Покупку квартиры по ДДУ физ лицом оплатило ООО, можно ли признать право собственности на нее?

Оформление права собственности по ДДУ: пошаговая инструкция

Покупку квартиры по ДДУ физ лицом оплатило ООО, можно ли признать право собственности на нее?

Приобретатели недвижимости по договору долевого участия получают, по сути, право на оформление жилья во владение в будущем. Читайте в статье, как происходит оформление права собственности по ДДУ в общем и судебном порядках и при ипотеке.

Особенности регистрации права собственности по договору долевого участия

Как правило, даже после полной оплаты стоимости жилья по ДДУ, получения ключей и вселения в новую квартиру, право собственности остается до сих пор не оформленным. Гражданин становится полноправным владельцем жилплощади только после прохождения государственной регистрации имущественного права в Росреестре.

Оформление жилья в собственность регламентировано следующими нормативными актами:

  • ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года;
  • Гражданским кодексом РФ;
  • Жилищным кодексом РФ;
  • ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве» от 30 декабря 2004 года.

После того, как строительные работы будут завершены, застройщик должен произвести ряд действий для возможности регистрации прав дольщиками, а именно:

  1. Составить протокол о распределении помещений на жилые и коммерческие. Это актуально, если в новостройке предусмотрен этаж с магазинами, офисными и иными площадями.
  2. Получить в БТИ техническую документацию на построенное здание, в которой будет указана этажность и планировка многоквартирного дома, его площадь в целом и каждого отдельного помещения.
  3. Подписать акт приема-передачи здания и получить разрешение на ввод в эксплуатацию.
  4. Поставить здание на учет в Росреестре.
  5. Присвоить дому почтовый адрес.

При вступлении дольщиков в законные права строительная компания может способствовать скорейшей регистрации собственности или, напротив, бездействовать или даже препятствовать завершению этого заключительного этапа. Если ситуация развивается по первому сценарию, то оформление происходит в общем порядке. Когда застройщик не идет навстречу – вопрос решается в судебном порядке.

После того, как дом вводится в эксплуатацию, строительная компания обязана передать недвижимые объекты дольщикам. Этот процесс оформляется актом приема-передачи при предварительном осмотре жилплощади. Когда акт подписан, дольщики получают ключи от квартир. После этого потребуется обратиться в Росреестр для единовременной постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности.

Однако так гладко происходит далеко не всегда. Довольно часто застройщики под различными предлогами затягивают процесс. В этой ситуации дольщики вынуждены самостоятельно обращаться в БТИ, а, если застройщик препятствует оформлению – в суд.

Процедура регистрации права собственности на квартиру по ДДУ

Дольщик регистрирует право собственности лично или с помощью застройщика. В первом случае алгоритм будет следующим:

  1. Обращение в Росреестр или МФЦ с представителем строительной компании.
  2. Заполнение заявления на регистрацию с указанием данных о собственниках, объекте недвижимости и перечня прилагаемых документов.
  3. Если все заполнено корректно, заявление подписывается заявителем.
  4. Сотрудник Росреестра или МФЦ проверяет документы и выдает расписку, в которой указывается дата принятия бумаг и дата готовности документации.
  5. В назначенную дату необходимо явиться в учреждение и получить свой экземпляр ДДУ с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.

Именно с момента получения выписки из ЕГРН, которая заменяет привычное свидетельство о праве собственности с 2017 года, дольщики будут считаться полноправными владельцами жилья.

//www.youtube.com/watch?v=o6_boSF-Oxw

Если оформлением будет заниматься застройщик, то потребуется предварительно обратиться к нотариусу для подписания доверенности на представителя строительной компании. Услуги нотариуса и застройщика платные. Кроме того, скорее всего, регистрация права собственности через посредника займет больше времени.

Документы

В соответствии со ст. 48 ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года, для регистрации права собственности по ДДУ потребуются следующие документы:

  • общегражданский паспорт заявителя;
  • договор долевого участия;
  • акт приема-передачи жилого помещения;
  • разрешение на ввод в эксплуатацию;
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Если собственность оформляется на несовершеннолетнего гражданина, то потребуется свидетельство о рождении и согласие органов опеки и попечительства. Когда стоимость квартиры выплачивается из ипотечных средств, понадобится договор с банком.

