Предоставление равноценной недвижимости несовершеннолетним в другом государстве

Жилищные права несовершеннолетних детей

Предоставление равноценной недвижимости несовершеннолетним в другом государстве

Статья 60 Семейного Кодекса Российской Федерации, пункт 3, первый абзац: «…Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка…»

Более того, семейное законодательство чётко отграничивает имущественные права детей и родителей, указав в этой же статье – ребёнок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребёнка. И в случае раздела совместного имущества между родителями дети претендовать на долю, например, в квартире не смогут.

Таким образом, рассматривая жилищные права несовершеннолетних детей, следует руководствоваться и гражданским, и семейным законодательством. Как защитить права ребенка на жилье и какие права у детей в приватизированной квартире?

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Когда в семье появляется ребёнок, то в течение месяца с даты его рождения родители должны оформить ему все документы, в том числе – и зарегистрировать малыша по месту его проживания.

Важно! Согласно положениям статьи 20 Гражданского кодекса РФ дети до 14 лет проживают совместно с родителями. И поскольку это правило является обязательным, то регистрация ребёнка у родителей или одного из родителей производится в особом порядке.

То есть, в этом случае никто не спросит согласия собственника квартиры или других проживающих в квартире граждан. Такое согласие не требуется, главное, чтобы в этой квартире был зарегистрирован как минимум один из родителей.

Такое право у ребёнка на проживание в квартире с родителями сохраняется до тех пор, пока либо родители не сменят адрес проживания и регистрации, либо ребёнок не достигнет совершеннолетия.

Важно! В этом плане даже смена собственника квартиры, куда родители зарегистрировали ребёнка, не повлияет на его право проживания по месту регистрации.
Ни один суд не выселит несовершеннолетнего гражданина по требованию собственника жилья, если у ребёнка нет иного места для постоянного проживания.

Впрочем, есть ситуации, когда собственник может устранить такое обременение своей квартиры в судебном порядке.

Суд по требованию заинтересованного лица (собственника или нанимателя) может признать ребёнка утратившим право пользования квартирой и снять с регистрационного учёта в том случае, если в течение длительного времени (как минимум год) он в этой квартире не проживает, его родители не участвуют в оплате содержания жилья, а самое главное – если у его родителей имеется возможность зарегистрировать ребёнка по другому адресу. То есть, при наличии всех этих обстоятельств снятие с регистрации несовершеннолетнего вполне возможно.

Права ребенка на жилье при разводе родителей

Задать вопрос юристу

В случае раздела квартиры  после развода дети не участвуют в этом разделе, то есть жильё делится только между родителями.

 Однако как бы ни была разделена недвижимость, если ребёнок зарегистрирован  в квартире, то он вправе проживать в ней до своего совершеннолетия, независимо от отсутствия у него права собственности, потому что он остаётся членом семьи собственника даже после раздела и не может быть выселен.

Права несовершеннолетних собственников жилого помещения

Дети могут быть собственниками как квартиры, так и долей в квартире. Основания возникновения такой собственности общие – то есть, те же самые, что и у взрослых дееспособных граждан.

Это может быть участие в приватизации, получение недвижимости в дар или в наследство, участие в обмене квартирами и даже в купле-продаже. Просто в случае участия в сделке несовершеннолетнего процедура её проведения несколько усложняется и требует участия органа опеки, на который законодательством возложена охрана и защита имущественных прав детей.

Правила статьи 37 Гражданского кодекса РФ устанавливают порядок совершения сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним собственникам – любое действие, результатом которого является уменьшение имущества детей, должно быть согласовано с опекой.

Действия, которые могут привести к уменьшению имущества несовершеннолетних.

  1. Продажа квартиры либо доли в квартире.
  2. Отказ от наследственного имущества либо его доли. Редко, но бывает и такое. Например, когда в состав наследуемого имущества входят также долги наследодателя либо обязательства по ипотечному кредитованию.
  3. Предоставление имущества в залог.
  4. Отказ от участия в приватизации.
  5. Отказ от преимущественного права покупки.

Права детей при продаже квартиры

Продажа недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний, может быть вызвана необходимостью смены места жительства семьи или покупкой другого, более комфортного жилья.

Важно! В случаях, когда собственник не достиг 14-летнего возраста, продажа его имущества возможна с письменного разрешения органа опеки.

Если ребёнку уже исполнилось 14 лет, то для сделки потребуется не только письменное разрешение на отчуждение имущества несовершеннолетнего, выданное органом опеки, но и нотариально удостоверенное согласие одного из родителей на эту сделку.

Отказ от наследства от имени несовершеннолетнего бывает редко. Но существуют обстоятельства, при которых родители не желают делать своего ребёнка наследником.

К таким обстоятельствам относятся, к примеру, долговые обязательства, переходящие по наследству.

Правда, положениями статьи 1175 Гражданского кодекса РФ определено, что размер перешедших по наследству обязательств не может превышать стоимости наследуемого имущества.

Если несовершеннолетний наследник ничего, кроме долгов, от наследодателя не получает, то эти долги на него не распространяются.

Но бывают случаи, когда несовершеннолетний наследник получает ипотечную квартиру – стоимость такого имущества весьма приличная, а потому и кредитные обязательства переходят на наследника.

А поскольку ответственность по таким обязательствам дети нести не могут, то бремя кредитных выплат ложится на родителей.

И вполне понятно, что для родителей такое наследство может быть непосильным, и они спешат к нотариусу подать отказ от принятия наследства своими детьми.

Однако отказ от наследования несовершеннолетним жилья допустим только при наличии письменного разрешения органа опеки. И вот здесь опека будет рассматривать индивидуально по каждой ситуации, учитывая имущественные интересы несовершеннолетних. Чаще всего в этих случаях родители получают отказ, который потом обжалуют в суде. И не всегда суды встают на их сторону.

Предоставление в залог недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему собственнику, обычно осуществляется при кредитовании – когда в целях обеспечения кредитных обязательств заемщики предоставляют залог.

