Продажа квартиры общей совместной собственности без определения долей

Совместная собственность на квартиру без определения долей

Продажа квартиры общей совместной собственности без определения долей
Время чтения: 4 минут

Совместная собственность на квартиру без определения долей регулируется в России положениями Гражданского и Семейного кодексов. Владение имуществом предусматривает разные формы собственности.

Пребывая в законных брачных отношениях, супруги покупают жилье, транспортные средства, ценные вещи. В дальнейшем все эти объекты обретают статус совместной собственности. При использовании квартиры у обоих членов семейной четы проблемы обычно не возникают.

Сложности появляются, когда нужно распорядиться недвижимостью, поскольку она считается общей.

Определение общей совместной собственности на жилье

Наиболее простой ответ на вопрос, что такое общая совместная собственность на квартиру, звучит так: конкретное недвижимое имущество одновременно принадлежит нескольким лицам, но доля на объект каждого из них не установлена. При этом родственники используют квадратные метры, чтобы вместе проживать и вести хозяйство.

Когда по закону возникает общая собственность на недвижимость

Коллективное владение недвижимостью предусматривает, что между гражданами имеются тесные личные связи. Но одного лишь этого факта недостаточно для того, чтобы жилье можно было отнести к недвижимому имуществу данной категории.

Совместное право собственности на квартиру возникает:

  • в результате приватизации. Когда в присвоении жилплощади принимают участие проживающие на ней лица, она становится их общим владением даже при отсутствии между жильцами родственных отношений.
  • при приобретении квартиры в браке. Подчеркнем, что речь идет о жилом помещении, которое досталось семье после проведения так называемой возмездной сделки. Если супруг вступил во владение жильем на основании договора дарения или унаследовал его, закон признает его личным имуществом только этого человека.

Согласно ст. 244 ГК РФ, если приобретение квартиры в совместную собственность осуществлялось за счет общих средств, то доли супругов равны. Закон также предполагает, что муж и жена, ведущие общее хозяйство, вносят вклад в семейный бюджет, если получают:

  • гонорары, премии;
  • пенсии, государственные пособия;
  • доход от ведения бизнеса, предпринимательской деятельности;
  • трудовые заработки.

Разница между понятиями совместной и долевой собственности

Собственность обретает статус совместной только после заключения брака. Если два человека официально не зарегистрировали отношения, их квартира не будет считаться совместным владением. Причем не имеет значения, приобрел ее кто-то один или деньги вносили оба.

Если внимательно изучить вопрос, что значит долевая собственность на квартиру, то окажется, что в данном случае имеет место иной принцип распределения квадратных метров:

  1. Доли могут быть равными либо отличаться.
  2. Жилплощадь распределяется как между членами супружеской четы, так и между людьми, не имеющих родственных связей. В этом состоит принципиальная разница между рассматриваемыми понятиями.

Кроме того, долевое владение предусматривает раздельную оплату владельцами долей налогов и коммунальных услуг. Если недвижимость общая, жильцы платят за все это вместе.

Как супругам оформить жилье в общую собственность

Процесс оформления квартиры в совместное владение выглядит проще, чем в случае выделения долей, ведь супругам не обязательно обращаться к нотариусу, чтобы разделить объект на части.

В случае приобретения недвижимости в браке она автоматически причисляется к категории объектов, находящихся в совместном владении.

Это касается и ситуаций, когда квартира оформляется лишь на одного из супругов.

Перед тем как оформить квартиру в совместную собственность супругов в региональном отделе Росреестра, следует подготовить определенные бумаги. К тому же явиться на визит должны оба. Если по объективным причинам кто-то из них не сможет лично присутствовать в госучреждении, он вправе делегировать полномочия третьему лицу, оформив на него доверенность.

Пакет документов

Перечень документов, которые нужны для проведения данной процедуры, выглядит так:

  • паспорта российского образца всех будущих собственников;
  • заявление, заполненное на бланке установленной формы (составляется в присутствии регистратора);
  • правоустанавливающий документ на жилое помещение, например, 2 экземпляра ДКП (договор купли-продажи), подтверждающего возникновение именно совместной собственности;
  • квитанция об уплате госпошлины за оформление квартиры в совместную собственность в Росреестре;
  • кадастровый паспорт объекта недвижимости.

Обычно процедура занимает не более 30 дней.

Нужно упомянуть, что регистрационные органы часто отказываться оформлять совместную собственность и рекомендуют зарегистрировать долевое владение жильем. Не оспаривается возникновение совместной собственности только на основании приватизации и покупки квартиры в официальном браке.