При осуществлении действий через посредника обязательно необходимо иметь доверенность, оформленную у нотариуса. Если дольщик находится в браке, то дополнительно нужно предоставить согласие супруга/супруги на заключение ДДУ.

Сроки

Согласно ст. 16 ФЗ № 218, процесс регистрации имущественных прав не может длиться дольше семи дней. В течение этого периода осуществляются следующие действия:

  1. Принимается заявление и документы.
  2. Проводится правовая экспертиза поданных бумаг.
  3. Проверяется подлинность документов и юридическая чистота сделки.
  4. Выявляются обстоятельства, которые могут препятствовать регистрации.
  5. Вносятся необходимые данные в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
  6. Выдаются документы с регистрационным штампом.

Срок рассчитывается от даты подачи пакета документов. Период оформления может затянуться, если право регистрируется единовременно несколькими заявителями или при наличии ипотечного кредита. Увеличение срока законно (ст.26 ФЗ № 218).

Стоимость

Государственную пошлину за регистрацию права собственности необходимо заплатить до подачи документов. Ее размер устанавливается налоговым законодательством, а именно ст. 333.33 НК РФ. В 2017 году госпошлина равна 2000 рублей.

Если квартира оформляется в долевую собственность, то сумма госпошлины будет поделена между сособственниками пропорционально их долям. Оплатить требуемую сумму можно в любом отделении банка, банкомате или в кассе регистрирующего органа (если она предусмотрена).

Признание права собственности по ДДУ через суд

Как уже говорилось выше, ситуация, когда застройщик препятствует оформлению объекта в собственность дольщиками и тем самым нарушает свои обязательства, не редкость. В этой ситуации потребуется обращаться в суд. Рассмотрим, как это происходит пошагово.

Шаг 1. Определение предмета иска

Чтобы зарегистрировать право собственности потребуется акт приема-передачи или иной документ, подтверждающий факт передачи объекта дольщикам. Если эта бумага отсутствует, участник долевого строительства вправе обратиться в суд со следующими исками:

  • о признании собственности на объект;
  • о признании права собственности на долю в квартире;
  • о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Исковое заявление о признании имущественных прав на квартиру подается в следующих ситуациях:

  • когда многоквартирный дом построен, но не введен в эксплуатацию;
  • когда дом построен, получено разрешение на ввод в эксплуатацию, но застройщик не оформляет акт приема-передачи.

Иск о признании доли в праве общей собственности подается в случае, если дом не достроен и не введен в эксплуатацию, а сам объект не был передан участникам долевого строительства.

Шаг 2. Подготовка и подача иска в суд

В иске указываются следующие сведения:

  • наименование судебного органа;
  • наименование истца (участника долевого строительства), адрес его проживания и контактные данные;
  • наименование ответчика (застройщика) и адрес его местонахождения;
  • суть иска – изложение нарушения прав и законных интересов истца;
  • обстоятельства дела, на которых истец основывает свои требования;
  • доказательная база, подтверждающая обстоятельства;
  • стоимость объекта недвижимости (цена иска);
  • список приложений.

К иску прикладываются:

  • копии иска для ответчика и третьих лиц (инвесторов, Росреестра и т.д.);
  • копия ДДУ;
  • копии платежных документов по ДДУ;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • техническую документацию на объект;
  • иные бумаги, подтверждающие обстоятельства дела.

В обосновании требования нужно сослаться на то, что застройщик не соблюдает ст. ст. 6,16 ФЗ № 214, ст.ст. 218, 219, 309 и 310 ГК РФ, а также Закон о защите прав потребителей.

Стоит учесть, что если в отношении застройщика началась процедура банкротства, то подать иск о признании права собственности можно только в рамках дела о признании компании банкротом.

