Правомерно ли УК сдает в аренду окололифтовое пространство?

Незаконные офисы в многоквартирных домах и постоянные нарушения прав жильцов – как с этим бороться?

Правомерно ли УК сдает в аренду окололифтовое пространство?

Такое явление, как офис в квартире, сегодня встречается довольно часто. Это весьма прибыльный бизнес, ежемесячно пополняющий «кубышку» владельца площади на приличную сумму. «Цена вопроса» окрыляет, а все препятствия на пути к благоденствию и процветанию просто игнорируются. Включая жильцов дома, для которых такое соседство становится подчас настоящей проблемой.

Можно ли избавиться от незаконного офиса в многоквартирном доме, и как это сделать?

статьи:

Почему жители многоквартирных домов против организации офисов в квартирах?

Причинами для недовольства жильцов при появлении офиса в их доме чаще всего являются:

  1. Постоянный шум (как с лестницы, так и из квартиры-«офиса»), нередко превышающий дневную норму в 40 дБ.
  2. Незнакомые люди, которые непрерывным потоком посещают офис через их подъезд. 
  3. Грязь и мусор, которые появляются к концу каждого дня на лестнице.
  4. Запах табака на лестничных площадках.
  5. Установка камер слежения по всему подъезду (для охраны офиса).
  6. Лифт, который всегда «занят».
  7. Случайные, «ошибочные» звонки в дверь.
  8. Раскодированный домофон. 
  9. Отсутствие свободных мест на собственной парковке возле дома (все свободные места заняты автомобилями клиентов офиса), «перебор» посторонних автомобилей перед домом, загазованность воздуха под окнами и пр.
  10. Риски для целостности самого здания при незаконной перепланировке квартиры под офис или при прорубании отдельного входа через стену/окно.

Имеет ли право собственник жилья сделать офис на своей площади или сдать свою квартиру под офис в жилом доме? Имеет. Но при условиях, определенных ЖК РФ.

  1. Проживать в квартире (ст.17 ЖК РФ) имеет право непосредственно собственник площади, его друзья или близкие, арендатор. 
  2. Работать в квартире, не переводя ее в нежилой фонд, разрешено при тех видах профессиональной или предпринимательской деятельности, которые не ущемляют законные интересы и права других граждан (в данном случае соседей), и не нарушают требований, что законом предъявляются к жилым помещениям. А также при условии, что человек, который пользуется квартирой, имеет на это право и может подтвердить его соответствующими документами (договор аренды, документ о праве собственности или дарении, и пр.), и его деятельность является законной. На заметку: письменное согласие членов семьи собственника также одно из условий.
  3. Адрес жилой квартиры может быть использован в качестве юридического адреса фирмы.

Обобщая: гражданин может сделать офис из своей квартиры, если у него (или у арендатора) есть право в ней находиться, если «кипучая деятельность» офиса не мешает соседям, не нарушает закона и прав людей. То есть, закон будет на стороне фрилансеров, репетиторов, бухгалтеров и людей творческих профессий. 

Не является законной деятельность в жилой квартире, предполагающая какое-либо производство, ясли, мини-гостиницы, прачечные, магазины, салоны красоты и пр. В этих случаях следует переоформлять недвижимость в разряд коммерческой, если это разрешено законом.

Запрещено законом и сдавать квартиру под офис юридическому лицу. Для начала придется сменить ее статус с жилого на нежилой. И это не так-то легко сделать, как кажется на первый взгляд.

  1. Члены семьи собственника против.
  2. Помещение не имеет отдельного входа (то есть, выход из офиса – прямо в подъезд), а также отсутствует возможность для создания такого входа. 
  3. Часть помещения остается жилой.
  4. Квартира обременена правом 3-х лиц, сдана в аренду, является банковским залогом и пр.  
  5. Помещения под «офисом» являются жилыми. 
  6. Помещение не отвечает требованиям закона. 
  7. Нет письменного согласия 2/3 всех соседей.
  8. Нет письменного одобрения муниципальных депутатов. 
  9. Нет письменного согласия жильцов на использование имущества, которым имеют право распоряжаться все жильцы дома.

То есть, недовольные соседи могут избавиться от незаконного офиса в своем доме, если появление офиса противоречит вышеописанным требованиям. 

На заметку: участок, на котором располагается дом (ст.36 ЖК РФ), все несущие конструкции, придомовая территория, лестницы, подвальные/цокольные этажи, технические и мансардные, и пр. – это общее имущество дома, которым имеют право распоряжаться все жильцы.