Продажа объекта, находящегося в совместной собственности

Среди основных причин продажи общей квартиры чаще всего встречается:

  • раздел супружеского имущества при прекращении брака;
  • необходимость разменять жилье;
  • переезд.

Согласно ст.35 СК РФ, на реализацию подобного объекта требуется согласие всех собственников. В связи с этим алгоритм продажи такой квартиры включает следующие этапы:

  1. Достижение согласия.
  2. Выяснение рыночной стоимости реализуемой недвижимости.
  3. Поиск покупателя.
  4. Подготовка бумаг для заключения сделки.
  5. Подписание ДКП с покупателем.
  6. Регистрация в Росреестре перехода прав.
  7. Получение указанной в договоре суммы.

Обязательное условие – сделка должна заключаться в нотариальной конторе. Ограничения на выбор учреждения, в том числе территориальные, отсутствуют.

Заключение

Совместная собственность на жилье предполагает, что доли владельцев не выделены. Важное условие – эти граждане должны находиться в родственных отношениях. В соответствии с ГК РФ, распоряжаться такой квартирой (оформить дарственную, продать или обменять), можно только при наличии согласия всех совладельцев.

Для такой формы владения квартирой характерен ряд неудобств, которые выходят на первый план при продаже жилья или разводе. Чтобы исключить конфликты, желательно заблаговременно выделить доли в недвижимости, находящейся в общем пользовании.

Источник: //pravovdom.ru/kvartira/sovmestnaia-sobstvennost-na-kvartiru-bez-dolej.html

Юридическая консультация онлайн 9111.ru

Продажа квартиры общей совместной собственности без определения долей

3.2. Можете попробовать, но это на усмотрение регистратора. Росреестра. Готовьте договор в простой письменной форме, сдавайте документы, гос.

пошлина 2000 рублей, если приостановят или откажут потеряете 2000 рублей, но будете знать, что точно нельзя, хотя заключить договор вы действительно могли 2 года назад, а пошли регистрировать только сейчас.

Такие сделки проходили какое-то время. Но через два с половиной года-вопрос.

4. Квартира в общей совместной собственности без определения долей у матери и дочери. Мать хочет подарить свою долю дочери. Надо ли определять доли Соглашением об определении долей? Или по ст. 245 ГК РФ можно сразу дарить свою половину?

4.1. Допускается оформление в одном документе сразу и соглашения об определении долей и дарения доли.

4.2. Нет.
Сначала надо долю определить, для этого заключить им соглашение, сдать на регистрацию в РОсреестр через МФЦ, а затем уже через нотариуса оформить дарение доли.

4.3. У Вас нет никакой половины, у Вас общая совместная собственность и доли обязательно нужно предварительно определить, оформив соглашение. Они не обязательно должны быть равные.
Желаю Вам удачи и всех благ!

5. Может ли мой муж отказаться от доли в квартире в мою пользу? Квартира была куплена в ипотеку, ипотека еще не погашена. Собственниками квартиры являюсь я и муж без определения долей (общая совместная собственность). Я являюсь поручителем по договору ипотеки.

5.1. Полностью согласен с коллегами. Для начала – вам нужно получить письменное согласие банка (либо быстро погасить ипотеку).Далее – составить у нотариуса соглашение о разделе имущества.

Удачи.

5.2. Да, Вы можете заключить у нотариуса брачный договор, согласно которому квартира будет полностью в собственности только у Вас.

5.3. Если банк будет напротив, то да сможет.

5.4. Лиля, такое возможно, но необходимо согласие банка.

6. Сколько стоят услуги юриста по признанию в суде права собственности на долю в квартире в порядке наследования? Квартира получена в общую совместную собственность без определения долей в результате приватизации в 1998 году. Оставшиеся собственники готовы признать за всеми участниками приватизации равенство долей.

Михаил.

6.1. Если Вы хотите получить более конкретную консультацию, то следует обращаться к юристу лично с документами или изложить ситуацию подробнее.
Составление иска – на платной основе.

6.2. Если все согласны то вам это можно сделать через нотариуса. В суд надо обращаться если пропущен срок или кто то не согласен из наследников. Обращаетесь если надо, веду такую категорию дел.

6.3. здесь все зависит от региона, по Санкт-Петербургу идут цены от 20 тысяч и более, в зависимости от организации.

7. Имущество супругов оформлено как “ОБЩАЯ СОВМЕСТНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ” без определения долей, может один из супругов отдать свою долю другому (если доли официально не определены) и как это сделать?

7.1. По общему правилу совместно нажитое имущество (недвижимость, ТС и долги) делится 50/50.

