Продавец не выписалась и не оплатила долг за коммунальные услуги

Купили квартиру с долгами по ЖКХ…

Продавец не выписалась и не оплатила долг за коммунальные услуги

Вы решили переехать и купили квартиру. Сделка прошла спокойно, получили свидетельство в Росреестре. Пошли делать прописку в управляющую компанию. И тут вам сообщают, что никакой прописки не будет, пока вы не погасите долг по оплате коммунальных услуг…

Знакомая ситуация? Увы, да. Не все продавцы квартир добросовестны, и даже проведение сделки с риелтором не является стопроцентной гарантией отсутствия проблем с новым жильем. Что же можно посоветовать новому собственнику квартиры, если ему пытаются выставить счет за долги прежнего хозяина?

Что говорит закон о покупке квартиры с долгами по коммунальным услугам?

Закон в этом случае на стороне нового владельца квартиры.

В статье 153 Жилищного кодекса РФ прямо сказано, что обязанность по оплате коммунальных услуг и содержания жилья у собственника квартиры, комнаты и прочего жилья возникает с момента приобретения права собственности на эту жилплощадь.

С юридической точки зрения этим моментом считается дата выдачи новому хозяину квартиры свидетельства о праве собственности. Соответственно, все долги по ЖКХ, появившиеся до этой даты, обязан погасить предыдущий хозяин квартиры.

Однако здесь есть важные нюанс: иногда новому собственнику квартиры всё же приходится гасить долги старого хозяина по коммунальным услугам. Это случается, если при передаче квартиры вы совсем забыли проверить и зафиксировать показания приборов учёта.

В таком случае сложно установить, какие показания были на счетчиках воды или электричества на момент, когда квартира досталась вам. Хорошо, если при этом прежний хозяин хотя бы исправно передавал показания в управляющую компанию.

Если показания не передавались вообще, или старый хозяин квартиры их регулярно занижал, сумма долга может увеличиться в разы.

Чтобы избежать погашения долгов по коммунальным услугам за старого владельца квартиры, сделайте акт приема-передачи квартиры в 2 экземплярах и подпишите его вместе с продавцом. В акте нужно отметить показания счетчиков на воду, отопление, электричество, газ на реальную дату передачи квартиры.

Управляющая компания требует погасить долг прежнего хозяина квартиры

Увы, не всегда управляющие компании и председатели ТСЖ хорошо знают закон. Очень частое заблуждение коммунальщиков — то, что долг висит не на хозяине, а на самой квартире. На самом деле это не так.

Если предыдущий хозяин съехал, не заплатив за коммунальные услуги, его долг никуда не девается и не переходит на нового владельца квартиры.

При неоплате долга УК всегда может взыскать долг по оплате ЖКХ со старого собственника в судебном порядке — что, кстати, является прямой обязанностью УК, за которую ей платят деньги жильцы. Новый добросовестный владелец квартиры никоим образом не должен страдать за «грехи» предыдущего владельца.

Чаще всего в этой неприятной ситуации управляющая компания угрожает:

  • «Пока долг не погасите, прописку не оформим».
  • «Если не заплатите, мы вам отключим воду».
  • «Платите сейчас, или выставим пени».

Все это, конечно, незаконно.

Долг по взносам на капремонт переходит на нового хозяина квартиры

Отдельно оговорим ситуацию со взносами на капремонт. В части 3 статьи 158 Жилищного кодекса сказано, что обязанность оплачивать расходы на капремонт в МКД появляется у собственников с момента возникновения права собственности на помещение в доме.

Однако в случае перехода права собственности (например, при продаже квартиры) на нового собственника одновременно переходят и все обязательства прежнего хозяина квартиры по оплате расходов на капремонт.

То есть долги по взносам за капремонт, оставшиеся от предыдущего хозяина, придется погашать новому собственнику квартиры.

Исключение из этого правила предусмотрено законом для квартир, которые раньше принадлежали Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям: они должны будут сами закрывать свои долги по взносам на капремонт до момента перехода права собственности новому хозяину.

Что делать, если на квартире висят долги прежнего хозяина?

  1. Сразу сообщить УК о смене собственника квартиры.
    В кратчайшие сроки после регистрации сделки в Росреестре и получения свидетельства о праве собственности на квартиру сходите на прием в свою управляющую компанию или к председателю ТСЖ.

     Принесите копию свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН на квартиру, а также копию акта приема-передачи квартиры с показаниями счётчиков и попросите поменять сведения в лицевом счете. Теперь все счета за ЖКХ должны выставляться на ваше имя, причём без чужих долгов.

  2. Написать претензию управляющей компании.

    Если сотрудники УК настаивают на том, что долги прежнего собственника квартиры должны закрывать вы, для начала вежливо опишите им ситуацию и сошлитесь на законодательство (ст. 153 ЖК РФ). Во многих случаях грамотный разговор помогает снять все претензии. Договориться не удалось? Подайте письменное заявление на имя директора управляющей компании или председателя ТСЖ.

    В этом заявлении в произвольной форме опять же опишите всю ситуацию, процитируйте закон, приложите копии документов на квартиру. Заявление напечатайте в 2 экземплярах, чтобы в УК расписались в его получении на вашем экземпляре.

  3. Подайте жалобу в жилищную инспекцию.
    Этот государственный орган контролирует правильность начисления платы за коммунальные услуги.