То есть, жильцы являются собственниками общего имущества дома со всеми вытекающими последствиями, и чтобы использовать что-либо «общее» в личных целях, нужно спросить разрешения у всех остальных. 

Львиная доля всех договоров аренды под офисы не отвечает действующему законодательству. И многие жители таких домов вынуждены терпеть неудобства, не зная, куда пожаловаться, и даже не зная, что их права нарушены.

  1. Государственная жилищная инспекция.
  2. Комитет Жилищно-Коммунального Хозяйства.
  3. Ведомство управления архитектуры и градостроительства (если, например, имеет место незаконно прорубленный вход в помещение или перепланировка жилого помещения под офис без разрешения соответствующих органов). 
  4. Прокуратура и Администрация города.
  5. Управляющая компания.
  6. Налоговая инспекция.

Как мы выяснили, в большинстве случаев, использование квартиры под офис не является законным.

Если помещение жилое, то и использоваться оно должно по назначению. Если появилось новое назначение – следует поменять статус помещения на «нежилое».

Что грозит организатору незаконного офиса в жилом доме?

  1. Незаконное использование жилого помещения под офис.
  2. За незаконную перепланировку квартиры, остающейся жилым помещением, под офис.
  3. За неуплату налогов и пр.
  1. Штраф за незаконное использование жилого помещения (ст.7.21 КоАП, ст.17 ЖК РФ) – 1000-1500 рублей для физического лица.
  2. Судебное разбирательство и решение суда – «вернуть все, как было!».
  3. При неисполнении решения суда – продажа недвижимости с публичных торгов. 

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: //pravo812.ru/useful/446-nezakonnye-ofisy-v-mnogokvartirnykh-domakh-i-postoyannye-narusheniya-prav-zhiltsov-kak-s-etim-borotsya.html

Могут ли управляющие компании сдавать в аренду объекты жилого многоквартирного дома?

Правомерно ли УК сдает в аренду окололифтовое пространство?

По условиям заключенных договоров, арендодателями выступают управляющие компании, неправомерно заменяя одну из сторон договора. Соответственно, и доход от использования общего имущества многоквартирного дома поступает на их счета. При этом бремя содержания и ремонта общего имущества, в соответствии с требованиями Жилищного Кодекса Р Ф, возложено на собственников помещений.

Таким образом, складывается ситуация, когда затраты на содержание общего имущества несут собственники, в то время как доход от использования этого имущества извлекают управляющие компании.

Между тем, согласно п.1), ч.1, ст. 36, Жилищного Кодекса Р Ф,

общее имущество многоквартирного дома принадлежит на праве общей долевой собственности, собственникам помещений в таком доме.

Соответственно, и передача отдельных частей многоквартирного дома в пользование иным лицам допускается только по решению собственников помещений.

Принятие решения

о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме,

п.3), ч.2, ст. 44, ЖК РФ относит к компетенции общего собрания собственников помещений. При этом, в соответствии с требованиями ч.1), ст. 46, ЖК РФ, данное решение может иметь силу, лишь при условии его принятии большинством:

не менее двух третей от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, согласно ч.1, ст. 246 ГК РФ,

распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Таким образом, в силу прямого указания закона, правом передавать элементы общего имущества в пользование третьим лицам наделены собственники.

Жилищный Кодекс Р Ф не наделяет таким правом управляющие компании. Однако, в нарушение вышеназванных норм, управляющие компании передают элементы общего имущества в возмездное пользование третьим лицам без оформленного должным образом согласия собственников.

В этом случае, в соответствии со статьями 157.1, 166, 168, 173.

1, ГК РФ,

  • заключение сделки в отношении общего имущества, сторонами которой являются управляющая компания и иное лицо и нарушающей интересы собственников и заключенной без их согласия, влечет её недействительность.

В некоторых случаях собственники наделяют управляющие компании полномочиями на заключение от их имени договоров по передаче в пользование общего имущества иным лицам.

В порядке, предусмотренном статьями 44, 46, ЖК РФ, собственники могут принимать решения

об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.

По смыслу данной нормы, решение собственников об определении уполномоченного является договором поручения, определение которому дает ст.

 971, ГК РФ:

По договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия.

Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

Из содержания данных норм следует, что управляющие компании наделяются правом заключения договоров от имени собственников, где стороной по договору являются собственники, с вытекающими отсюда правами и обязанностями. У управляющей компании таких прав и обязанностей не возникает.