Иной режим совместной собственности можно определить брачным договором или нотариальным соглашением о разделе имущества супругов.

Имущество, полученное одним из супругов по безвозмездным сделкам в порядке дарения или наследования, в случае развода остается за тем супругом, кому оно принадлежало в браке.

8. С мужем куплена дача, оформлена как общая совместная собственность (без определения долей), может муж сделать дарственную мне на свою часть?

8.1. Нет, не может. Так как нельзя подарить то, чего у него нет. Дача – совместная собственность. А это собственность без определения долей.
Но вы можете заключить соглашение о разделе имущества супругов, по которому дача станет только Вашей собственностью, если муж на это согласен.

8.2. Чтобы дача принадлежала только вам, муж может написать дарственную и заверить ее в нотариальном порядке-чтобы иные наследники со стороны мужа не могли претендовать на его долю, которую в настоящее время можно выделить.

8.3. Чтобы провести сделку дарения, Для начала нужно Выделить доли. И только потом можно составить договор дарения доли у нотариуса.

9. Мать-собственница кооперативной квартиры и ее взрослый сын хотят изменить режим собственности, сделав ее общей совместной без определения долей. Нужен ли договор между матерью и сыном?

9.1. Ирина Михайловна. Изменить режим собственности таким образом не получится. В соответствии с п.3 ст.244 ГК РФ общая собственность на имущество является долевой. Совместной она может быть только в случаях, кок 8 да это установлено законом. Но закон предусматривает лишь режим общей собственности супругов или членов крестьянскоко (фермерскоко) хозяйства.

Поскольку ни то, ни другое в данном случае невозможно, то собственность будет долевой.Поэтому между матерью и сыном необходимо заключить договор дарения доли в праве собственности на данную квартиру.

Такая сделка в соответствии с ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” подлежит обязательному нотариальному удостоверению, и лишь потом она может быть зарегистрирована.

Удачи Вам.

9.2. Невозможно изменить режим собственности матери с сыном, даже не режим меняется, а вводится еще один собственник. Нужно заключить договор дарения, одаряемый налог со стоимости дара платить не будет, т.к.

является близким родственником дарителю. Договор отчуждения доли в праве собственности на жилое помещение оформляется нотариусом.

Совместный режим собственности сейчас даже при приватизации не делается, тем более единоличная собственность не “переводится” в общую.

10. Проконсультируйте, пожалуйста!
Мать и взрослый сын прописаны и проживают в квартире, собственницей которой является мать. Как переоформить квартиру в общую совместную собственность без определения долей? Просто два сособственника! Какие документы нужны для МФЦ? Нужен ли договор между матерью и сыном? Он может быть в простой письменной форме? Какова процедура?

10.1. При Ваших обстоятельствах квартиру нельзя оформить в совместную собственность, а в общую долевую можно, для этого мать может, например, подарить 1
/2 доли в квартире сыну.

11. Вопрос следующий. Есть дом на земельном участке у него два собственника в общей совместной собственности (без определения долей). Может ли как-то один из собственников выкупить право второго на участок и дом без выделения долей на имущество в общую долевую собственность.

11.1. Нет, для начала нужно выделить доли, получения по 1/2 доли, а затем можно осуществить сделку купли-продажи у нотариуса данной доли. Порядок такой.

12. То есть получается, что это “неделимый” участок? Возможна ли долевая собственность с определением долей без отделения этих долей в отдельные участки? Или получается, что этот участок и существующий дом могут быть только в совместной собственности в случае дальнейшего наследования дочерьми собственника?

12.1. Ну почему?Участок – делимый. Вы же сами пишите, что 5 соток выделить можно.Всё зависит от того, как вы зарегистрируете право собственности.Земельный участок находится в долевой собственности.Участники общей долевой собственности вправе определить порядок пользования данным участком или разделить участок на два самостоятельных участка.

Новый собственник 5 соток строит на этом участке дом и регистрирует за собой право собственности на дом.

13. Может ли человек с которым мы владеем недвижимостью на правах общей совместной собственности без определения долей, продать (подарить) своё право на эту недвижимость?

13.1. Может, но для этого ему нужно выделить свою долю. Он это может сделать либо по соглашению с Вами, либо в судебном порядке. В любом случае процесс выделения долей не особо сложный и займет от 3-х недель до нескольких месяцев.

13.2. Нет, он сначала должен выделить из этой собственности долю, по соглашению или через суд, а потом уде продать ее как долю предварительно предложив выкупить другому собственнику.

Консультация по Вашему вопросу звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России 14. Мать и сын приобрели в совместную собственность квартиру без определения долей. Может ли сын передать матери право на налоговый вычет, а она в свою очередь супругу, ТК уже воспользовалась ранее налоговым вычетом?