Обычно это практикуется при ипотечном кредитовании, когда приобретаемая в кредит квартира покупается в долевую собственность.

Сейчас такое практикуется всё реже и реже, потому что и банки не желают брать в залог имущество несовершеннолетних, а опека даёт разрешение в исключительных случаях.

Отказ от участия в приватизации от имени несовершеннолетнего в настоящее время недопустим, поскольку судебная практика, сформировавшаяся по спорам о приватизированном жилье, показала, что такой отказ ущемляет имущественные права несовершеннолетних.

Важно! Отказ от преимущественного права покупки, предусмотренного положениями статьи 250 Гражданского кодекса РФ, также возможен только с разрешения органа опеки.

В этом действии, касающемся жилищного права несовершеннолетнего, нет уменьшения его имущества, но есть отказ от приобретения этого имущества.

Отказ обычно требуется при продаже доли в квартире или в жилом доме. Прежде, чем продать её, долевой собственник обязан сначала предложить выкупить остальным участникам долевой собственности. И если к числу таких участников относятся несовершеннолетние, то отказ либо покупка осуществляется по тем же правилам – с письменного разрешения опеки и одобрения одного из родителей.

Важно! Разрешение на отказ от преимущественного права покупки доли в квартире опека даёт в тех случаях, когда у родителей нет финансовой возможности купить ребёнку эту долю.

При выдаче письменного разрешения на сделку с недвижимым имуществом несовершеннолетнего собственника опека устанавливает для родителей обязательные условия, которые должны быть соблюдены.

При продаже имущества ребёнка родители обязаны либо предоставить ребёнку иное жильё в собственность в размере, не меньшем, чем продаваемое, либо внести деньги от продажи на счет в банке, открытый на имя несовершеннолетнего. Второй вариант, кстати, для родителей иногда бывает привлекательнее первого.

Но следует знать, что деньги, внесённые на вклад несовершеннолетнего, потратить на какие-то нужды, кроме как на покупку жилья вкладчику, невозможно. И даже такое направление средств возможно с письменного разрешения опеки. По крайней мере, до тех пор, пока ему не исполнится 18 лет.

Именно таким образом закон защищает имущественные права детей, чья недвижимость была продана.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует – напишите в форме ниже.

Источник: //pravoman.ru/realty/ownership/zhilishnye-prava-nesovershennoletnih/

Как продать квартиру, если собственник — ребёнок — Справочник Недвижимости

Предоставление равноценной недвижимости несовершеннолетним в другом государстве

Продажа недвижимости, одним из собственников которой является несовершеннолетний, имеет свои особенности. Сделку должны одобрить муниципальные органы опеки и попечительства (ООП), задача которых — защитить имущественные интересы детей.

Несовершеннолетние могут владеть жильём, так же как и взрослые. Но не имеют права им распоряжаться.

Все вопросы, связанные с недвижимостью, решают их законные представители (родители, опекуны, усыновители, попечители). Именно они совершают сделки с квартирами от имени ребёнка.

С 14 до 18 лет дети считаются частично дееспособными и могут участвовать в сделках с письменного согласия своих представителей.

Распоряжаться имуществом можно начиная с 18 лет, но бывают исключения. Так, возрастной порог снижается при вступлении в брак или при устройстве на работу с трудовым договором.

 Как дети становятся собственниками недвижимости  

Ребёнок может быть как единоличным хозяином квартиры, так и одним из её сособственников. Это нормальная практика. Есть несколько вариантов, как дети становятся владельцами недвижимости или доли в ней:

  • оформление квартиры на ребёнка родителями и другими родственниками;
  •  получение наследства;
  • дарение;
  • приватизация: все прописанные в квартире автоматически становятся владельцами её долей, если не оформили отказ;
  • покупка недвижимости с использованием материнского капитала: по закону детям должны быть выделены доли в такой квартире;
  • использование бюджетных средств — целевых субсидий на приобретение жилья, социальных выплат; собственность оформляется на всех членов семьи.

Условия продажи квартиры несовершеннолетнего

Сделку в обязательном порядке согласуют органы опеки. Они одобрят продажу квартиры, принадлежащей собственнику-ребёнку, только если после сделки он получит недвижимость не хуже, чем у него была.

Просто продать квартиру, чтобы потратить деньги на что-то другое, нельзя (есть несколько исключений, о них расскажем дальше).

К приобретаемой собственности предъявляются довольно строгие требования:

  • Принадлежащая ребёнку площадь в новой квартире должна быть не меньше, чем в продаваемой. При покупке комнаты или однокомнатной квартиры возникают свои сложности: площадь в новом жилье должна соответствовать нормативам для проживания двух человек, так как один ребёнок жить не может.
  • В строящемся доме оформить право собственности нельзя. Это тоже может стать проблемой. Органы опеки дают разрешение на сделку, если дом построен больше чем наполовину. И до момента его ввода в эксплуатацию ребёнок должен быть где-то прописан. Когда дом будет сдан, ребёнку нужно выделить причитающуюся ему долю и сообщить об этом в органы опеки.
  • Учитывается стоимость квартиры (по оценке БТИ) — у нового жилья она должна быть не меньше. Небольшую разницу в цене могут согласовать при условии, что недостающую сумму перечислят на счёт ребёнка, доступ к которому он получит после совершеннолетия
  • Если качество нового жилья заметно хуже (аварийное, нет удобств, неразвитая инфраструктура района), сделку тоже могут запретить. Органы опеки учитывают и расположение жилья: если взрослые продают квартиру в центре и покупают дом в деревне, это нужно будет обосновать. Такую сделку согласуют, например, при наличии проблем со здоровьем, требующих жизни за городом, и подтверждающей их справки.

Если покупать другое жильё не планируется

Довольно часто продажа квартиры не подразумевает покупку новой: как же быть с требованием обеспечить несовершеннолетнего жильём? Можно выделить соответствующую площадь в другой квартире, но это непросто. Нужно оформить договор купли-продажи на долю в новой квартире.