    Если управляющая компания необоснованно включает в квитанцию чужие долги, это нарушение. Жилищная инспекция может провести проверку правильности начисления платы за коммунальные услуги и выдать УК предписание о перерасчёте.

  4. Напишите претензию агенту по недвижимости.


    Если сделку купли-продажи квартиры для вас вел риелтор, рекомендуем предъявить ему претензию в связи с некачественным оказанием услуг. По статье 29 закона РФ «О защите прав потребителей» вы можете, например, попросить вернуть часть стоимости за плохую работу риелтора, который плохо проверял юридическую чистоту сделки.

УК отказывается делать прописку из-за долгов прежнего хозяина

Некоторые особенно настойчивые управляющие компании могут создавать проблему при прописке в новую квартиру, отказываясь принимать паспорта нового хозяина и членов его семьи.

Если паспортисты из УК ставят возможность прописки под условие о погашении долгов старого собственника квартиры, обращайтесь для регистрации в новой квартире напрямую в ГУВМ МВД РФ в вашем городе.

Заявление на снятие с учёта по старому адресу и на прописку по новому адресу можно подать одновременно. Удобно делать это через сайт Госуслуг.

Как сделать прописку на Госуслугах без очередей и паспортистов?

Как не купить квартиру с долгами по ЖКХ и капремонту?

  • Требуйте подтверждения отсутствия долгов по ЖКХ и капремонту.До подписания любых договоров, передачи денег и регистрации в Росреестре требуйте от собственника квартиры документально подтвердить, что он погасил все свои долги по коммунальным услугам и взносам за капремонт. Пусть вам покажет справку из управляющей компании, энергосбыта, водоканала (если коммунальные услуги оплачиваются им напрямую), регионального фонда капремонта об отсутствии долга.
  • Проверяйте квартиру самостоятельно.Есть много общедоступных методов, которые позволят вам проверить чистоту сделки и отсутствие долгов. Вы можете позвонить в управляющую компанию или проверить список должников на ее сайте, посмотреть в платежном терминале Сбербанка сумму к оплате (по адресу квартиры, номеру лицевого счета). Также стоит проверить собственника квартиры и всех жильцов по Банку исполнительных производств службы судебных приставов.Подробная инструкция по проверке покупаемой квартиры есть у нас на сайте:Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой?
  • Фиксируйте показания счётчиков.Если в квартире установлены индивидуальные счётчики на свет, воду, отопление, газ, обязательно проверяйте их показания. При подписании акта приема-передачи квартиры отразите в нем конечные показания счетчиков, с которыми прежний владелец отдает вам квартиру. В случае споров с управляющей компанией у вас будет документальное подтверждение тех показаний, за которые отвечает прежний хозяин. Дополнительно можно попросить УК в связи с предстоящей продажей квартиры проверить правильность снятия показаний старым собственником квартиры.

Статья с сайта «Вести права». Советы юриста



Источник: //vestiprava.com/stati/kupili-kvartiru-s-dolgami-po-zhkh.html

Юридическая консультация онлайн 9111.ru

Продавец не выписалась и не оплатила долг за коммунальные услуги
5. В 2003 году приобрел квартиру в черновой отделке 3/4 принадлежит мне и 1/4 часть дочери. Отделку квартиры проводил за свои средства. Оплата коммунальных платежей 100% моя. При продаже своей доли как это будет учтено.

5.1.

Игорь, вы планируете продать квартиру собственной дочери, и еще торговаться при этом? Люди как люди. Любят деньги, но ведь это всегда было… Человечество любит деньги, из чего бы те ни были сделаны, из кожи ли, из бумаги ли, из бронзы или золота. Ну, легкомысленны… ну, что ж… обыкновенные люди…

в общем, напоминают прежних… квартирный вопрос только испортил их…

“Михаил Булгаков”

5.2. Игорь, вы планируете продать квартиру собственной дочери, и еще торговаться при этом?:sm_ai:

5.3. Этот вопрос решается по согласованию между покупателем и продавцом. Если они не придут к соглашению по поводу цены доли, то сделка не состоится.

6. Квартира находится в долевой собственности у двух человек. Один из собственников не желает платить коммунальные платежи, разделять лицевой счет. В суд обращаться пока не хочется. Можно ли у нотариуса оформить договор/сделку о том, что один из собственников будет платить за коммунальные услуги, а при продаже квартиры второй обязуется возместить ему свою долю платежей?

6.1. Да, договор о продаже квартиры находится в долевой собственности у двух человек можно заверить нотариально.
Желаю Вам удачи.

6.2. У нотариуса нельзя. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по ее содержанию и сохранению.

В связи с этим вы вправе требовать раздела лицевого счета на оплату коммунальных услуг. Для этого следует обратиться в ЕИРЦ (управляющую компанию, ТСЖ, ресурсоснабжающую организацию) с соответствующим заявлением.

При отказе в оформлении отдельного платежного документа вы вправе обратиться в суд

Надеюсь мой ответ был Вам полезен.

7. При приобретении квартиры в ипотеку выяснилось, что по приобретаемой квартире есть долги о коммунальным платежам. Могут ли этот долг “повесить” на новых владельцев? В договоре купле продажи значится, что квартира приобретается без долгов.

7.1. На Ваш вопрос я могу Вам дать ответ следующего содержания: Долги будет платить предыдущий собственник

Спасибо за обращение на сайт.