14.1. Нет, не может. Налоговый вычет могут получить или мать или сын, т.к. купленная квартира в их собственности.
Спасибо за обращение на наш сайт.

14.2. Может ли сын передать матери право на налоговый вычет, а она в свою очередь супругу, ТК уже воспользовалась ранее налоговым вычетом?
Передача права на налоговые вычеты не предусмотрена Налоговым кодексом РФ.

15. Однокомнатная квартира в совместной собственности без определения долей по приватизации. Собственники-я и мама. Она пенсионерка с 1987 года. Налог на недвижимость она по закону не платит. А я должен платить налог, если выделить мою долю в физическом выражении невозможно?

15.1. Да, Валерий вы должны платить налог так как являетесь сособственником

С уважением к Вам, Филатов Евгений Павлович.

16. У меня такой вопрос. Есть квартира в которой два собственника, без определения долей (собственность общая, совместная). В 2016 году один из собственников умирает, а второй вступает в наследство по закону на 1/2 доли. Первоначально собственность на данную квартиру зарегистрирована в 2000 году. При продаже данной площади, подлежит ли она налогообложению? Спасибо.

16.1. Нет, налоги платить не нужно, независимо от суммы продажи. И декларацию о доходах подавать не нужно.
Так как второй собственник, который принял наследство, является собственником с 2000 года. В 2016 году изменился лишь размер его доли в праве.

16.2. уважаемая ОльгаНет не подлежит налогообложению при продаже

8 марта чудный день. Пускай мечты сбываются!

17. Квартира в совместной собственности на 4 человека без определения долей. Могут за долги по кредитам сына отобрать его долю в этой квартире? Все 4 прописаны в этой квартире.

17.1. Если возбуждено исполнительное производство то судебные приставы могут наложить арест на имущество должника в счет погашения долга. Единственное жилье в счет погашения долга не заберут.

17.2. Наталья Ивановна. Нет, обращение взыскания на единственное жилье должника по исполнительному производству в данном случае не допускается.

18. Квартира в общей совместной собственности (без определения долей). Владельцы я и моя бывшая супруга. Хотим подарить квартиру целиком сыну. Обязательно ли оформлять договор дарения у нотариуса или можно зарегистрировать договор в простой письменной форме?

18.1. По действующему законодательству, если в квартире собственников несколько, то такие сделки должны быть нотариально удостоверены. Всего доброго!

Источник: //www.9111.ru/%D0%BE%D0%BF%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%B5%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5_%D0%B4%D0%BE%D0%BB%D0%B8/%D1%81%D0%BE%D0%B2%D0%BC%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%BD%D0%B0%D1%8F_%D1%81%D0%BE%D0%B1%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C_%D0%B1%D0%B5%D0%B7_%D0%BE%D0%BF%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%B5%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F_%D0%B4%D0%BE%D0%BB%D0%B5%D0%B9/

Продажа квартиры в совместной собственности супругов 2019

Продажа квартиры общей совместной собственности без определения долей
Время чтения: 7 минут

Когда супруги приобретают жилую недвижимость, она почти всегда становится их общим, совместным жильем.

Это не только бытовой, но и юридический статус, ведь на такой объект распространяется особый режим совместной собственности. Он определяет порядок владения, использования и распоряжения общим жильем.

Продажа квартиры в совместной собственности имеет свою специфику, поэтому данный вопрос требует отдельного рассмотрения.

Что такое общее супружеское имущество

Вступление в брак влечет за собой ряд юридических последствий. Одно из них — возникновение режима совместной супружеской собственности. Согласно ст. 33 Семейного кодекса РФ, этот режим действует при отсутствии брачного контракта, то есть, почти всегда — в 97 % браков.

В процессе совместной жизни формируется некий объем имущества, на которое оба супруга имеют равные права и обязанности без выделения конкретных долей, что прекращается лишь после развода.

Согласно ст. 34 СК, за некоторыми исключениями общая супружеская собственность создается за счет всего полученного, заработанного и приобретенного каждым из супругов после регистрации брака.

Кто бы из супругов ни купил жилье и на кого бы оно ни было оформлено, оба имеют равные права на совместно нажитый объект.

Совместная собственность супругов на квартиру возникает лишь при возмездном приобретении. Все полученное любым из них по наследству, в качестве подарка или по любой другой безвозмездной сделке считается личным и в перечень совместно нажитого имущества не входит.

Узнайте более подробно о совместной собственности супругов.