Госпошлину не потребуется выплачивать, если цена иска не превышает 1 млн. руб. Когда она выше, пошлина платится из расчета стоимости за вычетом 1 млн. руб. Это правило действует, если истец основывает свои требования на законодательстве о защите прав потребителей или является инвалидом I или II группы.

Пакет документов и иск необходимо подавать в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости. Если какие-либо нужные бумаги не удается получить, суд может посодействовать в оформлении.

Шаг 3. Рассмотрение дела

Исковое заявление рассматривается в течение пяти рабочих дней с момента его подачи. Если иск принимается к производству, то судом будет возбуждено гражданское дело и начнется подготовка к разбирательству.

Для решения судебного спора в вашу пользу, вероятно, потребуется помощь квалифицированного юриста. Получить правовую защиту ваших интересов вы можете на нашем сайте.

Все расходы на судебное разбирательство, в том числе, и оплату представительства в суде юристом, суд взыскивает с ответчика.

Шаг 4. Получение решения суда

Решение судебных органов вступит в законную силу по истечению месяца, если не будет обжаловано.

Документ необходимо получить в двух экземплярах. На них должна быть отметка о вступлении в законную силу. Решение суда является основанием для регистрации права собственности.

Шаг 5. Регистрация права собственности

С этого момента процесс оформления пойдет в общем порядке, который описан выше. К перечню необходимых документов потребуется добавить решение суда, вступившее в силу.

Заявление на регистрацию можно подать одним из следующих способов:

  1. Личное обращение в Росреестр или МФЦ.
  2. Посредством почтового отправления с описью вложений, объявленной ценностью и уведомлением о получении адресатом.
  3. В электронном виде с помощью портала Госуслуги или официального сайта Росреестра.

После завершения регистрации заявитель получает на руки выписку из ЕГРН.

Стоит также учесть, что с момента регистрации права собственности участник ДДУ становится плательщиком налога на имущество. Кроме того, он вправе вернуть уплаченный подоходный налог посредством использования имущественного вычета.

Оформление права собственности на квартиру по ДДУ с ипотекой

Для оформления квартиры, приобретенной на заемные средства, в собственность наряду с другими документами потребуется предоставить ипотечный договор и письменное согласие залогодержателя (банка) на владение предметом залога.

На выписке из ЕГРН проставляется отметка об обременении объекта залогом. После выплаты ипотечного кредита обременение снимается в Росреестре. В остальном процедура аналогична.

При возникновении вопросов, связанных с долевым строительством, обращайтесь за консультацией к юристу. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте.

Теперь вы знаете, как происходит оформление права собственности по ДДУ в зависимости от ситуации. Помните, что права участников долевого строительства надежно защищены законом.

Источник: //estatelegal.ru/nedvizhimost/dolevoe-stroitelstvo/oformlenie-prava-sobstvennosti-po-ddu/

Как купить квартиру по договору долевого участия?

Покупку квартиры по ДДУ физ лицом оплатило ООО, можно ли признать право собственности на нее?

Приобретение недвижимости всегда несёт большие риски для покупателя, связанные с потерей финансовых средств или самого жилья.

Особо рискованной сделкой является покупка квартиры по ДДУ. Однако многие граждане, несмотря на высокие риски, предпочитают именно этот вариант приобретения жилья.

Ведь стать дольщиком и соинвестором застройщика всегда выгодно, квартира на этапе ее реального отсутствия стоит гораздо дешевле той, что расположена уже в готовом доме.

С помощью такого варианта покупки жилья приобретается не только имущество для себя, но и для последующей продажи с целью заработка. О том, какие риски есть при оформлении договора ДДУ, и как они покрываются с помощью законодательным норм, поговорим далее.

Понятие ДДУ

ДДУ расшифровывается как договор долевого участия и означает соглашение между дольщиком и застройщиком. Дольщик по этому договору покупает квартиру на этапе строительства дома. Чем раньше он вступает в эти отношения, тем дешевле ему обойдётся квартира.

За собранные с дольщиков деньги застройщик и возводит многоэтажное строение. Полноправным владельцем своего жилья дольщик становится только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации на него права собственности.