Но у близких родственников ребёнок по закону приобретать недвижимость права не имеет, поэтому «купить» квартиру у бабушки с дедушкой не получится. Подарить долю в каком-нибудь другом жилье, принадлежащем семье, тоже не вариант: органы опеки не будут расценивать эту сделку как «взаимозаменяющую» продажу доли ребёнка.

Получается, что для такой сделки подойдёт только жилплощадь, принадлежащая фактически чужим людям.

Ещё один вариант — перечисление на счёт ребёнка денег от продажи его доли с условием «заморозки» до наступления совершеннолетия.

Эти деньги могут быть использованы родителями для приобретения жилья, если такие планы появятся, но только с разрешения органов опеки.

Если ребёнку потребуются средства на дорогостоящее лечение или обучение, шанс снять их с «замороженного» счёта тоже есть, но опека такие ситуации рассматривает с пристрастием, может и отказать.

Важно: законные представители, их родственники и супруги не вправе покупать недвижимость у детей, так что просто выкупить долю у несовершеннолетнего не получится.

Можно ли продать квартиру в одном регионе и купить в другом

Обычно в этом случае органы опеки разрешают сделку. При этом они заморозят на банковском счету ребёнка деньги от продажи квартиры и установят срок, в течение которого должна быть куплена новая.

Когда она будет найдена, опека по месту регистрации ребёнка рассмотрит предложенный вариант и, если он соответствует требованиям, даст разрешение на сделку и использование денег со счёта ребёнка.

Важно: после продажи квартиры нужно обязательно где-то зарегистрировать детей. Если родители не купят новое жильё в установленные сроки, сделка может быть аннулирована.

При переезде в другую страну продажу жилья обычно разрешают без каких-либо ограничений. В органы опеки необходимо предъявить документы, подтверждающие получение иностранного гражданства или вида на жительство.

Если родители разводятся и продают квартиру

При разводе родители часто вынуждены продавать общую квартиру, а купить новую или выделить где-либо необходимую площадь ребёнку не могут.

В такой ситуации ОПП сделку обычно одобряют, так как благодаря ей «устраняется неблагоприятная для психики несовершеннолетнего обстановка».

Конечно, если у родителей после сделки останется какая-либо недвижимость, их обяжут выделить в ней долю ребёнку, пусть даже меньшую.

Ребёнку нужно дорогостоящее лечение. Можно продать для этого его квартиру?

Проблемы со здоровьем у детей органы опеки рассматривают как уважительную причину для продажи жилья без покупки другого. Возможны следующие ситуации:

  • Ребёнку необходимо дорогостоящее лечение, поэтому родители продают квартиру и покупают более дешёвую. Все документы, подтверждающие оплату лечения и медицинских препаратов, нужно сохранять, чтобы предъявить их по требованию органов опеки.
  • Ребёнку необходимо посещать спецшколу или получать постоянное лечение, а там, где он живёт, это невозможно. Семья вынуждена переехать в населённый пункт побольше, где ребёнок получит всё необходимое, но жильё стоит дороже и купить равноценное родителям не по средствам.  

Несовершеннолетние собственники квартиры зарегистрированы в разных местах

Документы в органах опеки рассматриваются по месту регистрации ребёнка, а не по месту расположения недвижимости. Поэтому регистрация детей в разных районах или городах серьёзно осложняет сбор документов. Удобнее получать одобрение сделки, если зарегистрировать всех несовершеннолетних в одном месте.

Необходимые для сделки документы

Для продажи квартиры несовершеннолетнего собственника придётся собрать довольно большой пакет документов:

  • заявление от законных представителей несовершеннолетнего на разрешение сделки и письменное согласие на неё;
  • паспорта законных представителей;
  • свидетельство о рождении ребёнка;
  • письменное согласие ребёнка старше 14 лет проживать на новой жилой площади
  • предварительное согласие на сделку от органов опеки;
  • документы на продаваемую и покупаемую квартиры:

поэтажный план с описанием;

кадастровый паспорт;

справки:

  •  об отсутствии задолженности из налоговой инспекции;
  • из БТИ с указанием стоимости объектов;
  • об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;

выписки:

  • из Росреестра о праве собственности на объекты;
  • из домовой книги;

копии лицевых счетов.

Порядок сделки

инстанция в вопросе оформления таких сделок — органы опеки и попечительства. Получив их предварительное разрешение, можно регистрировать сделку. После этого будьте готовы к запросам от опеки подтвердить новую регистрацию ребёнка и его права на собственность соответствующими документами. При соблюдении всех требований сделки проходят оперативно и без осложнений.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Наташа Джола

Источник: //realty.yandex.ru/spravochnik/kak-prodat-kvartiru-esli-sobstvennik-rebenok

Органы опеки и попечительства дают разрешение

Предоставление равноценной недвижимости несовершеннолетним в другом государстве

О правах несовершеннолетних и способах их отстоять, мы разговариваем с главным специалистом по защите прав несовершеннолетних районного отдела народного образования Советского района г. Казани Козловой Татьяной.

– Татьяна Николаевна, расскажите нашим читателям, какие права есть у несовершеннолетних детей при сделках купли-продажи объектов недвижимости, сособственником которых они являются?– Если у родителей есть планы на куплю-продажу жилой площади, сособственником которой является несовершеннолетний, то у ребенка имеется право на сохранение жилой площади, и, прежде всего, на сохранение той доли, которая подлежит отчуждению. Органы опеки и попечительства дают разрешение на продажу, только при условии, что родители предоставят документы, подтверждающие, что несовершеннолетний будет обеспечен другой жилой площадью. Естественно, здесь просматриваются и перспективы, связанные с ипотекой, кредитованием, всего, что идет на поддержку семьи, которая улучшает свои жилищные условия.