Приобретение жилья в браке

Купленная в браке квартира считается совместно приобретенной в любом случае, независимо от типа сделки:

  • договора долевого участия в строительстве;
  • договора с ЖСК;
  • обычного договора купли-продажи;
  • ипотеки.

Не имеет значения, кто заключил такой договор, за чьи средства куплен объект и на кого он оформлен. Поскольку квартира считается общей, без одобрения жены муж не сможет распорядится недвижимостью, даже если он погашал ипотечный долг из собственных доходов.

Без согласия супруга даже купить такую квартиру не получится. П. 3 ст. 35 СК обязывает граждан, заключающих сделку, права по которой подлежат государственной регистрации, заручиться нотариально заверенным согласием брачного спутника.

Без этого документа нельзя зарегистрировать жилье в Росреестре.

Узнайте подробнее о покупке жилья в браке.

Продажа совместно нажитой квартиры

Продажа квартиры в совместном пользовании может быть связана со множеством причин:

  • переездом семьи;
  • необходимостью размена жилья;
  • разделом супружеского имущества и так далее.

Однако режим совместной собственности и правила распоряжения общим имуществом накладывают на такие операции некоторые ограничения.

Так, ст. 35 СК обязывает владельцев такого имущества пользоваться и распоряжаться им по взаимному согласию.

Поэтому продать или иным образом распорядиться общим жильем можно лишь при условии, что все собственники с этим согласны.

Проблемы могут возникнуть и с тем, как уговорить второго собственника продать квартиру. К моменту продажи владельцы недвижимости могут уже не быть мужем и женой.

Если при разводе они не разделили имущество, то даже после расторжения брака режим общей собственности будет распространяться на квартиру.

Режим совместной собственности предполагает обоюдное согласие сторон при продаже или совершении иной сделки с недвижимостью.

Прежде чем рассмотреть, в какой форме следует получать согласие, приведем общий алгоритм действий по продаже общей жилой недвижимости. Супруги должны:

  1. Достичь согласия по поводу продажи квартиры.
  2. Определить рыночную стоимость жилья. Это можно сделать самостоятельно, проведя мониторинг цен на недвижимость в районе проживания, или с помощью оценщика/риелтора.
  3. Найти покупателя. Для этого можно разместить объявления о продаже квартиры или обратиться в агентство недвижимости.
  4. Подготовить документы для заключения сделки. Если привлечены риелторы, сбором и подготовкой документов занимаются они.
  5. Заключить сделку.
  6. Зарегистрировать переход прав в Росреестре.
  7. Получить сумму, указанную в договоре.

Теперь остановимся подробнее на основных процедурных моментах.

Согласие супруга на продажу

Обычно при продаже совместно нажитого имущества предполагается, что супруг действует с согласия брачного спутника. Однако для продажи совместно нажитой недвижимости одного лишь предположения недостаточно.

Поскольку переход прав на недвижимость вследствие купли-продажи подлежит регистрации в Росреестре, для заключения сделки нужно получить у мужа/жены письменное согласие и заверить его у нотариуса. Без него продажа общей совместной собственности супругов в 2020 году может быть признана недействительной.

Этот документ потребуется и в случае, если муж с женой уже развелись, но пока не разделили квартиру, и она все еще является совместно нажитым жильем.

Другое дело, если жилье уже было разделено и каждый из супругов получил свою долю. При разделе имущества режим совместного владения прекращается, и для продажи такой квартиры уже не нужно согласие супруга.

Где заключать и регистрировать сделку

Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации в Росреестре. В связи с этим законодательное положение о продаже совместно нажитого имущества предъявляет к таким сделкам особые требования.

Согласно ст. 21 ФЗ от 13.07.2015 № 218 «О госрегистрации недвижимости», любой документ, на основании которого переходит право на недвижимость, должен быть нотариально удостоверен. Это касается и договоров купли-продажи квартиры.

Обязательное условие успешной регистрации продажи недвижимости — заключение сделки у нотариуса.

Стороны могут обратиться к любому нотариусу — территориальные или иные ограничения отсутствуют. Чтобы сократить расходы на оплату услуг нотариуса, договор можно составить самостоятельно. В документе стоит упомянуть порядок прохождения и оплаты сбора за государственную регистрацию.

После удостоверения сделки необходимо обратиться в Росреестр, который будет проводить госрегистрацию перехода прав.

После того как сотрудник службы проверит документы и зарегистрирует договор, общей совместной собственности на квартиру у супругов больше не будет. Впрочем, они могут восстановить режим совместного владения, купив на вырученные деньги другую квартиру.

