля 1992 г. в новейшей редакции от 18 марта 2019 г.) устанавливает максимальный срок на исправление недостатков по любым услугам не более 45 дней.

Важно! Устранить или минимизировать проблему сроков устранения недостатков можно на стадии подготовки договора купли-продажи. Период устранения недостатков считается с даты передачи застройщику претензии.

Кроме срока устранения недостатков очень важно понимать, какой гарантийный срок установлен на работы. Он установлен общими нормами действующего законодательства. По упомянутому закону № 214 минимальная длительность гарантийных обязательств составляет:

  • 3 года — на водопровод, электроснабжение, другие инженерные системы;
  • 5 лет – на строительные конструкции.

Соответствующий срок рассчитывается «автоматически» с даты подписания акта приемки-передачи. Гарантия подразумевает, что обнаруженные в этот период недостатки – полностью ответственность застройщика.

Недостатки можно обнаружить сразу при приемке или позднее, если они были скрытыми.

Как правильно осмотреть квартиру при приемке

Предварительно уточняют уровень готовности, указанный в ДКП. В современных новостройках квартиры часто предлагаются без чистовой отделки. Владелец сам выполняет отделочные работы в соответствии с личными предпочтениями, либо поручает их специалистам.

Подробно ознакомиться с процедурой приемки можно с помощью тематических публикаций нашего сайта. Ниже приведены нюансы, на которые следует обратить особое внимание:

  • даже в «черновом» состоянии стены, потолки и пол должны быть ровными, без щелей на стыках;
  • оставленные технологические металлические штыри в монолитных конструкциях создают мостики холода и бурые пятна на видимых поверхностях;
  • чрезмерная влажность свидетельствует о плохой изоляции, недостаточной вентиляции;
  • в процессе приемки проверяют целостность пломб и записывают показания счетчиков;
  • кроме функционального состояния уточняют корректность монтажа радиаторов отопления.

Некоторые застройщики предлагают стандартный лист осмотра как приложение к акту приема-передачи. Рекомендуется составить собственный перечень позиций для обязательной пошаговой проверки.

При недостатке собственных знаний и навыков пользуются услугами профильных специалистов. Утечки тепла, например, проверяют с помощью специализированных приборов. Своевременное устранение существенных дефектов предотвратит проблемы, поможет оптимизировать эксплуатационные расходы.

Дольщик вправе отказаться подписывать акт приемки-передачи, если объект недвижимости не соответствует следующим критериям:

  • параметрам, указанным в договоре купли-продажи;
  • данным конструкторской документации;
  • действующим строительным, санитарным нормативам.

Последовательность действий в стандартной ситуации:

  • выявленные недостатки фиксируют в отдельном акте;
  • перечисляют несоответствия, вручают документ застройщику под роспись ответственного лица или отправляют письмом с обязательным уведомлением о вручении адресату;
  • оформляют письменное соглашение с застройщиком об устранении выявленных недостатков с указанием конкретного «разумного» срока (как правило, не более 2-3 месяцев);
  • после выполнения соответствующих обязательств подписывают акт приема-передачи, завершают сделку приобретения недвижимости.

Что делать, если недостатки обнаружили не сразу

Как только обнаружили недостаток – сразу подавайте претензию, в которой изложите все обстоятельства. Затягивать с претензиями не стоит.

Установленные законом гарантийные сроки 3 (5) лет в некоторых ситуациях бесполезны. Недобросовестные коммерсанты оформляют каждый объект на новую компанию.

После банкротства одноразового общества с ограниченной ответственностью компенсировать убытки не получится.

По этой причине, следует как можно раньше решать вопросы по устранению недостатков и неустойке. Достаточно сложно доказать свою правоту, если акт приема-передачи подписан без указания определенных замечаний. Законом исключены компенсации по следующим позициям:

  • естественный износ, который сопровождается ухудшением эстетических и технических параметров объекта недвижимости;
  • нарушение пользователями правил эксплуатации;
  • отсутствие должного ухода, регламентного обслуживания.

Не будут достаточным поводом для получения компенсации от застройщика неисправности, которые появились после дополнительных ремонтных работ, реконструкции.

Какие требования можно предъявить застройщику

Для решения рассматриваемой проблемы законом установлены следующие способы:

  • устранение недостатков застройщиком за собственный счет;
  • перечисление дольщику денежных средств за выполненные ремонтные работы;
  • пропорциональное предполагаемым затратам снижение цены по ДКП.

Далее перечисленные возможности рассмотрены подробно с учетом рассмотрения спора в судебных инстанциях.

В первом варианте привлекает удобство оформления соглашения, отсутствие лишних забот. Однако придется еще раз довериться компании, которая не выполняла свои обязательства. Следует подчеркнуть:

  • трудность контроля действий подрядчиков;
  • возможность нарушения сроков;
  • отсутствие личной проверки приобретаемых материалов.