– Какие нормативы существуют для переселения несовершеннолетних с одной жилплощади в другую?
–  Условия при продаже жилья таковы, что площадь приобретаемого жилья и доля в нем несовершеннолетнего должны быть либо равноценной, либо большей, чем  та, что принадлежала  ребенку ранее. Один из основных принципов &”151; при сделке купли-продажи ребенку должна быть выделена площадь в размере не менее отчуждаемой. Допустим, продается двухкомнатная квартира общей площадью 60 кв.м., где у несовершеннолетнего 1/3 доли, и приобретается другая равноценная или большая квартира. Взамен приобретается  квартира общей площадью 80 кв.м. В этом случае родители имеют право выбора, выделить ли ребенку 20 метров, или же выделить ему 26 метров. Но доля выделяемой площади на имя несовершеннолетнего должна быть не менее отчуждаемой доли. В нашем районе практика такая, что даже на кв. метр площади нельзя ущемлять права ребенка, потому что каждый метр в условиях приватизации является предметом купли-продажи. Мы этот момент отслеживаем очень внимательно. Перечисление денежных средств на счет ребенка взамен продаваемой жилой площади в нашем районе не практикуется. 

– Как давно органы опеки и попечительства занимаются отслеживанием сделок с участием несовершеннолетних в сфере недвижимости? Кто является разработчиком норм, которыми в своей работе руководствуются органы опеки?
– Органы опеки и попечительства занимаются отслеживанием сделок купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетних практически с марта 1993 года, когда в стране был принят закон о передаче жилищного фонда в собственность граждан. К сожалению, до сих пор нет отдельного закона о защите имущественных прав детей. Органы опеки и попечительства привлечены к данной деятельности на основании ч.4 ст.292 ГК РФ и ст.56, ст.64 Семейного Кодекса РФ. Мы руководствуемся также нормативными документами: письмами Министерства образования РФ, рекомендательными письмами Прокуратуры Республики Татарстан и Российской Федерации. Некоторые документы принимались, дополнялись, отменялись. Но в основе всего лежат все-таки  указанные выше статьи законов. В соответствии с требованиями указанных выше законов и нормативных документов  прокуратура проверяет работу органов опеки  попечительства в плане защиты жилищных и имущественных прав несовершеннолетних.

– Каким образом отслеживается соблюдение прав детей Органами опеки и попечительства?
– Сделка с недвижимостью, сособственниками которой являются дети, подлежит обязательному согласованию с Органами опеки и попечительства.

Когда к нам обращаются родители несовершеннолетних детей с заявлением на продажу жилой площади, одновременно они обязаны предоставить и документы на ту площадь, которую намерены продать, и на ту, которую намеренны приобрести.

В случае если идет сразу безусловное улучшение жилищных условий, то документы, разрешающие сделку, готовятся в установленный законом срок, он составляет 14 дней.

Если возникают нюансы, связанные с приобретением квартиры по договору долевого участия, если приобретается жилой дом в частном секторе, расположенный на земельном участке, а также если есть вопросы, связанные с кредитованием, то в этом случае все документы у нас проходят через районную жилищную комиссию.

Для согласования распоряжения главы администрации на сделку с недвижимостью, сособственниками которой являются несовершеннолетние необходимо восемь подписей, включая подпись главы администрации района. Затем разрешение на сделку регистрируется в протокольном отделе города, один экземпляр направляется в прокуратуру города.

– Что входит в задачи районной жилищной комиссии?

– Задача районной комиссии &”151; объективно рассмотреть все документы и принять решение в интересах семьи и, в частности, в интересах ребенка. Комиссия создана распоряжением главы администрации в каждом районе города. В её состав входят компетентные лица: начальник отдела жилищной политики, начальник юридического отдела, ответственный секретарь комиссии по делам несовершеннолетних, которые прослеживают всю правовую базу и все документы, свидетельствующие о техническом состоянии приобретаемой жилой площади. Нет оснований не доверять документам и выезжать лично на объекты купли-продажи. Любой документ имеет штамп, печать и подпись конкретного должностного лица, который несет ответственность за этот документ. Для вынесения решения нам предоставляют технический паспорт на жилье, справку БТИ, которая несет всю информацию о техническом состоянии дома, его процент износа, общая площадь, жилая площадь. В общем, все размеры и параметры жилья мы узнаем из документов, предоставленных  соответствующими органами.

– Бывают ли исключительные случаи, когда комиссия выезжает на место, чтобы осмотреть лично приобретаемый объект недвижимости?

– Да, в исключительных случаях мы выезжаем на место. Это происходит когда, допустим, у нас под сомнением семья, которая состоит на учете в комиссии по делам несовершеннолетних как неблагополучная.

Как контролируется выполнение Распоряжение Главы администрации?

–  Законные представители несовершеннолетних детей (родители, опекуны) обязаны представить в орган опеки Свидетельство о государственной регистрации права всех членов семьи и конкретно несовершеннолетнего на вновь приобретенную жилую площадь. Более того, в распоряжении Главы администрации включен пункт, обязывающий МУП ЕРЦ снять с регистрации несовершеннолетнего только при условии предоставления указанного выше документа. В случае, если собственность детям не выделена, то орган опеки вправе обратиться в прокуратуру с заявлением о расторжении договора купли-продажи и признании сделки в УФРС по РТ недействительной.

– А как следует действовать родителям, владельцам комнаты в коммунальной квартире, если соседи продают свою жилье, а родители не желают или не могут её купить?
– В случае, когда продается комната в коммунальной квартире, продавцы обязаны получить нотариально заверенный отказ соседей от права первоочередной покупки. Если один из владельцев (или совладельцев) соседней комнаты  в коммунальной квартире несовершеннолетний, то такой отказ должны дать органы опеки и попечительства по месту его регистрации. Для этого законные представители несовершеннолетнего пишут заявление об отказе от преимущественного права покупки соседней комнаты,  допустим, в связи с отсутствием необходимости, или отсутствием денежных средств.  Для рассмотрения таких вопросов следует предоставить заявление, паспорт, справку о регистрации по указанному адресу, финансовый лицевой счет и правоустанавливающий документ.