  • Из чего вытекает, что уполномоченное лицо не может быть выгодоприобретателем и участвовать в расчетах по получению доходов, полученных от использования общего имущества, а обязательства по договору должны возникать непосредственно между собственниками помещений и лицом, использующим общее имущество.

Из вышесказанного следует вывод, что заключение сделки, предметом которой является использование общего имущества собственников или его части и сторонами которой являются управляющая компания и иное лицо, является незаконным.

Что еще почитать по теме?

ЖКХ — своеобразная отрасль государства, или Почему опять повышаются тарифы?
Проблемы ЖКХ. Какие платежи взимаются неправомерно?
Как обманывают клиентов в системе ЖКХ?
коммуналка, законодательство, недвижимость, обман, мошенничество

Источник: //ShkolaZhizni.ru/law/articles/78929/

Ответственность за безопасность лифтов ужесточат

Правомерно ли УК сдает в аренду окололифтовое пространство?

Минстрой и Ростехнадзор собираются расширить свои полномочия по контролю за лифтовым оборудованием. Такое решение ведомства приняли после серии несчастных случаев в связи с неисправностью лифтов в многоквартирных жилых домах. В связи с этим разрабатывается законопроект, который ужесточит ответственность за безопасность лифтового оборудования в МКД.

Минстрой и Ростехнадзор будут контролировать безопасность лифтов

На сегодняшний день даже у Ростехнадзора нет достаточной возможности для контроля за деятельностью в сфере установки и обслуживания лифтового оборудования в МКД.

Ещё один минус в том, что в настоящий момент заниматься обслуживанием лифтов может любая компания. Единственное требование – наличие диплома инженера у руководителя. Так быть не должно. В первую очередь, по причине несоблюдения техники безопасности. Ведомство считает, что устанавливать и обслуживать лифты должны непосредственно обученные специалисты заводов-производителей.

К разработке соответствующих изменений в действующее законодательство совместными усилиями приступили специальная рабочая группа Минстроя и специальная комиссия Общественного совета.

Текста законопроекта пока нет. Но со слов представителей министерства известно, что они хотят вернуть в законодательство понятие специализированной организации. Также предлагается наделить Ростехнадзор и Минстрой дополнительными полномочиями в сфере установки и обслуживания лифтового оборудования в МКД.У недобросовестных УК будут сразу убирать МКД из управления

Лифты в составе общего имущества МКД

Согласно ст.

36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общедолевой собственности помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в этом доме.

В этот перечень входят помимо межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, технических этажей, чердаков и подвалов, прочих помещений общего пользования также лифты, лифтовые и иные шахты.

Следовательно за работоспособность, безопасность, обслуживание и эксплуатацию лифтов и лифтового оборудования в МКД отвечает управляющая организация, с которой у собственников данного дома заключён договор управления и которая взимает за это ежемесячную плату.

Поэтому после разработки законопроекта и в случае его одобрения и принятия, ответственность за обслуживание, эксплуатацию и безопасность лифтов в МКД будет нести управляющая компания со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Необходимость определения состава общего имущества собственников помещений в МКД

Лифты в категории опасных производственных объектов

Возврат лифтов в категорию опасных производственных объектов основан на последствиях ряда резонансных ЧП, произошедших в столице и других российских городах. Инициатором программы обновления лифтов является Ростехнадзор.

С 15 февраля 2013 года действует Технический регламент Таможенного союза “Безопасность лифтов” (ТР ТС 011/2011), утверждённый решением Комиссии ТС №824 от 18 октября 2011 года. Согласно требованиями этого техрегламента срок службы лифтов составляет 25 лет. По окончании этого срока оборудование нужно менять.

Из-за того, что на рынке производства лифтового оборудования утрачен контроль государства, появилось много недобросовестных производителей.

Поэтому сейчас особенно остро стоит вопрос качества и безопасности лифтового оборудования. Кроме того, в основном поставки лифтов осуществляются посредством тендерных закупок.

А тендер, как правило, выигрывает поставщик, предложивший самую низкую цену, а не самое высокое качество.

Кроме того, до 2018 года малый и средний бизнес освобожден от плановых проверок. Поэтому данный сегмент бизнеса выпадает из зоны контроля Ростехнадзора. Ведомство вправе проводить только плановые мероприятия в соответствии с ФЗ №294 от 26.12.2008 “О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля”.