Какие потребуются документы

Для оформления сделки с жилой недвижимостью собственникам потребуется пакет документов, в который входит договор купли-продажи. За отдельную плату нотариус подготовит текст этого документа.

При самостоятельном составлении соглашения следует убедиться, что договор содержит следующую информацию:

  1. Личные данные сторон с указанием адресов проживания, контактов и прочих реквизитов.
  2. Предмет договора: описание квартиры с перечнем индивидуальных характеристик — кадастрового номера, количества комнат, площади, этажа и так далее.
  3. Цена и порядок оплаты. Оплатить покупку можно за счет собственных средств, с использованием займа или жилищных сертификатов. Желательно установить крайний срок оплаты.
  4. Права и обязанности покупателя и продавца: прием/передача объекта недвижимости, составление специального акта, порядок оформления и распределения расходов на него.
  5. Ответственность сторон за неисполнение условий.
  6. Порядок разрешения споров и прочие условия, которые стороны желают внести в договор.

Прежде чем составлять соглашение, стоит изучить образец типового договора купли-продажи.

Вместе с договором стороны должны подать следующие документы:

  • договоры, устанавливающие право на жилье: купли-продажи, по которому квартира была приобретена; о приватизации; иные соглашения, в результате которых возникла совместная собственность;
  • выписку из ЕГРН или свидетельство о госрегистрации прав на недвижимость, выданное до 15.07.2016;
  • экспликацию, поэтажный план, прочие технические документы, выданные в БТИ;
  • единый жилищный документ и выписку из домовой книги;
  • нотариально заверенное согласие супруга, если сделка совершается мужем или женой;
  • доверенность на продажу, если сделку оформляет посредник;
  • квитанцию об оплате услуг нотариуса и госпошлины.

Аналогичный пакет документов потребуется и при обращении в Росреестр для регистрации перехода прав. Дополнительно нужно составить заявление на переход прав и уплатить госпошлину в размере 2 тыс. рублей.

Продажа собственной доли в общей собственности

После размолвки владельцы супружеской собственности могут задаваться вопросом, как продать часть в квартире, считающейся совместно нажитой. Однако до тех пор, пока квартира является общим имуществом, продать свою долю невозможно.

Режим совместной собственности не определяет, какая доля принадлежит мужу, а какая — жене.

Поскольку неизвестно, что и в каких долях является собственностью каждого из супругов, продать это они не могут, по крайней мере, до развода. Хотя реализация имущества после расторжения брака не всегда требует раздела, в случае продажи супружеской доли это неизбежно.

Таким образом, продать свою часть квартиры можно лишь после определения доли каждого супруга.

Раздел и выделение доли в квартире

Согласно ст. 38 СК, супруги вправе в любое время разделить совместно нажитое имущество, в том числе квартиру. Это можно сделать по обоюдному согласию, подписав и удостоверив соглашение у нотариуса.

Если супруги не в состоянии договориться о разделе имущества, придется обратиться в судебные органы. В этом случае суд не только произведет раздел, но и определит доли, в которых жилое имущество передается супругам.

В общих случаях, согласно ст. 39 СК, такие доли являются равными — супруги получают по ½ квартиры. Но возможны исключения, например, при наличии несовершеннолетних детей.

После раздела и определения долей квартира перестает быть совместной собственностью супругов — в действие вступает долевой режим владения.

Согласно ст. 250 ГК, совладелец имеет преимущественное право покупки. Следовательно, продажа части квартиры должна начинаться с переговоров о покупке вторым супругом, и только в случае отказа ее можно продать третьим лицам.

Узнайте более подробно как происходит выделение доли в квартире.

Налогообложение при продаже квартиры

Доход от продажи недвижимости облагается налогом. В этом случае применяется ставка НДФЛ в размере 13 % для резидентов РФ, и 30 % – для тех, кто не имеет этого статуса.

При подаче декларации можно заявить о своем праве на имущественный вычет в соответствии со ст. 220 НК.

Поскольку сумма для уплаты налога выходит немалая, законодатель предусмотрел некоторые исключения. Так, согласно п. 17.1 ст. 217 НК, от уплаты НДФЛ освобождается продавец, который соответствует следующим требованиям:

  • является резидентом РФ;
  • приобрел квартиру после 01.01.2016;
  • владеет этой недвижимостью не менее трех лет.

Те, кто не отвечает перечисленным условиям, при продаже квартиры обязаны подать налоговую декларацию. Это касается каждого, кто выступает в договоре купли-продажи в роли продавца.