Регулируется ДДУ ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

ДДУ оформляется:

  • в письменной форме без нотариального заверения;
  • обязательно регистрируется в Росреестре.

В договоре должна содержаться информация о квартире, ее размерах, точной стоимости, дате введения дома в эксплуатацию, гарантии на жилье и его техническое оснащение.

В связи с тем, что в стране остро встала проблема «обманутых дольщиков», было принято решение кардинально переработать действующий закон.

Многие граждане за последние несколько лет были обмануты недобросовестными застройщиками и лишились своих денег и квартир. Застройщики часто просто прекращают строительство дома и исчезают с украденными деньгами граждан.

В 2018 президент страны рекомендовал переработай закон о долевом участии настолько, чтобы полностью избавиться от долевых отношения. Так, с 1 июля 2020 года в долевые отношения будет введена третья сторона – банк, в котором будет открыт эскроу-счёт для хранения денежных средств дольщиков.

Доступ к таким счетам застройщик получит только после ввода в эксплуатацию дома. Фактически застройщикам теперь придётся возводить строения за свои деньги.

Таким образом дольщики будут защищены от рисков прекращения строительства. Банк, в свою очередь, будет выступать в сделке посредником и защищать свои интересы, работая только с аккредитованными застройщиками.

Преимущества ДДУ и подводные камни

Безусловно, договор долевого участия – это всегда выгодно. Разница в стоимости квартир в строящемся и уже готовом доме может достигать 50%.

Еще лучше таким способом осуществлять инвестирование свободных денежных средств. Покупается квартира за недорого, продаётся по рыночной цене квартир готового многоквартирного дома. Инвестор в таком случае получает хорошую прибыль.

Кроме того внесение изменений в ФЗ, касающихся эскроу-счетов, значительно уменьшает риски недостроя дома и потери денег. Так покупка квартиры по ДДУ становится еще более привлекательной и выгодной.

Также застройщик по договору ДДУ не сможет в одностороннем порядке изменить стоимость жилья. За неисполнение условий договора застройщиком дольщик может получить с него компенсацию или неустойку.

Однако в ДДУ все еще имеются существенные риски:

  1. Риск затягивания сроков сдачи дома в эксплуатацию.
  2. Риск долгого оформления права собственности на жилье.
  3. Риск получения квартиры низкого качества.
  4. Риск срыва сроков или полного прекращения строительства.

У застройщика может не хватить собственных средств на то, чтобы вовремя возвести жилое строение. Тем самым он нарушит условия договора, но никак не сможет завладеть деньгами дольщиков. Ведь фактически оплата по ДДУ по новым правилам будет происходить только после ввода дома в эксплуатацию.

При таких нарушениях дольщик вправе совершать следующие действия:

  1. Требовать неустойку по ст. 6 ФЗ-214.
  2. Расторгнуть договор, если строительство затянулось на более чем 2 месяца или полностью прекратилось.

Передача квартиры по ДДУ осуществляется на основании акта приема-передачи недвижимости.

Если застройщик пытается выдать Вам квартиру ненадлежащего качества, просто не нужно подписывать акт приема-передачи. Следует высказать свои недовольства и попросить устранить их в короткий срок.

Пошаговая инструкция: как купить жилье по ДДУ

Поговорим о том, что нужно делать для покупки квартиры по договору долевого участия, и на что обратить внимание при этом, чтобы не остаться без жилья.

Чтобы заключить ДДУ, нужно иметь при себе паспорт и деньги. Обычно со вторым у многих есть проблемы, отчего они обращаются за помощью к банкам. Тогда ДДУ может заключаться непосредственно вместе с оформлением кредита.