Поэтому проводить внеплановые проверки можно только на основании обращений и жалоб должностных или физических лиц. При этом, жалобы должны содержать конкретные факты, подтверждающие угрозу жизни и здоровью людей.Недремлющее око ГЖИ

Ответственность

За состояние, эксплуатацию и обслуживанию лифтов отвечают управляющие организации, поскольку лифтовое оборудование входит в состав общего имущества собственников помещений в МКД.

Решение о ремонте лифта и оплате за его обслуживание принимают собственники помещений в МКД на общем собрании. Если такое решение ими не будет принято,то вся вина за неисправность лифтов ложится на плечи управляющей компании.

Однако в скором будущем услуги лифтового хозяйства хотят перевести из категории жилищных в коммунальные. Тогда их будет регулировать государство, включая формирование тарифов на обслуживание и контроль качества.

Состояние и безопасность лифтов также во многом зависит от пользователей, то есть собственников помещений в МКД. Нельзя игнорировать тот факт, что в современном российском обществе до сих пор не сложилась культура пользования лифтовым оборудованием. Поэтому нельзя возлагать всю ответственность за содержание и обслуживание лифтов на управляющие организации.

Возврат лифтов в категорию опасных производственных объектов, по мнению Минстроя, должно повысить контроль. Однако всё зависит от того, какой класс опасности введут для лифтового оборудования. Если введут 4-й класс опасности, то, согласно ФЗ №116 от 21.07.1997 года “О промышленной безопасности опасных производственных объектов”, для таких объектов плановые проверки вообще не предусмотрены.

Поэтому представители министерства считают важным прописать в законе тот факт, что лифт должен состоять на учёте в Ростехнадзоре. На данный момент такого положения нет. В результате не всегда понятно, где какой лифт установлен и кто является его владельцем. Поэтому нельзя заранее запланировать проверку организации.

Вывод лифтов из категории опасных производственных объектов привёл к увеличению аварий, ЧП и несчастных случаев в них. Поэтому Ростехнадзор решил строго контролировать обслуживание лифтов и проверять исполнение обязанностей их владельцев в части страхования.

В 2014 году Ростехнадзор вновь уполномочен расследовать аварии, связанные с лифтами, а также контролировать и вести их учёт в реестре.

Теперь Ростехнадзор просит Правительство расширить его полномочия по надзору за лифтами, оценке их состояния в процессе эксплуатации и применению мер административного воздействия к их владельцам при выявлении нарушений.Положительная судебная практика для УК по ч.2 ст.14.1.3 КоАП РФ

Страхование

C 2014 года владельцы лифтов должны страховать свою ответственность, так как лифты вновь вернули в категорию опасных производственных объектов. На сегодняшний день застраховано около 92% всех лифтов в России. Но далеко не все лифты учтены.

Кроме того, некоторые владельцы лифтов пытаются сэкономить на страховке. За отсутствие договора страхования Ростехнадзор имеет право наложить административный штраф в размере 500 тысяч рублей на владельца лифтового оборудования.

По закону при получении травмы в результате неисправности лифта граждане могут получить компенсацию до начала лечения. За перелом руки полагается компенсация в размере 50 тысяч рублей, за перелом ноги — 240 тысяч рублей. Выплаты за несколько травм суммируются. При гибели человека в лифте члены его семьи вправе получить выплату в размере 2 миллионов рублей.

С сентября 2016 года вступят в силу поправки к ФЗ №225 от 27.07.2010 года “Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте”, расширяющие круг лиц, которые вправе получить компенсацию в случае смерти потерпевшего.

Если ответственность владельца лифта не застрахована, то по закону пострадавшему всё равно положена компенсация.

В таком случае производит выплату не страховщик, а Национальный союз страховщиков ответственности из своего компенсационного фонда. После этого НССО вправе предъявить владельцу лифта счёт на выплаченную сумму.

Но для этого все лифты в стране должны быть учтены и застрахованы.Профстандарты для управляющих организаций

Источник: //roskvartal.ru/deyatelnost-uk/6687/otvetstvennost-za-bezopasnost-liftov-uzhestochat

​Управляющая компания сдает общее имущество в аренду провайдерам без согласия собственников

Правомерно ли УК сдает в аренду окололифтовое пространство?