– Как быть, если семья переезжает в другой город? Какие в этом случае нужны документы?
– Просто дать разрешение на продажу жилой площади, где сособственником является несовершеннолетний, нельзя. Так что, если семья приезжает в другой город, она обязана нам представить документы на приобретаемую площадь. Органы опеки и попечительства должны быть уверены, что, когда семья продаст свое жилье в Казани, в другом городе она жилье приобретет, а не окажется без крыши над головой. Поэтому помимо всех необходимых документов на приобретаемую квартиру очень часто для комиссии необходимо предоставить договор о намерениях или же предварительный договор купли-продажи.Когда переезд из одного города в другой касается семьи военнослужащих, то от них требуется несколько отличный набор документов, который собирает и предоставляет воинская часть, в том числе жилищный сертификат.

– Бывают ли исключения, когда органы опеки и попечительства разрешают обмен с большей жилой площади на меньшую?
– В ряде случаев, мы выносим на рассмотрение жилищной комиссии спорные вопросы, когда продают большую площадь, а приобретают меньшую. Ведь у людей бывают разные причины для продажи своей квартиры.

Допустим, у семьи накопился долг, есть кредиты, с выплатой которых они не справляются, и желают расплатиться, обменяв свою квартиру на меньшую. Мы такие заявления рассматриваем и даем, как правило, официальный отказ. С этим отказом граждане могут обратиться в суд.

И, если суд примет решение удовлетворить исковое заявление граждан, то мы будем вынуждены на основании этого решения издать распоряжение, разрешающее подобную сделку.

Но бывают единичные случаи, когда мы все же разрешаем куплю-продажу с большей площади на меньшую. Эти случаи достаточно редки, происходят один раз в 3-4 года.

Например, в трехкомнатной квартире проживали мать и несовершеннолетний сын, отец умер. Квартиру когда-то получали на троих, и ребенку в квартире принадлежала 1/3. Вдвоем с матерью они уже не могли содержать эту квартиру, а у матери обнаружили онкологическое заболевание, требовались деньги на операцию.

Жилищная комиссия решила, что уменьшение общей жилплощади не слишком ущемило права несовершеннолетнего. Но была сохранена доля ребенка в приобретенной квартире в размере, равной двум долям в отчуждаемой. Т.е., если у ребенка была 1/3, то мы требовали сохранения за ним 2/3 квартиры.

Мы опросили экспертов «Казанской Недвижимости» о том, как проходит сделки купли-продажи недвижимости, если в числе сособственников есть несовершеннолетние дети.
Владислав Хорочкин, директор департамента недвижимости «ЮрИнфо»: – Необходимость выдачи постановления РОНО перед оформлением сделки работу усложняет.

Тем более что подготовка документов в этом случае может занимать около месяца. Порой, это негативно сказывается на спросе на квартиру. Как правило, потенциальные покупатели в этом случае боятся, что сделку могут не разрешить или вернуть, уже после того, как она состоится.

Ольга Астякова, заместитель директора АН «Свой Угол»:

– Оформлять сделку, где в числе сособственников продаваемой квартиры есть несовершеннолетние дети, очень проблематично. Особенно сложно было в тот момент, когда шла передача полномочий по выдаче разрешений на сделку. Многие сделки зависали на несколько месяцев.Хотя, на мой взгляд, спрос на квартиру не зависит от того, кто является сособственником квартиры. Потенциальный покупатель должен быть готов к тому, что документы быстро подготовить не получится и придется ждать.По моему опыту работы, процесс получения постановления РОНО длится от одного до двух месяцев, в зависимости от района города, где находится продаваемая квартира. Сначала мы собираем документы на продаваемую и приобретаемую недвижимость, затем отдаем их на комиссию. После того, как документы будут рассмотрены, дается официальное согласие или отказ на сделку. К сожалению, если дается отказ, приходится всю работу по подбору варианта купли-продажи начинать сначала.

Эльмира Шаширова, директор АН «Янус»:

– Сейчас, после более чем трехмесячного перерыва в деятельности органов опеки и попечительства, связанным с передачей полномочий, стало возможным проводить сделки с участием несовершеннолетних. А значит квартиры, при купле-продаже которых требовалось согласие органов опеки и попечительства вновь заинтересовали потенциальных покупателей жилья.

НК, подготовила Инна Силантьева

Источник: //kazned.ru/article/774

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

Предоставление равноценной недвижимости несовершеннолетним в другом государстве

Законодательное сопровождение операций по продаже недвижимости, владельцем которой (целиком или только доли) является лицо младше 18 лет крайне несовершенно. Из-за большого количества проблем отчуждение такого имущества – источник неожиданных «сюрпризов».

На сегодня все аспекты таких сделок регулируются следующими документами:

  • Конституция;
  • Гражданский и Семейный кодекс;
  • Закон об опеке и попечительстве;
  • Жилищный кодекс;
  • Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»;

Также при совершении сделок юристы руководствуются нормативными актами, имеющими муниципальное значение.

Перечисленные документы рассматривают несовершеннолетнего как полноценного гражданина. Отличие от взрослого – часть комплекса свобод и прав, которым обладает ребенок, реализуется при участии родителей, лиц, их заменяющих или представителей органов опеки.

Основные понятия

Операции по продажи недвижимого имущества используется множество терминов. К примеру, «несовершеннолетние» и «недееспособность». Понятия эти не тождественны друг другу.

Под дееспособностью следует понимать возможность конкретного человека приобретать, а также реализовывать права, обязанности. Возраст достижения этого состояния в полном объеме согласно статье 60 Конституции РФ – 18 лет.

Лица от 14 до 18 лет законом определяются как несовершеннолетние, их дееспособность ограничена. Они могут быть участниками отторжения имущества при условии наличия согласия родителей, лиц их заменяющих, оформленного в письменном виде. Дети, не достигшие этого возраста, именуются малолетними. Все сделки от их имени совершают исключительно законные представители.