7.2. Новый собственник не обязан выплачивать долги за бывшего собственника. Исключение только в отношении взносов по капитальному ремонту.

7.3. Нет, не могут. Но готовьтесь к тому, что требовать будут с Вас. Взыскать же в судебном порядке эти долги управляющая компания вправе только с предыдущего собственника.

8. Какие документы должны быть при покупке доли в квартире? Договор о продаже, который оформляется у нотариуса это понятно. Должен ли быть в обязательном порядке акт о передаче или это по желанию сторон? Покупаем долю в квартире с долгами. Если в договоре купли продажи укажем. Что покупатель несет ответственность за все платежи коммунальные и ТД по квартире только с момента оформления в росреестре это будет верно? Должен ли подробно описываться сам объект купли-продажи в договоре?

8.1. Объект обязательно должен описываться подробно. Можете указать, что покупатель несет ответственность за коммунальные платежи и взносы на кап. ремонт с момента регистрации права собственности. Акт приема-передачи не обязательно составлять, можно указать о передаче квартиры в тексте договора.

9. Имеется долг по ЖКХ за 2015 год, но 2016 год коммунальные платежи оплачиваются. Подскажите, при продаже этот долг останется на квартире или на старом собственнике?

9.1. при продаже квартиры, задолженность останется на старом собственнике квартиры. Если в договоре не будет другого условия,

9.2. Если иное не будет предусмотрено в договоре купли-продажи задолженность останется на старом собственнике квартиры.

10. Может ли продавец квартиры при продаже отказаться оплачивать долг по коммунальным платежам и на какой закон нужно сослаться, чтобы заставить его это сделать.

10.1. Все долги по коммунальным услугам, которые образовались до продажи квартиры, обязан заплатить бывший собственник (продавец). Но заставить оплачивать его невозможно. Коммунальные службы имеют право взыскать с него долг в силу ст. 210 ГК РФ.

10.2. Новый собственник не отвечает по долгам прежнего собственника (ст.210 ГК РФ), за исключением взносов по оплате кап. Ремонта.

11. Покупаю квартиру у банка, которая находится в залоге у другого банка. Оформляем стандартный договор купли/продажи. Банк собственник говорит, что обременение будет сниматься совместно с регистрацией права собственности. Может ли возникнуть такая ситуация, что обременение зарегистрируют на меня? Как себя обезопасить при покупке? Какие пункты прописать в договоре к/п? Также у данной квартиры есть задолженность по коммунальным платежам. Подскажите пожалуйста как купить данную квартиру без проблем.

11.1. пунктов здесь “прописывать” нужно много – и касательно снятия обременений, и касательно погашения задолженности. Здесь, по сути, нужно полностью садиться и писать договор с учетом всех подробностей ситуации, чтобы минимизировать риски – какими-то “магическими фразами” здесь не отделаться.

11.2. Чтобы купить данную квартиру без проблем-нужно обратиться к юристу очно.

12. Можно ли, в условиях урегулирования разногласий с продавцом квартиры, заставить продавца оплатить задолженность по квартплате и коммунальным платежам в соответствии с условиями договора купли-продажи, в судебном порядке, но при этом не принимать самой участия в судебных разбирательствах? (в доме больной человек и ходить по судам просто нет возможности). С уважением, Лариса.

12.1. В исковом заявлении укажите, чтобы спор рассматривался в Ваше отсутствие.

13. Как правильно составить договор купли-продажи при покупке комнаты в коммунальной квартире с отсрочкой платежа и использованием мат. капитала+собственные средства? Заранее огромное спасибо!

13.1. Составление договора – услуга платная.
Если у вас какие-то конкретные вопросы по условиям договора, обращайтесь.

Консультация по Вашему вопросу звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России 14. Я продаю долю в квартире, за 6 лет я появилась там один раз и то чтоб показать покупателям квартиру за все это время мой сосальщик сдавал квартиру и не платил коммунальные платежи, может быть так что при продаже придется мне их оплатить?

14.1. Очевидно, что покупатель не заинтересован принимать на себя чужие долги, поэтому ему нужна “чистая” квартира, без долгов. Если вы заинтересованы в продаже квартиры и в этом покупателе, то логично задолженность погасить, а потом разбираться с Вашим совладельцем, имея на руках все квитанции и чеки.

15. С какого времени покупатель недвижимости становится собственником квартиры: с момента заключения договора-купли продажи, при получении свидетельства о гос. регистрации. Меня интересует оплата коммунальных платежей и чьи теперь считаются квартиранты проживающие в настоящее время в квартире? Насколько достоверно можно верить выписке из регистрационного центра о бывших жильцах покупаемой квартиры? И если это окажется не так что-то предъявит свои права, кто за это несет ответственность? Спасибо.

15.1. С момента государственной регистрации права собственности.

16. Как написать заявление на продавца о предоставлении поддельной справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам (в частности кап ремонт) при совершении сделки купли продажи (квартира покупалась в ипотеку) и куда его писать?

16.1. Заявление подается в полицию в порядке ст.141 УПК РФ. Укажите, что совершено преступление, предусмотренное ст.327 УК РФ.

17. Мы купили квартиру, в договоре купли продаже прописано что долгов по коммунальным платежам отсутствуют, а в результате пришли квитанции с большими долгами. При переоформление лицевого счёта, долги перейдут к нам как новым собственникам? Спасибо.

17.1. Коммунальщики будут требовать с Вас. Но Вы вправе подать иск к прежним собственникам и взыскать с них долги.