Продажа долевой недвижимости

После раздела квартиры и определения долей супруги могут свободно распоряжаться ими. Получать согласие кого-либо из них не обязательно. Однако имущество продолжает оставаться общим, поэтому, согласно ст. 247 ГК, владеть и пользоваться им они продолжают по обоюдному согласию. В противном случае порядок владения и использования определяет суд.

Будучи общими владельцами квартиры, супруги могут продать объект не по долям, а совместно.

Совместная продажа долевой собственности возможна как по письменному, так и по устному соглашению сторон.

В случае устной договоренности оба супруга должны фигурировать в договоре купли-продажи как продавцы-совладельцы. Альтернативный вариант — оформление на одного из них доверенности, по которой он будет представлять интересы совладельца.

Подписав соглашение о продаже общей недвижимости, супруги могут передавать полномочия по продаже и без дополнительной доверенности.

Узнайте подробнее как происходит продажа квартиры в долевой собственности.

Совместная собственность на квартиру без определения долей: после развода, оформление

Продажа квартиры общей совместной собственности без определения долей

Последние изменения: Январь 2020

Совместная собственность на квартиру без определения долей регулируется законодательством: ГК и СК РФ. Владение имуществом предполагает различные формы собственности.

Находясь в законном браке, супруги приобретают жилье, машины, ценные вещи, которые далее считаются совместной собственностью.

В процессе использования квартиры супруги не испытывают проблем, сложности возникают при потребности распорядиться недвижимостью, ведь она считается обшей.

Определение совместной собственности

 Согласно ст.244 ГК РФ, особенность совместной собственности – отсутствие выделенных долей и общее использование родственниками квадратных метров для ведения домашнего хозяйства, проживания.

Чтобы разобраться в особенностях долевого владения, необходимо понять, что такое общая долевая собственность на квартиру, и в чем основное отличие от совместного владения.

Общая долевая форма предполагает распределение жилплощади на две и более части, при этом не соблюдается принцип равного разделения объема прав.

Только два обстоятельства ведут к появлению совместного имущества, доли в котором считаются равными:

  • приватизация;
  • покупка жилья в браке.

Другие случаи покупки недвижимости сообща ведут к появлению долевой собственности на квартиру, где у каждого владельца есть своя выделенная часть.

В дальнейшем при распоряжении недвижимостью придется соблюдать основной принцип, что такое доля в квартире, так как любая юридически важная операция с частью в составе единого объекта влечет потребность в дополнительных согласованиях и соблюдении прав на приоритет в выкупе.

Получить недвижимость в личное владение, находясь в браке, можно только в случае акта дарения или купли-продажи, если между партнерами подписан брачный договор.

Раздел имущества и передача жилья в наследство, продажа, обмен требуют выделения долей в праве собственности.

Процесс получения и распоряжения недвижимостью супругов требует соблюдения регламента, установленного рядом положений семейного и гражданского законодательства:

  • статьями 33 и 34 Семейного Кодекса;
  • статьями 244, 253-255, 256 (п.1) Гражданского Кодекса.

С точки зрения закона, супруги сообща ведут хозяйство, внося вклад в общий бюджет семьи любыми способами:

  • трудовыми заработками;
  • доходом от предпринимательства, ведения бизнеса;
  • пособиями от государства, пенсиями;
  • премиями, гонорарами и пр.

Даже если один из супругов не приносит доход, он занимается ведением домашнего хозяйства, воспитывает детей. По этой причине и бюджет семьи, и приобретаемое имущество признается совместным, что предполагает равность объема имущественных прав.

Когда супруги намерены расстаться, возникает проблема оформления раздела нажитого имущества, включая квартиры, ведь они находятся в общем владении.
С целью исключить риск возникновения претензий со стороны второго партнера, пары вправе заключать брачный контракт, определяющий личную принадлежность того или иного имущества.

Особенности распоряжения совместной собственностью

 

Статьей 253 ГК фиксируется имущественное равноправие супругов, что обязывает получать согласие на выделение доли и оформление любой юридически значимой сделки с квартирой.  Только с помощью выдела второй партнер получает право на дальнейшее распоряжение долей, с учетом соблюдения преимущественного права выкупа второго дольщика.

Иногда в натуральном выражении выделить долю не удается. Так происходит при владении общей однокомнатной квартирой. Выходом из ситуации станет выкуп вторым партнером второй половины квартиры с предварительным согласованием продавца, либо на основании судебного постановления.