При выполнении ремонта собственными силами отмеченные недостатки устранить не трудно. Работы можно сделать самостоятельно или с применением подряда. Однако в любом случае понадобится действительное устранение выявленных дефектов. Для подтверждения в суде затрат необходимо собрать:

  • кассовые чеки;
  • выписки с лицевого счета в банке;
  • письменные расписки;
  • договора с подрядчиками.

Если кроме ремонта выполняются иные работы, их оформляют отдельными соглашениями. Таким же образом рекомендуется организовать оплату.

В этом варианте предполагаются дополнительные преимущества:

  • к ремонту можно приступить после положительного решения суда;
  • не обязательно в действительности устранять все выявленные дефекты;
  • материальные затраты могут получиться меньше, чем экспертная оценка.

Как заставить застройщика устранить дефекты

В худшей ситуации, когда застройщик отказывается подписывать акт о выявленных неисправностях, необходимо зафиксировать проблемы официально. Для этого обращаются в специализированную экспертную компанию, которая имеет лицензию на проведение соответствующих работ. На совместный осмотр письменным уведомлением приглашают представителя застройщика.

Направляем претензию

Встречается мнение, что максимальный срок направления претензии застройщику ограничен гарантийными обязательствами (по закону или в соответствии с текстом ДКП). Это не совсем так.

Гарантия предоставляет дольщику возможность не доказывать, что недостатки возникли по вине застройщика.

Если гарантия закончилась, то претензию тоже можно направить, но вероятность ее удовлетворения заметно снижается.

В тексте нужно прописать конкретный перечень недостатков, которые нужно устранить. Если требуют неустойку, то при расчете берут 1% за каждый день:

  • от стоимости квартиры по ДКП за нарушения срока передачи;
  • от суммарных затрат на ремонт по устранению недостатков.

На нашем портале можно скачать образец и чистый бланк претензии.

Обращаемся в суд

Если застройщик добровольно не устраняет недостатки, остается обратиться в суд. В исковом заявлении пропишите те же требования, что и в претензии.

Кроме затрат на устранение недостатков в заявлении можно указать взыскания по нескольким позициям:

  • нарушение сроков передачи объекта недвижимости, устранения дефектов;
  • компенсацию морального вреда и 50% от общей суммы иска за отказ выполнять законные требования потребителя (ФЗ № 2 300-1, статья 13, п. 6);
  • возврат расходов на профессиональную экспертную оценку.

Если дольщик сам устраняет дефекты, предоставляются документы о выполненных работах, приобретенных материалах.

К сведению! Срок давности для подачи искового заявления – 3 года. Отсчитывать нужно с момента обнаружения недостатков.

Заключение

При выборе подходящего способа устранения недостатков и получения компенсации следует в комплексе оценить реальную ситуацию. Существенное значение имеет согласие застройщика решить проблемы полюбовно. Даже в таком случае необходимо оформлять все важные действия документально в соответствии с представленными выше инструкциями.

Если нельзя обойтись без судебных исков решение принимают после внимательного изучения важных деталей.

Следует помнить, что желание получить большую компенсацию по срыву сроков передачи объекта недвижимости новому владельцу не всегда целесообразно.

Необходимо учесть риск возможного разорения застройщика (случайного или намеренного). Аналогичным образом оценивают весомость длительных гарантийных обязательств.

Источник: //ipotekaved.ru/ddu/srok-ustraneniya-nedostatkov-zastrojshhikom.html

За какое время застройщик обязан исправить строительные дефекты – ЮК

Устранение недостатков застройщиков

На пути к долгожданному новоселью инвестора может поджидать много неожиданных, но отнюдь не приятных сюрпризов.

И даже на самом последнем этапе, когда, казалось бы, все позади, дом построен, и осталось только получить ключи от своей квартиры, радость от предстоящего новоселья может быть омрачена недоделками и строительными дефектами, обнаруженными во время приемки жилья. Такая ситуация далеко не редкость, и возмущением в адрес нерадивых строителей ее не поправишь.

Но есть законные способы, позволяющие заставить строительную компанию исправить свои огрехи. В законе определен срок устранения недостатков застройщиком, и прописан алгоритм действий в этой ситуации. Как добиться от застройщика своевременно исправить недочеты строительства?

Для законодателя приоритетными являются интересы простых граждан, вложивших деньги в строительство своей будущей квартиры. Поэтому он позаботился о том, чтобы инвесторы долевого строительства получали качественное и благоустроенное жилье. Гарантии качества, которые должен предоставить застройщик гражданам, описаны в 7 ст. 214 ФЗ.

Согласно статье, жилье должно быть построено в четком соответствии с договором, проектной документацией и существующими строительными и техническими стандартами. Не допускается передача объекта, характеристики которого хуже или не соответствуют документам.