18. У меня умерла мама. В наследство вступаю через суд, т.к вовремя не обратилась. Есть задолженность коммунальных услуг 60000. мне нужна справка от ЖКХ в суд о платежах. Min плата в месяц 10000. я живу в другом городе на съемной квартире 12000 в месяц при зарплате 17000. можно ли заключить договор, что долг оплачу с продажи квартиры, а заключать соглашение бессмысленно, т.к я 10000 в месяц оплачивать не смогу.

18.1. Да, можете заключить договор.

19. Учитывается ли доход полученный от продажи имущества (квартиры, машины) при расчёте жилищной субсидии? Я передала квартиру по договору купли-продажи в собственность своему сыну, но прописана и живу в ней. Социальные органы отказывают в субсидии мотивируя тем, что я по договору купли-продажи получила приличный доход, которым и могу оплачивать коммунальные платежи в полной сумме. Правомерно ли это?

19.1. Само собой. Задача соцзащиты – отказать при малейшей возможности и сэкономить бюджетные средства, вы им эту возможность предоставили.

19.2. Да, это правомерно. Вы получили доход.

20. Хочу купить 1/2 доли в двухкомнатной квартире. Долг за коммунальные платежи у обоих собственников 70000 рублей. При продаже доли собственник гасить даже часть долга не хочет. Могу ли я купить такую долю в квартире? Обяжут ли меня погашать долг бывшего хозяина? Если собственники второй части квартиры так и не будут платить коммуналку, а я буду платить половину коммуналки, могут ли меня заставить платить полностью или выселить за долги? Заранее спасибо!

20.1. 1)Купить можете2)Не обяжут, но крови попьют.3)Необходимо разделить лицевые счета, а иначе независимо от того что вы станете платить половину, с вас могут взыскать и вторую половину (солидарная ответственность)4)Не выселят

удачи вам.

20.2. В договоре не прописывайте, что квартира продается с долгом и всё. Долг будет висеть за бывшим собственником.

21. Живу в 2=х комнатной коммунальной квартире с дочерью-22 года, вторая комната-муниципальная, никто не прописан, платежи не совершаются. При каких обстоятельствах государство выставляет на продажу комнату?

21.1. Если вы не проживаете в квартире, ее могут забрать.

22. Что делать если судебный пристав заблокировал карту. С карты сняли деньги в счет взысканных платежей коммунальных за квартиру При этом Квартира была продана пол года назад. На момент продажи все коммунальные платежи были загащенны. То есть на данный момент другие люди владеют квартирой и не платят коммунальные платежи, а взыскивают с бывших владельцев.

До нынешних владельцев не дозвонились.

22.1. Обжалуйте действия приставов.

23. При купле-продаже двух комнат в коммунальной квартире между мной и покупателем был устный договор о том, что он оплатит часть моего долга за коммунальные услуги. Если основную сумму за продажу я получу сразу, а оставшуюся небольшую сумму позволю выплачивать мне ежемесячно. Сумму выплатил, а коммунальные платежи не оплачивает, хотя напрямую не отказывается. На меня подали в суд. Решение суда мне уже пришло, Что я могу предпринять в данной ситуации?

23.1. Ничего, придется платить, это Ваши долги.

24. При продаже квартиры в РФ есть пункт о том, что продавец квартиры может проживать в ней еще месяц после совершения сделки. Кто должен оплачивать коммунальные платежи за этот месяц? Прошлый владелец или нынешний?

24.1. Данный вопрос решается соглашением сторон или в договоре КП.

25. Скажите пжл. продала 2 года назад, квартиру, через 2 года мне прислали судебное решение что у меня долг по коммунальным платежам в период моего проживания, квитанция не осталось, у клиентов нет справки что не имеется коммунальных задолженностей при продаже квартиры, они ее выкинули. Есть смысл доказывать? Сумма немаленькая за пол года.

25.1. Если вы не согласны с такой суммой то, конечно, нужно оспаривать. Скорее всего в отношении Вас вынесено заочное решение, которое можно отменить, подав заявление в течение 3 дней, с момента получения копии решения. Тем более, если сума немаленькая, стоит побороться.

26. Пожалуйста-при продаже квартиры оказалась переплата по коммунальным платежам. Новый собственник разделил расчётный счёт.Как вернуть эти деньги?

26.1. пишите в ЖКХ заявление о возврате переплат.

27. При заключении договора купли-продажи квартиры (я покупатель) достаточно ли будет следующей фразы, чтобы не отвечать в случае чего по долгам предыдущего собственника: Продавец обязуется:

Передать покупателю квартиру по передаточному акту, не обремененную задолженностями по квартплате, коммунальным платежам, за электроэнергию, газ и иные услуги третьих лиц.

27.1. Да этой фразы вполне достаточно.

27.2. Добавьте: в случае наличия или обнаружения задолженности, возникшей до передачи квартиры обязанность оплаты лежит на Продавце.

28. При продаже квартиры на момент переезда новых собственников были оплачены все коммунальные платежи, спустя 1,5 месяца управляющая компания выставляет долг за тот период когда мы были собственниками. Должна ли я оплачивать этот долг.

28.1. Уточняйте в УК что за долг может быть произошла ошибка а потом принимайте решение что делать.