Продажа квартиры и органы опеки

При отчуждении недвижимости обязанность чиновников – защита имущественных прав ребенка. Любая сделка, даже не ведущая к ухудшению жилищных условий, должна быть согласована с органами попечительства. В противном случае невозможно удостоверить сделку у нотариуса, также она может быть оспорена в судебном порядке.

Относительно согласия органов опеки и попечительства (ООП). В третьем абзаце 8 пункта Инструкции «О порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» отмечается, что при отчуждении жилого имущества, в котором проживают члены семьи, не достигшие совершеннолетия, обязательным является согласие.

В декабре 2008 года упомянутый абзац решением ВС РФ был признан таким, что противоречит Гражданскому кодексу (п.4 ст. 292) и требование разрешения отменили. Защитники прав детей высказали опасение, что выработанный подход может привести к нарушениям прав несовершеннолетних лиц. Особенно если они проживают в семьях, ведущих антисоциальный образ жизни.

Результатом обсуждения стало постановление Конституционного суда, признавшим антиконституционной упомянутой статьи ГК в той ее части, которая не позволяет защищать права несовершеннолетних, фактически оставшихся без попечения родителей.

Это значит, что, несмотря на незаконность требования предоставлять согласие попечительских органов, в случае установления факта нарушения прав лица, не достигшего совершеннолетия и/или фактического отсутствия родительского попечения при совершении сделки отторжения квартиры, договор купли-продажи может быть признан недействительным.

Без вероятных рисков согласие попечительских органов не требуется, когда несовершеннолетний становится полностью дееспособным до возраста, установленного законодательством. Это возможно в таких случаях:

  • заключение 16-летним гражданином брака (состояние сохраняется даже после его расторжения);
  • наступление явления эмансипации согласно ст. 27 ГК РФ.

Попечительские органы могут отказать в выдаче согласия на совершение сделки по отторжению имущества в таких случаях:

  • одновременно совершаемые операции продажи и приобретения жилья в рассрочку;
  • отдача недвижимости под залог;
  • продажа и дарение, происходящие одновременно.

В юридической практике существует множество случаев, когда совершение операций отторжения требует особенно взвешенного подхода. В том числе и получение согласия органов опеки. Это ситуации, когда ребенок:

  • имеет права собственника;
  • прописан/зарегистрирован.

Отчуждение имущества несовершеннолетнего владельца

Действующим законодательством устанавливается требование обязательного получения разрешения ООП при совершении любой операции с жильем, суть которой – передача права пользования/собственности:

  • обмен;
  • при получении законным представителем, родителями кредита передача в ипотеку;
  • сдача в аренду;
  • продажа;
  • деление на доли в случае приватизации.

Важное замечание: факт улучшения/ухудшения жилищных условий на необходимость получения согласия никак не влияет. Во внимание берутся лишь интересы малолетнего владельца. Специальная комиссия принимает решение, которое полностью исключает вероятность нарушение прав ребенка, лишения его жилья.

Кроме получения согласия сделка купли-продажи при участии несовершеннолетнего владельца не имеет отличий от стандартной схемы.

Как получить согласие органов опеки

По месту проживания подается пакет документов:

  • подписанное обоими родителями заявление с просьбой выдать разрешение на проведение операции. Обязательно указываются причины, по которым продается жилье, а также указываются обязательства обеспечить аналогичные/лучшие жилищные условия;
  • при условии достижения ребенком 14-летнего возраста – его письменное согласие;
  • оригинал и копия свидетельства о рождении;
  • выписка из домовой книги (в оригинале);
  • документы, которые подтверждают права собственности;
  • кадастровый план;
  • справка БТИ о стоимость жилья;
  • справка из налоговой об отсутствии задолженности по налогам.

Список обязательных официальных бумаг также включает документы на приобретаемое и отчуждаемое имущество:

  • оригинал и копия свидетельства о собственности;
  • техпаспорт и регистрационное свидетельство (копии);
  • план на каждый этаж;
  • приватизационные документы (если процедура была проведена);
  • справка БТИ с указанной стоимостью;
  • справка о задолженности (ее отсутствии) из ЕИРЦ;
  • единый жилищный документ.

Перечисленный пакет документов на жилье, которое приобретается, не предоставляется, если ребенок передается под опеку государства.

Защитой его прав является возлагаемое на родителей обязательство открыть именной счет в банке и перевести на него сумму, равную стоимости продаваемого имущества, его доли. Делается это до момента подписания договора.

В органы опеки в обязательном порядке должны быть предоставлены все банковские бумаги.

Практикой предусматривается подача дополнительных документов по причине невозможности одним из родителей подписать заявление:

  • свидетельство о смерти;
  • нотариально заверенное разрешение;
  • решение суда о признании лица пропавшим без вести.

Рассмотрение документов и принятие окончательного решения занимает 14 дней и более. Окончательный срок определяется полнотой пакета, сложностью случая, а также наличием необходимости запрашивать дополнительные официальные бумаги.

Выданное органом разрешение – подтверждение того, что сделка полностью законна, регистрация перехода права собственности возможна.

Подписание договора купли-продажи и собственник младше 14 лет

Квартира и иное жилье, принадлежащая не одному владельцу (т.н. долевая собственность) – особый случай. Договор об отчуждении должен иметь подписи всех участников сделки. В условиях недееспособности одного из них по причине недостижения 14-летнего возраста документ заверяется законным представителем.

Важное замечание: попечителям, опекунам (а также их ближайшим родственникам) ГК запрещает совершать со своими подопечными акты купли-продажи и обмена. Исключение – передача по наследству или дарение.