Многие квартиры оформлены в совместную собственность по результатам приватизационных действий. Определение собственника и имущественных прав на приватизированную квартиру зависит от нюансов оформления:

  1. Если квартиру приватизировали до брака, она останется в распоряжении лица, подписавшего договор приватизации. В дальнейшем, второй партнер не вправе претендовать на долю в ней, если иное не установлено брачным контрактом.
  2. Приватизация предполагает возможность отказа от своей доли в пользу второго партнера. При наличии особого отказного заявления, собственность становится единоличным владением супруга.
  3. Квартира получена одним из партнеров до того, как пара зарегистрировала отношения. Если в момент приватизации брак остается действующим, квартира оформляется совместно.

Приватизированная жилплощадь подлежит законному отчуждению (безвозмездно или за определенную плату), с передачей прав третьему лицу. После проведения приватизации полномочия, полученные по ордеру, теряют силу, а все сделки проводят с учетом формы собственности, установленной при регистрации прав. В ГКН и базах Росреестра указывают, какая именно собственность оформляется.

Оформление дарственной

Передача квартиры в дар нуждается в согласовании со второй половиной, так как подарить совместное имущество по собственному усмотрению один из партнеров не вправе.

Требование согласовать сделку распространяется даже на выделенные доли в квартире.

Несмотря на сложности при согласовании безвозмездного акта дарения, владелец доли согласовывает сделку по умолчанию – когда второй совладелец не заявил о своих претензиях в установленный срок.

Когда квартиру дарят сразу нескольким лицам, при взаимном согласии совладельцы вправе произвести выделение долей.

Передача в наследство

 Совместная собственность на квартиру передается в наследство по аналогичной с дарственной схеме. Если наследуемое жилье оформляется супругами, в регистрационные записи Росреестра, кадастровую документацию вносят сведения о новых владельцах совместного имущества.

В дальнейшем, совладельцы вправе распорядиться ею следующим образом:

  • предоставить право выкупа своей части другому наследнику;
  • оформить отказ от наследования жилья в интересах второго партнера;
  • зарегистрировать коллективное владение.

Если достигнуто общее решение, наследники самостоятельно определяют причитающиеся доли, фиксируя этот факт документально. При спорах стороны обращаются в суд и распределяют собственность по судебному решению.

Собственник унаследованной части квартиры вправе завещать свои имущественные права другому человеку. Законодательство не ограничивает право передачи собственности родственными связями, что зачастую приводит к тому, что в квартире после смерти второго собственника появляются посторонние люди, получившие наследство по завещанию.

Порядок продажи совместного жилья

На уровне законодательство закреплено право владельцем совместного имущества продавать недвижимость, если будут соблюдены определенные условия:

  • выделена определенная доля;
  • есть разрешение совладельца на проведение сделки.

Если второй супруг не вошел в список сособственников объекта, доля в котором продается, оформляется дополнительное согласие второго партнера.

На сделке обязаны присутствовать не просто сторона покупателя и продавца. Все сособственники отчуждаемой квартиры должны явиться для подписания договора.

Когда нет возможности обеспечить личное присутствие, отсутствующий собственник вправе отправить вместо себя поверенного, предварительно оформив на него доверенность.

Раздел имущества при разводе

Нередко квартира становится объектом споров и имущественных притязаний, когда супруги купили недвижимость в браке и не намерены отказываться от нее после развода. Так как закон признает равные права обоих супругов на предмет разногласий, решить вопрос с правильным распределением долей поможет продажа квартиры.

Иски при разделе имущества рассматривает суд, если бывшие партнеры не смогут договориться по обоюдному согласию определить доли по степени личного финансового участия при покупке. При рассмотрении дела в суде, следует быть готовым, что судья определит равноценность имущества обоих супругов.

Часто вопрос дальнейшего распоряжения решается с помощью отказа второго супруга от прав на квартиру, если бывшая жена обязуется передать его в пользу общих несовершеннолетних.

Обязательство составляют в письменном виде, исключая риск отказа от устных договоренностей и смены планов в отношении имущества.

Отказ от исполнения обязательства послужит основанием для аннулирования отчуждения в судебном порядке.

На решение вопросов относительно раздела совместной собственности отводится 3-летний период (стандартная длительность исковой давности). Однако, при наличии веских обстоятельств, не позволяющих определить доли в установленный срок, исковая давность восстанавливается через суд.

Наличие любой собственности является благоприятным фактором для каждого владельца, однако при оформлении недвижимости в браке необходимо помнить, что сделки с жильем, полученным в совместное владение, требуют согласия других совладельцев. В отличие от общедолевой собственности, купленная супругами квартира не может быть разделена в дальнейшем иначе, как в равных частях.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: //zakon-dostupno.ru/razdel-imushhestva/sovmestnaya-sobstvennost-na-kvartiru-bez-opredeleniya-doley/

Юрист Лукин