29. Правомерно ли действие бывшей жены, которая продала совместно нажитую квартиру (она являлась собственницей), хотя 2 года назад сменила фамилию (вышла замуж), но паспорт при этом не поменяла. Действителен ли договор-купли продажи на квартиру, так как сделка совершена по старой ее фамилии.

В дальнейшем меня через суд новый владелец квартиры выселяет и выписывает, хотя 10 лет в данной квартире бывшая жена не проживала, коммунальные платежи не оплачивала.

29.1. Если квартира была приобретена в период брака, то оная является совместной собственностью супругов, таким образом Вы можете оспорить сделку купли-продажи, признав ее недействительной. Если необходима помощь в составлении иска, обращайтесь.

30. Ситуация следующая, я купил квартиру находясь в браке с частичной ипотекой и материнским капиталом. Сейчас мы развелись. Квартира оформлена на меня 100%.В ней никто не прописан. Дети и бывшая жена прописаны у моих родителей. Я выплачиваю ипотеку и коммунальные платежи плюс алименты. Скажите при продаже квартиры как будет делиться сумма от продажи и какие подводные камни могут всплыть.
Заранее благодарю.

30.1. Сергей!
По ст.34 СК РФ будет разделена поровну. Успехов Вам.

30.2. Скажите при продаже квартиры как будет делиться сумма от продажи и какие подводные камни могут всплыть. КВАРТИРА должна быть поделена на доли в том числе и детям.

В этой связи продажа – проблематична.

Источник: //www.9111.ru/%D0%BA%D0%BE%D0%BC%D0%BC%D1%83%D0%BD%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B5_%D0%BF%D0%BB%D0%B0%D1%82%D0%B5%D0%B6%D0%B8/%D0%BA%D0%BE%D0%BC%D0%BC%D1%83%D0%BD%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B5_%D0%BF%D0%BB%D0%B0%D1%82%D0%B5%D0%B6%D0%B8_%D0%BF%D1%80%D0%B8_%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D0%B6%D0%B5_%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%8B/

С кого управляющим организациям взыскивать долги за коммуналку

Продавец не выписалась и не оплатила долг за коммунальные услуги

Верховный Суд РФ помог разобраться, с кого управляющим организациям взыскивать долги за коммунальные услуги при продаже квартиры: с собственника или бывшего собственника. Подробности дела, а также подсказки, как не запутаться при взыскании задолженности, читайте в сегодняшней статье.

Что делать УО, если собственник не платит долги за ЖКУ

Что случилось

Это кажется, что определить, с кого взыскивать долги за коммунальные услуги, просто.

С кого вы бы стали требовать: с нынешнего или прошлого собственника помещения, с бывших или настоящих членов его семьи? Как вы думаете, должен ли оплатить долг за КУ продавец квартиры, который по какой-то причине не выписался из квартиры? А должен ли платить покупатель, который зарегистрировал договор через месяц после его подписания?

Часто мы считаем, что всё решает регистрация по месту жительства. Есть регистрация – есть обязанность платить за КУ и платить по долгам. Однако Верховный Суд РФ объяснил, что это не так.

Управляющая организация пыталась взыскать задолженность за коммунальные услуги с собственника квартиры, а также с бывшего владельца и его бывшей жены. После развода с женой бывший владелец продал квартиру нынешнему, при этом ни он, ни его бывшая жена не выписались из квартиры.

Через год после покупки квартиры суд признал, что у бывших владельцев нет оснований состоять на регистрационном учёте. По этой причине Московский областной суд решил, что долги за коммунальные услуги обязаны оплатить все трое – бывшие супруги были зарегистрированы в квартире, не выписались из неё и не уведомили УО о непроживании.

Следующей инстанцией был Верховный Суд РФ. Он-то и объяснил, что регистрации по месту жительства для удовлетворения иска недостаточно.

Как поставить на учёт частичное погашение задолженности за ЖКУ

Регистрация по месту жительства не всё решает

Граждане и организации обязаны своевременно и полностью платить за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 1 ст. 153 ЖК РФ).

Обязанность по внесению такой платы возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). Когда отчуждение имущества подлежит госрегистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Верховный Суд РФ делает вывод: регистрация по месту жительства сама по себе не влечёт возникновение обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальных услуг.

Это значит, факт сохранения регистрации бывших супругов в квартире при смене собственника не является основанием для появления обязанности платить за жилое помещение и коммунальные услуги.

Суд ссылается на ст. 153 ЖК РФ. Эта статья содержит закрытый перечень лиц, которые должны платить за содержание квартиры:

  • собственники,
  • наниматели,
  • арендаторы,
  • члены жилищных кооперативов,
  • застройщик и покупатель квартиры.

Солидарно с владельцем за содержание квартиры платят дееспособные и ограниченно дееспособные члены его семьи, в том числе бывшие, если они сохранили право пользования жилым помещением (п. 29 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22).

Бывший владелец квартиры и его бывшая супруга к перечисленным лицам не относятся и в силу закона не могут нести солидарную с нынешним собственником квартиры обязанность по внесению платы за коммунальные услуги.

Тем более, что судом уже было установлено, что они не проживали в спорной квартире и у них не было оснований состоять на регистрационном учёте после смены собственника.

Читайте, являются ли временно проживающие и временно отсутствующие пользователи потребителями коммунальных услуг

Запомнить

Итак, кто же должен платить за коммунальные услуги и с кого управляющая компания может взыскивать задолженность.