Исключения из общих правил

Нормальной практикой является запрос со стороны комиссии ООП подтверждения, что у родителей, других законных представителей ребенка наличествует другое жилье. Из этого правила имеется множество исключений:

  • Эмиграция за пределы страны;
  • Переезд в другой населенный пункт – обязательным является открытие на имя несовершеннолетнего совладельца счета и размещение денежного эквивалента доли в отторгаемом имуществе. Еще одно важное и обязательное условие – родителям вменяется в обязанность в трехмесячный срок приобрести новое жилье, выделив в нем долю ребенку. При несоблюдении этого требования первоначальная сделка будет признана недействительной;
  • Приобретение жилья в доме, который строится. В этом случае опекунские органы должны получить письменные объяснения с обязательными документальными подтверждениями о месте проживания ребенка до момента сдачи квартиры в эксплуатацию.

Надо заметить, что в перечисленных ситуациях разрешение комиссии ООП получить намного сложнее.

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним (не владельцем)

В данном случае получение согласия органов опеки не является обязательным. Необходимость может возникнуть по требованию покупателя. В тоже время, сделка имеет определенные сложности – на момент подписания договора на жилой площади не должно числиться малолетних/несовершеннолетних лиц.

Процедура выписки ребенка:

  • лицо старше 14 лет и его родитель обращаются в паспортный стол по месту проживания для подачи заявления;
  • заполнение листка убытия (с обязательным указанием нового адреса);
  • получение листка убытия.

Регистрация по новому месту проживания детей:

  • до 10 лет – исключительно по месту проживания родителей;
  • 10–14 лет – с родителями или у ближайших родственников;
  • 14–18 лет – два первых варианта, любой другой адрес.

После завершения процесса прописки ребенка его родители обязаны уведомить ООП о предоставлении несовершеннолетнему равноценного отторженному имущества.

Привлечение органов опеки в случае приобретения жилья с прописанным несовершеннолетним требуется в таких случаях:

  • ребенок пребывает под опекой;
  • несовершеннолетний фактически не проживает и не воспитывается близкими родственниками.

Как не ошибиться, покупая квартиру с несовершеннолетним владельцем

Рынок вторичного жилья наиболее востребован у покупателей. Однако совершаемые сделки относятся к категории с высоким риском. Избежать возможных разбирательств в суде при приобретении жилья помогут следующие рекомендации:

  • Установить факт наличия ребенка, его возраст.
  • Определить при участи ООП юридический статус ребенка владельцев приобретаемой квартиры. Если несовершеннолетний проживает в неблагополучной семье, сделка требует обязательного сопровождения опекунской комиссии. Также как в случае назначения опекуна, начавшегося процесса лишения родителей прав на ребенка.
  • Не доверять уверениям собственников или их родственников, что вопросы с ООП будут решены уже после подписания договора купли-продажи.
  • Проверить подлинность разрешения органа попечительства.
  • Выяснить факт приватизации и дату ее проведения.

Пункт о приватизации особенно важен при приобретении недвижимости, относительно которой эта процедура была произведена в период с 1992 по 1994 годы.

В это время многие владельцы квартир не включали детей, проживавших в ней на момент приватизации, в число собственников.

Это дает право оспорить сделки купли-продажи, проводимые сегодня, поскольку тогда были нарушены права несовершеннолетних.

Начиная с августа 1994 года лица, не достигшие совершеннолетия, имеющие регистрацию в отчуждаемой квартире, имеют право участвовать в приватизации. Отказ от этого – с согласия ООП.

Источник: //homeurist.com/nedvizhimost/prodazha/s-nesovershennoletnim.html

Особенности купли-продажи жилья с участием несовершеннолетних

Предоставление равноценной недвижимости несовершеннолетним в другом государстве

Разъясняет адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

Продажа квартиры, где несовершеннолетний является одним из собственников, оказывается, интересует многих россиян.

Если ввести в поисковики Google или Yandex соответствующие запросы, то система услужливо выдаст не только статьи, комментарии или рекомендации по данному вопросу, но и покажет статистику самих запросов. А она огромна.

Тысячи людей целенаправленно ищут информацию, каким образом можно продать жилье, в котором несовершеннолетний выступает совладельцем.

Если говорить прямо, то продать квартиру, в которой в качестве совладельца выступает несовершеннолетний, не просто сложно, но, выражаясь языком вождя мирового пролетариата, – архисложно.

В первую очередь потому, что само государство стоит на страже, простите за банальность, прав детей, которые в силу возраста не могут оценить последствия тех или иных поступков.

Закон не только защищает права ребенка в сделках с недвижимостью, но и серьезно ограничивает свободу воли родителей, опекунов и попечителей при заключении подобных договоров.

А потому существует всего два варианта, когда недвижимость, где совладельцем выступает несовершеннолетний, может быть продана третьим лицам.

Первый вариант
Продавая квартиру, в которой есть несовершеннолетний собственник, родители или опекуны одновременно оформляют на него долю во вновь приобретаемом жилье. На первый взгляд все просто. Однако есть подводный камень. И очень большой.

Дело в том, что новая квартира по своим потребительским свойствам не должна уступать продаваемой. В противном случае органы опеки и попечительства не согласятся на такую сделку. И самое интересное заключается в том, что определять потребительские свойства нового жилья будут как раз они, а не стороны договора купли-продажи.

А у чиновников может быть свой взгляд на вещи. Вот классический пример.

В трехкомнатной муниципальной квартире улучшенной планировки в Самаре жили Алексей и Анна Шемчуки с дочерью Татьяной (данные изменены). В 2004 г. дочь родила Алексею и Анне внука – Бориса. Мать-одиночка. Ну и кого этим удивишь в наше время? В 2006 г. Шемчуки приватизировали квартиру. Понятно, что и у маленького Бориса появилась доля в собственности.

В 2010 г. Татьяна встретила Анатолия Скавронского (жителя Подмосковья), вышла за него замуж и, взяв фамилию мужа, уехала в город Жуковский. Анатолий прописал Бориса в своей четырехкомнатной квартире. В 2011 г. у Татьяны и Анатолия родилась дочь. В 2012 г.

поближе к дочери и внукам перебрались и дед с бабкой – Алексей и Анна. Квартира в Самаре освободилась, и Шемчуки сдали ее квартирантам. В 2013 г.