09 Январь 2019

Если у собственников возникли подозрения, что управляющая организация получает деньги от провайдеров за предоставление общего имущества, которые не понятно на что расходуются, то можно сделать следующее:

1. Проверить, нет ли в договоре управления многоквартирным домом условий, которые разрешают управляющей организации предоставлять общее имущество в аренду и расходовать доход на свои нужды.

2. Узнать, не принималось ли общим собранием решения об использовании общего имущества и поручении управляющей организации заключить договоры с провайдерами на определенных условиях. Возможно, на собрании все эти решения были оформлены как утверждение «положения об использовании общего имущества», где все эти вопросы были прописаны не очень заметно для большинства собственников.

3. Посмотреть отчетность управляющей организации. Возможно, там указано, что дохода от сдачи имущества в аренду она не получает.

4. Проще всего написать обращение в саму управляющую компанию. В обращении надо спросить про наличие заключенных договоров, их условия, расходовании дохода от использования имущества.

Также надо попросить предоставить информацию, на основании какого решения общего собрания собственников эти договоры заключены.

Если договоры не заключались, а имущество используется, то спросите, почему организация, которая следит за содержанием общего имущества, допускает его использование без согласия собственников.

В ответе управляющая организация может написать, что договоры не заключались, а не допускать провайдеров она боится из-за того, что антимонопольная служба привлечет ее к ответственности. Такая практика в антимонопольной сфере действительно раньше была распространена.

Однако в 2018 году Верховный суд РФ вынес решения, в которых изложил свои выводы относительно провайдеров и общего имущества. Кратко они сводятся к следующему:

  • управляющая организация ограничена в своих правах по пользованию и распоряжению общим имуществом. Она не может сама решать о допуске других лиц к общему имуществу, поэтому управляющая компания не может быть признана самостоятельным хозяйствующим субъектом. В связи с этим оценка действий организации по ограничению доступа провайдера не правомерно оценена антимонопольной службой как злоупотребление доминирующими положением и является вмешательством в гражданско-правовой спор между оператором связи и управляющей компанией.
  • наличие у проживающих в доме лиц потребности в доступе к интернету и заключение ими договоров на предоставление услуг связи (интернета) автоматически не дает провайдеру права по своему желанию размещать свое имущество в местах общего пользования многоквартирного дома, не получив при этом согласия собственников на общем собрании и не внося плату за использование общего имущества.

(см. например, определение ВС РФ № 306-КГ17-17056 от 01.03.2018 по делу № А55-16550/2016)

Что делать, если решения об аренде имущества не принималось на общем собрании, а управляющая организация не наделялась правом заключать такие договоры с провайдерами (операторами связи)?

1. Провести общее собрание, на котором принять решения:

– о порядке пользования общим имуществом иными лицами. По этому вопросу надо «разрешить использование части общего имущества на возмездной основе заинтересованным лицам при условии обеспечения законных прав и интересов собственников и содержании такого имущества в надлежащем состоянии»;

– об определении лица, которое от имени наделено полномочиями на заключение договоров об использовании общего имущества (или договоров аренды). Чаще всего это управляющая организация. Иногда полномочиями подписывать договоры с провайдерами наделяют председателя совета многоквартирного дома;

– об определении условий договоров об использовании общего имущества (договоров аренды). Здесь можно указать, какое именно имущество передается, по какой цене, за какой период и в каком порядке период происходит оплата

– о порядке расходования денежных средств, полученных по заключенным договорам об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Если заключать договоры будет председатель совета дома, то стоит определиться, куда будут поступать денежные средства, а также как контролировать поступления и расход.

Например, собственники некоторых домов принимают решения «поручить председателю совета многоквартирного дома открыть отдельный счет для получения дохода собственников от использования общего имущества иными лицами, выносить на утверждение ежегодного общего собрания собственников отчет о количестве поступивших денежных средств и остатке на счете».

2. Если хотите написать куда-нибудь жалобу, подумайте, чем её сможете подтвердить.

Если в отчете управляющей организации нет сведений о доходе от сдачи имущества, сама она отвечает, что имущество не сдает, а о договорных отношениях вам известно только со слов представителей провайдеров, то проверка по обращению, скорее всего, не принесет результата. Контролирующие органы напишут, что собственники вправе провести общее собрание, на котором решить вопросы о сдаче имущества в аренду, установлении платы.

Поэтому есть смысл быстрее проводить собрание, а не только вступать в переписку с контролирующими органами.

Источник: //domscanner.ru/article/72

Юрист Лукин