  1. Платят за КУ собственники, наниматели по договору соцнайма, арендаторы, члены жилищных кооперативов, дольщики и застройщики (ст. 153 ЖК РФ).
  2. Собственники вносят плату за жилье независимо от того, прописаны ли они там и проживают ли там.
  3. Солидарно с собственниками платят дееспособные и ограниченно дееспособные члены его семьи, в том числе бывшие, если они сохранили право пользования жилым помещением.
  4. Регистрация по месту жительства сама по себе не влечёт возникновение обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
  5. Если собственник не платит, УО лучше предъявлять иск не только к нему, но и к членам его семьи в солидарном порядке.
  6. Право собственности на недвижимость возникает с момента госрегистрации. Собственники платят за КУ только с момента регистрации права собственности.

Источник: //roskvartal.ru/vzyskanie-dolgov/9245/s-kogo-upravlyayuschim-kompaniyam-vzyskivat-dolgi-za-kommunalku

С тебя причитается: как не влезть в чужие коммунальные долги

Продавец не выписалась и не оплатила долг за коммунальные услуги

Коммунальные долги — тема болезненная, особенно если эти долги достались вам “в нагрузку” при покупке квартиры или образовались в процессе аренды жилья. Сайт “РИА Недвижимость” выяснил, как не стать “счастливым” обладателем чужих долгов по ЖКХ.

Любой человек не застрахован от покупки квартиры с сюрпризом в виде долгов предыдущих владельцев за коммуналку или капремонт, предупреждает руководитель рабочей группы по обеспечению безопасности предпринимателей в области строительства ТПП РФ Александр Моор.

“Действующее законодательство обязывает оплачивать счета лишь с момента возникновения права собственности, и долг “висит” на человеке, а не на квартире, поэтому старые долги не должны переходить к новому владельцу. Однако на практике чаще всего именно таки происходит”, — указывает Моор.

А бывает наоборот, когда старому хозяину приписываются долги новых жильцов, так как договор с ресурсоснабжающей организацией не перезаключили после сделки, продолжает эксперт. “Нам известны случаи, когда старому собственнику принесли решение суда о взыскании долга через два года после продажи квартиры”, — вспоминает эксперт.

Адвокат компании “Бородин и Партнеры” Дмитрий Степанов предупреждает, что обязанность по оплате содержания жилого помещения и коммунальных услуг за предыдущего собственника может появиться у нового собственника только в случае совершения сделки-перевода. Но перевод долга, в силу статьи 391 Гражданского кодекса РФ, может быть осуществлен только с согласия нового собственника.

При заключении договора купли-продажи жилого помещения следует внимательно просмотреть его условия, чтобы не допустить перевода долга, советует юрист. В договоре и акте приема-передачи он рекомендует всегда указывать, что задолженность по оплате за содержание жилого помещения и коммунальные услуги к покупателю не переходит.

Погашение задолженности может происходить следующим образом: покупатель вносит в качестве аванса нужную сумму, которой продавец расплачивается за коммунальные услуги, руководитель офиса “Новогиреево” “Миэль-Сеть офисов недвижимости” Юлия Антясова. В дальнейшем сделка происходит как обычно.

Если новый собственник выясняет, что у предыдущего владельца жилого помещения имеется задолженность, то он может обратиться с претензиями к бывшему собственнику, который должен оплатить долг по ЖКХ, говорит адвокат Тимур Баязитов.

Если предыдущий собственник отказывается от оплаты своего долга, то новый хозяин квартиры может обратиться в суд для взыскания задолженности, в случае оплаты задолженности предыдущего жильца.

Если он это не сделал, то он может обратиться в управляющую компанию и просить заключить с ним договор на обслуживание и, соответственно, с этого момента оплачивать жилищно-коммунальные услуги.

“Также необходимо приложить копию договора купли-продажи или договора дарения данного помещения и, соответственно, с этого момента новый собственник должен оплачивать свое жилье. Все иные долги он оплачивать не обязан. При этом УК может в судебном обратиться к предыдущему владельцу и взыскать с него долг по жилищно-коммунальным услугам”, — объясняет Баязитов.

А вот что при покупке квартиры нужно проверить отдельно, так это взносы на капитальный ремонт. В законе прописано, что при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате взносов на капитальный ремонт, в том числе и задолженность по оплате таких взносов, отмечает Степанов.

Самый простой способ обезопасить себя от долга за капитальный ремонт предыдущего собственника — это запросить у продавца квитанции и подтверждение их оплаты, советует юрист.

Если продавец отказывается предоставлять такую информацию, необходимо через интернет-систему “Реформа ЖКХ” выяснить, куда собираются взносы за капитальный ремонт с жильцов этого многоквартирного дома (на специальный счет ТСЖ/управляющей компании или на специальный счет регионального оператора) и обратиться в эту организацию с запросом о наличии задолженности по оплате взносов на капитальный ремонт.

Обычному гражданину могут и не предоставить такую информацию со ссылкой на наличие в ней персональных данных. В таком случае следует обратиться за профессиональной помощью к адвокату, который будет вправе направить в такие организации адвокатский запрос.

С проблемой коммунальных долгов сталкиваются и собственники долей в недвижимости, когда один собственник платит, а другой — нет. В этом случае следует разделить счета, советует управляющий партнер коллегии адвокатов “Старинский, Корчаго и партнеры” Владимир Старинский. Для этого подается заявление в ТСЖ или управляющую компанию.