За подобные нарушения к застройщику могут быть применены санкции вплоть до расторжения договора.

Нередко застройщики включают в ДДУ пункт, снимающий с них ответственность за плохое качество объекта.

Это условие является незаконным и не освобождает строителей от своих обязательств.

Застройщик заинтересован побыстрее передать объект участнику, и в этом интересы сторон совпадают. Однако нередко желание строителей ускорить этот процесс связано с недоделками и дефектами, которые пытаются скрыть от дольщика. Поэтому инвестор должен проявить бдительность и не дать себя обмануть.

Существуют определенные правила приемки жилья, которыми не следует пренебрегать. Если дольщик не компетентен в вопросах строительства, лучше взять с собой специалиста.

Не стоит спешить с подписанием акта, подпись участника означает, что он не имеет никаких претензий к строителям, и его полностью устраивает качество квартиры.

Если в ходе осмотра обнаружатся недостатки, их нужно письменно зафиксировать либо в отдельном смотровом листе, либо в приемо-передаточном акте.

Однако не все строительные огрехи можно обнаружить при приемке квартиры. Существует много скрытых дефектов, которые невозможно увидеть при осмотре.

Некоторые недостатки строительства могут проявиться и через несколько лет после вселения.

На этот случай законодатель предусмотрел гарантийный срок на жилье, в течение которого застройщик отвечает за построенный им объект и обязан исправить строительный брак.

По закону гарантия должна составлять не менее пяти лет на строение и не менее трех лет на инженерные системы дома. В этот период граждане могут также предъявить претензии строительной компании, обязав ее устранить выявленные дефекты.

Законодатель предоставляет инвестору на свое усмотрение выбрать способ исправления дефектов строительства. Участник может потребовать от застройщика:

  • устранить имеющийся брак за свой счет;
  • уменьшить цену за жилье;
  • оплатить ремонтные работы, выполненные самим дольщиком.

Все свои требования инвестор должен оформить в виде претензии и направить ее в строительную фирму.

Если дольщик решил предоставить возможность исправить свои огрехи самим строителям, он должен прописать в претензии конкретный срок исправления недоделок. Но многим гражданам не совсем понятно, в какой срок застройщик должен устранить недостатки.

Дело в том, что в 214 ФЗ четко не прописан период времени, отведенный для исправления дефектов. По закону строительная фирма должна выполнить ремонтные работы «в разумный срок», указанный участником проекта.

Что имеет в виду законодатель, употребляя данную формулировку? Несмотря на то, что это понятие относительное, и общих правил определения разумности не существует, в законе неслучайно применен именно этот термин.

В данном случае принцип разумности подразумевает под собой, что отведенного времени должно хватить для устранения дефектов, но в то же время срок не должен быть слишком коротким или неоправданно долгим.

На выполнение каждой строительной работы необходим определенный промежуток времени. На законодательном уровне невозможно предположить, какой именно недостаток допустят строители.

Если речь идет о небольшом дефекте, то возможно для его устранения достаточно одного-двух дней, в то время как срок исправления существенного строительного брака займет не меньше месяца.

Исходя из этого, дольщик должен решить сам, сколько времени дать застройщику для исправления недочетов. Однако неспециалисту определить оптимальные сроки достаточно сложно. Если дольщик не силен в строительной науке, лучше всего пригласить независимых экспертов или знакомых, разбирающихся в строительстве.

Следует также учесть, что если срок для устранения дефектов в претензии не указан, вступает в действие закон о защите потребителей.

Статья 20 названного закона устанавливает конечный срок для исправления недочетов по любой услуге, который не может превышать 45 дней.

Если застройщик не выполнил необходимые ремонтные работы на объекте, то на следующий день после наступления срока, отведенного для устранения дефектов, наступает ответственность, предусмотренная законом о защите потребителей.

За каждый просроченный день строительная компания должна будет выплачивать пеню в размере 1% от полной суммы договора. Если выявленные недостатки оказались настолько существенными, что жилье признано непригодным для проживания, помимо неустойки застройщик обязан также компенсировать 1% от стоимости ремонтных работ.

Инвестор может обратиться в суд с требованием к застройщику об устранении дефектов, взыскании положенной неустойки и компенсации своих расходов. У дольщика также есть возможность отказаться от дальнейшего выполнения договора и расторгнуть его в одностороннем порядке.

Какие действия предпринять в этом случае – решать дольщику, но в любом случае рекомендуется сначала проконсультироваться с опытным юристом.

Обращаясь в Общество защиты прав дольщиков, вы можете полностью положиться на профессионализм наших сотрудников, которые найдут оптимальное решение вашей проблемы. Для связи с нами зайдите в раздел «Контакты».

Источник: //help-ddu.ru/spory-s-zastrojshhikom/kak-opredelit-srok-ustraneniya-nedostatkov-zastrojshhikom

Юрист Лукин