они решили продать жилплощадь, купить на вырученные деньги однокомнатную квартиру в Жуковском, а оставшуюся сумму отдать Скавронским для ремонта их жилья.

Однако перед Шемчуками встала проблема права собственности маленького Бориса в самарской квартире. Посовещавшись, они решили сделать так: общая площадь «трешки» была 82 квадратных метра. Они разделили ее на четверых собственников.

Получилось по 20,5 квадратных метров. Значит, семья продает трехкомнатную квартиру, забирает деньги и покупает на имя Бориса жилплощадь в доме гостиничного типа.

Такой вариант понравился всем: не хотелось совсем уж разрывать связи с Самарой.

Однако пожилая, похожая на строгую учительницу, чиновница из опеки и попечительства рассудила иначе. Во-первых, ее не устроил совмещенный санузел, во-вторых, школа от дома, где приобреталось жилье, находилась гораздо дальше, чем прежняя от старого места жительства.

И, наконец, «новая» квартира – однокомнатная, а ребенку 8 лет. Если что, то жить в ней он будет, конечно, с мамой, а следовательно, его фактическая жилплощадь уменьшается до 10,25 квадратного метра.

Кроме того, учитывая, что ребенок и мать разнополые, то налицо резкое ухудшение потребительских свойств жилья.

Понятно, что органы опеки и попечительства воспротивились сделке: а если Татьяна разведется с Анатолием и вернется в Самару? И при этом на руках у нее будет еще и младшая дочь? Всем тогда ютиться на 20 с хвостиком метрах? Так что чиновница, честно говоря, дело свое знала, и опыт у нее был большой. Пришлось Шемчукам так и сдавать квартиру внаем. Приобретать равноценное по потребительским свойствам жилье не было никакого смысла. Суммы, остававшейся после сделок купли-продажи, не хватило бы не только на приобретение еще одной квартиры в Жуковском, но и на ремонт жилья Скавронских.

Второй вариант
Одновременно с реализацией квартиры на ребенка оформляется доля в другом объекте недвижимости. Понятно, что равноценном по своим потребительским свойствам. Например, в квартире дедушки или бабушки.

Жительница Самары Мария Топалова (фамилия изменена) была собственницей двухкомнатной квартиры, в которой кроме нее имела долю ее десятилетняя дочь – Анастасия. В 2012 г.

отец Марии – Андрей Викентьев предложил дочери продать ее жилье и переехать к нему – в двухъярусную пятикомнатную квартиру в центре города.

Викентьев жил один и хотел чаще общаться с Марией и Анастасией. Он оформил доли на дочь и внучку в своей квартире. Произошло это одновременно с продажей жилья Топаловой. Органы опеки и попечительства согласились, что новое жилище лучше старого. А потому и не были против.

Что самое важное в таком «обмене»? Ответ простой – одновременность продажи и оформления долей.

Это всегда необходимо учитывать, потому что в противном случае получится, как с жителями Самары Силиверстовыми.

Родители (Николай и Евгения) жили с двумя малолетними дочерьми в двухкомнатной приватизированной квартире. Для улучшения жилищных условий они взяли кредит и вложились в новостройку.

Николай и Евгения предполагали, что полностью рассчитаются с займом и приобретут обстановку, когда въедут в новое жилье и продадут старое.

Ну, в общем, так они и сделали: въехали в новую квартиру и сразу же оформили жилище на всех четверых. В том числе, понятно, и на девочек. После чего приступили к продаже старой «двушки».

Только вот один маленький нюанс: у детей были доли в старой квартире, а тут еще появились и в новой. Если подходить к делу формально, то получилось, что реализация бывшего жилья без одновременного предоставления равноценной недвижимости нарушает права несовершеннолетних.

Даже несмотря на то, что на них уже оформлена в собственность часть новостройки.

Пришлось родителям доказывать в органах опеки и попечительства, а также прокурору, что доли в новостройке были оформлены с прицелом на скорейшую продажу старой квартиры. В конце концов, дело разрешилось благополучно. Однако нервов люди потратили немало. И все только потому, что Силиверстовы и их риелтор не придали значения слову «одновременно».

Впрочем, при всей кажущейся сложности этот случай вряд ли может считаться непреодолимым препятствием. Да, пришлось понервничать, походить по кабинетам. Не более того.

Гораздо хуже, когда в результате незаконных сделок с жильем страдают не только родители, но и добросовестные покупатели.

В 2000 году жителей Балашихи супругов Болдыревых (фамилия изменена) лишили родительских прав, а их детей – Анну и Марию отправили в детдом.

Пока государство заботилось о девочках, непутевые папа и мама вели разгульный образ жизни. В конце концов они попали в лапы мошенников и умудрились «подарить» квартиру махинаторам. Понятно, что без ведома органов опеки и попечительства. Затем последовали две перепродажи, и жилье в итоге досталось добросовестным приобретателям.

Через несколько лет Анна и Мария покинули детдом.

Ну а дальше обычная и даже немного скучная история: обращение в органы опеки и попечительства, иск прокурора в защиту прав несовершеннолетних, судебные заседания, признание сделок недействительными, возбуждение уголовных дел.

Только вот добросовестным приобретателям от этого никак не легче. А всего-то и надо было сделать, что обратиться к адвокату и проверить историю и правовую чистоту квартиры.

Итак, жилплощадь, где у несовершеннолетнего есть доля, продать можно. Такие сделки не являются каким-то «чудом морским» и осуществляются по всей России. Но необходимо учитывать некоторые особенности.

В частности, взамен старого жилья ребенок должен в обязательном порядке получить новое (или долю в нем). Новая квартира по потребительским свойствам не может уступать прежней. Второй существенный момент заключается в том, что такие сделки должны проходить одновременно.

Конечно, все факторы сразу учесть очень сложно, а потому весь процесс должен проходить только под контролем профессионального юриста. В противном случае проблем не избежать.

Источник: //www.irn.ru/articles/36979.html

Юрист Лукин