К нему прикладывается соглашение о разделе счетов от собственников. При отказе в разделении или при отсутствии согласия от других собственников можно разделить их в судебном порядке. К этому способу прибегают, например, в том случае, когда один из собственников систематически не оплачивает услуги и отказывается от раздела счетов.

Нередко собственники многоквартирных домов попадают в ситуацию, когда управляющая компания накопила долги. В этом случае надо разбираться в их причинах и размерах.

Если долги связаны с неоплатой собственниками услуг (на практике это часто встречается), то самим жильцам делать ничего не нужно, говорит Старинский.

Как правило, в этой ситуации применяется реструктуризация задолженности: долг делится между неплательщиками и разбивается на маленькие ежемесячные платежи (хотя формально такой процедуры не установлено, ее широко применяют).

Другой вариант — выбрать другую управляющую компанию или поменять форму управления домом, перейдя, например, на прямые расчеты с ресурсоснабжающими организациями. Такое решение принимается на общем собрании собственников жилья.

В случае перехода на прямые расчеты с поставщиками добросовестные плательщики коммунальных услуг будут застрахованы от случаев, когда, допустим, из-за долгов управляющей компании приостанавливается подача ресурсов, например, горячей воды, на весь дом, или несвоевременно подается тепло.

Вообще отношения между управляющей компанией и ресурсоснабжающей организацией регулируются правовыми нормами, указывает Антясова. Но если такая проблема возникла, это решается посредством судебного разбирательства.

Конфликтные ситуации, связанные с коммунальными долгами, нередко возникают между арендатором и хозяином квартиры. Например, распространенная ситуация: когда ни арендатор, ни собственник не передавали показания по счетчикам, и из-за этого накопился долг. В этом случае платит тот, кто виноват, разъясняет владелец собственного квартирного бюро Александр Харыбин.

“Если был заключен договор, и было прописано, что наниматель платит согласно приборам учета, то долг придется выплачивать арендатору.

Собственник должен каждый месяц проверять, передал ли наниматель показания в управляющую компанию. Если арендатор забыл передать показания, то собственник имеет право взыскать плату по нормативам.

Грубо говоря, если наниматель не передал показания счетчиков, то пусть он платит по полной”, — говорит риелтор.

В том случае, если условия оплаты коммунальных платежей в договоре не прописываются, то долги придется закрывать самому собственнику.

Источник: //realty.ria.ru/20181115/1532857022.html

Покупка квартиры с долгами по ЖКХ: кому переходят и кто платит, судебная практика покупки жилья с долгами по квартплате | Жилищный консультант

Продавец не выписалась и не оплатила долг за коммунальные услуги

На практике нередки случаи, когда покупатель уже после оформления всех бумаг обращается в расчетно-кассовый центр или управляющую компанию и узнает, что на его новой квартире «висит» большая задолженность.

Вопреки мифам, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не осуществляется с обременением. В законе явно не запрещается продавать квартиры с долгами, если таковые не установлены судом.

Обращаться к судебному разбирательству у многих поставщиков услуг по-прежнему считается крайней мерой.

Управляющая компания может прибегнуть к хитрости и пытаться убедить лицо в том, что долг записывается за определенной квартирой, а не человеком.

Согласно ЖК РФ, в частности статьи 153, обязанность оплачивать счета возникает лишь с момента возникновения права собственности (там же приводятся иные основания – аренда или вступление в кооператив).

Решая вопрос, переходят ли старые долги по ЖКХ при покупке квартиры к новому владельцу, законодатель отвечает отрицательно.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Статья 154 относит к таким платежам и взносы на капитальный ремонт, но здесь данная норма вступает в противоречие с пунктом 3 статьи 158, которая назначает ответственным за все долги по капитальному ремонту собственника, обладающего жильем в данный момент. Избежать данного платежа невозможно, только если иное не оговорено в договоре.

Как узнать о долгах по ЖКХ?

На продавца не возлагается обязанность передавать документы, согласно некоторому перечню, но, согласно ГК РФ, покупатель должен быть ознакомлен со всеми существенными условиями сделки. Таким образом, при возникновении необходимости, сделка с такими долгами может быть оспорена по инициативе покупателя.

Покупатель может как во время проведения сделки, так и после произвести анализ ситуации с задолженностью:

  • Больше всего повезло жителям Москвы – здесь действует портал центра координации ГУ ИС, на котором предоставляется общая информация, а также частичная, рассчитанная за определенные интервалы времени. Справка подробно расскажет, как узнать долги по квартире в любом районе города.
  • Многие управляющие компании создают подобные порталы для информирования жильцов, к процессу также подключаются банковские и иные государственные учреждения.
  • Аналогичная информация может быть предоставлена в расчетно-кассовом центре. Сведения предоставляются интегрировано, но в момент передачи от соответствующих поставщиков услуг.
  • Из первых рук получить информацию можно в ЖЭК, офисе Ростелекома или энергосбытовой компании, обслуживающей район.

Среди банков, подобную услугу оказывает Сбербанк. В Москве наиболее распространено получение информации через Банк Москвы. Там же имеются опции оплаты онлайн, которые вряд ли понадобятся, если есть все основания того, что долг был накоплен прежним владельцем.

Если УК требует с нового владельца квартиры оплаты долгов?

Хорошо проработанный договор купли-продажи должен изначально содержать пункт об отсутствии возможностей передачи долга по коммунальным услугам новому владельцу. Даже при такой защищенности, управляющая компания может начать требовать средства от лица нового владельца.

При этом не стоит опасаться судебного преследования: никаких прав требования с нового владельца не существует, за исключением того, если в договоре с продавцом или управляющей компанией сказано обратное.

В таких случаях долг действительно придется оплачивать на основании статьи 391 Гражданского кодекса.

При покупке квартиры долги по квартплате не списываются в силу особенностей бухгалтерского учета, но и опасаться санкций новому владельцу не стоит. В случае если платежные документы с требованиями оплатить долг все же приходят, необходимо:

  1. Снять копии с договора купли-продажи, свидетельства (выписки).
  2. Написать заявление с требованием прекратить выставлять счета за период, предшествующий регистрации.
  3. В случае если в акте приема квартиры был пункт о снятии показаний счетчиков (а его лучше включать), приложить также его.
  4. Документы отправить заказным письмом или передать под расписку в офис компании.
  5. Любые действия по взысканию средств после данного обращения являются вымогательством и караются в том числе по 163 УК РФ.

Также следует отметить, что предоставлять данные о нынешнем месте жительства прежнего владельца или передавать ему какую-либо информацию новый собственник не обязан. При аналогичном общении с телефонной компанией следует обратить внимание, что потеря права собственности прекращает также договор обслуживания абонента.

Порядок покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Если есть подозрения на то, что квартира продается с долгами, следует действовать согласно данным этапам:

  • Обратиться к продавцу с просьбой предоставить документы на собственность, имеющиеся выписки.
  • Запросить выписку в ЕГРП, в частности, чтобы установить наличие уже наложенных арестов и прочих обременений.
  • Обратиться в управляющую компанию, специализированный портал или расчетный центр, где получить сведения о текущей задолженности. Получение некоторых сведений возможно лишь с согласия собственника. С другой стороны, если собственник не предоставляет данных о квартире и долгах – это уже повод от нее отказаться.
  • В случае если долги обнаружены, предложить в договор внести пункт о самостоятельном погашении долгов или о сохранении задолженности за старым собственником.
  • В качестве варианта, если продавец согласен на погашение долгов новым владельцем, дополнительно указать размер скидки от стоимости квартиры. Прописывать скидку следует отдельным пунктом, но никак не в рамках итоговой цены. Причина проста – в случае оспаривания сделки, продавец вернет себе квартиру (вернув деньги покупателю), но с оплаченными счетами.
  • Обратиться в Росреестр за регистрацией прав собственности.
  • Составить передаточный акт, передать средства любым удобным способом и зафиксировать отдельным документом показания счетчиков. Для большей уверенности необходимо заверить акт с показаниями в управляющей компании.

Список необходимых документов

Для регистрации подобной квартиры необходимо предоставить:

  • Паспорта сторон.
  • Выписки из реестра.
  • Справку из налоговой об отсутствии долгов.
  • Справку из службы судебных приставов (можно получить онлайн), если вынесено судебное решение об исполнительном производстве.
  • Справку-счет из расчетного центра, ЖЭК или УК.
  • Основной договор и дополнительное соглашение о погашении задолженности за счет средств, передаваемых по договору купли-продажи и данные о том, кто платит за долг.
  • Документы основания, свидетельствующие о легитимности прав собственности в отношении продавца;
  • Сведения о прописанных лицах, включая выписку из домовой книги.
  • Свидетельство о регистрации.
  • Квитанция из банка об уплате 2000 рублей в качестве пошлины.
  • Акт приема-передачи квартиры.
  • Акт передачи денег.
  • Расписка.

В отдельных случаях, если деньги передаются через ячейку или аккредитив, предоставляются экземпляры соответствующих договоров.

Пример по порядку покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Гражданин, недавно купивший квартиру, решил обратиться в управляющую компанию с целью заключения договора. При этом он был абсолютно уверен в том, что никаких долгов нет, поскольку риелтор, который вел сопровождение сделки, сказал, что никаких задолженностей не имеется.

В данном случае новый собственник должен обратиться в ТСЖ с требованием о переводе лицевого счета на его имя. В отношении риелтора предусмотрены штрафные санкции в соответствии с законом о защите прав потребителей: подобное некачественное оказание услуги подразумевает возврат всей суммы вознаграждения.

Управляющая компания, на основании предоставленных документов и статьи 153 ЖК РФ, не может отказать в переоформлении счета на новое лицо, более того – не вправе требовать платежей, поскольку ни за некачественную работу риелтора, ни за расходы прошлого жильца покупатель ответственности не несет.

Заключение

Приобретение квартиры с долгами по платежам в пользу коммунальщиков – не является существенным обременением, кроме случаев, когда в отношении владельца и его имущества (в частности, квартиры) наложен арест. Законом определено, что:

  • Новый владелец не несет ответственности по долгам старого за исключением платежей за капитальный ремонт.
  • Покупатель имеет право требовать справки из расчетных и коммунальных учреждений.
  • Судебная практика при покупке квартиры с долгами свидетельствует о защищенности покупателя в юридическом поле, что не убирает возможности произвола.
  • Иной порядок долгов стороны могут устанавливать в рамках как договора, так и дополнительного соглашения.

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Позвоните прямо сейчас и решите свою проблему – это быстро и бесплатно!

Источник: //estate-advisor.ru/pokupka/pokupka-kvartiry-s-dolgami-po-zhkx/

Юрист Лукин