Алгоритм приобретения квартиры выглядит следующим образом:

  1. Нужно изучить застройщика. Для этого следует осведомиться о том, был ли застройщик участником судебных споров. В компании следует запросить проектную документацию, учредительные документы, проверить финансовую отчетность застройщика за прошлый год, изучить проект строительства.
  2. Внимательно прочесть текст ДДУ. Обычно договор составляется по типовой форме, но лучше проверить его на юридически правильную форму. Неверно составленный договор потом в суде может быть признан недействительным.
  3. Выбрать банк для кредита. Лучше всего сотрудничать с партнерами застройщика. Так можно получить сниженный размер ставки по ипотеке и сократить риски, связанные с недостроем. Ведь банки сотрудничают с тщательно проверенными застройщиками.
  4. Предоставить документы. Список документов по ДДУ минимальный. Для подписания самого договора нужно предоставить паспорт и согласие супруга. Если оба супруга будут иметь право собственности на квартиру, они оба должны присутствовать при заключении соглашения. Чтобы оформить ипотеку понадобиться заполнить анкету заемщика, предоставить справку о доходах, копию трудовой книжки. В разных банках пакет документов может различаться, лучше заранее узнать эту информацию.
  5. Заключить ДДУ. Для этого договор подписывается дольщиками, застройщиком и банком. Застройщик обязан поставить на нем свою печать. У каждой стороны должен оставаться на руках экземпляр соглашения.
  6. Регистрация договора долевого участия в Росреестре. Срок регистрации определён 5 днями. Лучше после этого проверить действительно ли договор зарегистрирован. После регистрации можно оплачивать квартиру.
  7. Оплата договора полностью или в рассрочку.
  8. Подписание акта-приема передачи квартиры после введения дома в эксплуатацию. Не нужно подписывать акт, если выявлены дефекты.
  9. Регистрация права собственности на квартиру в Росреестре.

После того, как гражданин становится полноправным владельцем квартиры, он может вместе с другими жильцами осуществить выбор обслуживающей дом организации. Принимаются такие решения на общих собраниях соседей.

Как проверить регистрацию договора ДДУ в Росреестре?

Нужно обязательно проверить, что ДДУ действительно зарегистрирован в Росреестре. Для этого нужно запросить выписку из ЕГРН в самом Росреестре или отделении МФЦ.

Чтобы удостовериться, нужно внимательно посмотреть на сам договор. На его лицевой стороне должны стоять подпись и печать регистратора. На оборотной стороне последней страницы тоже должна стоять отметка регистрационного штампа.

Заказать выписку из ЕГРН можно следующим образом:

  • подается заявление в письменной или электронной форме;
  • платится госпошлина в размере 200 рублей;
  • предоставляется паспорт и ДДУ.

Если делать все это через сайт Росреестр — , нужно внизу окна открыть графу «Электронные услуги», найти «Справочную информацию по объектам недвижимости в режиме онлайн».

Там нужно будет ввести номер ДДУ и дату его заключения, после чего нажать кнопку «Сформировать запрос». После этого появляется перечень зарегистрированных договоров, в котором может быть и Ваш документ.

Там внизу списка должна быть отмечена дата обновления документа. Возможно, что Ваш ДДУ еще не зарегистрирован, или информация о нем еще не внесена в базу сайта.

Налоговый вычет при покупке квартиры при ДДУ

Никаких ограничений на строящиеся квартиры нет. По них также можно вернуть часть уплаченных средств в виде налогового вычета.

Чтобы вернуть налоговый вычет, нужно последние 3 года официально отчислять НДФЛ в бюджет страны.

Налоговый вычет – это фактически уменьшение налоговой базы по НДФЛ на сумму покупки квартиры, а сам возврат налогов – это часть ранее уплаченной им сами суммы налоговых отчислений.

Чтобы оформить налоговый вычет, необходимо иметь на руках акт приема-передачи жилья.

Налоговый вычет при этом ограничен 2 миллионами рублей. Из этих денег можно вернуть 13% — не более 260 тысяч рублей. Возврат происходит не единовременно.

В год можно вернуть только не больше той суммы, что была уплачена в счёт налогов. Остальную часть можно вернуть в следующие отчетные периоды.

Если гражданин купил квартиру по ДДУ в ипотеку, он будет иметь право вернуть и часть процентов, в частности:

  1. Вернуть только уже уплаченные проценты, без учета тех, что еще предстоит уплатить по графику платежей.
  2. Максимальный возврат из бюджета по процентам составляет 390 тысяч рублей.

Для возврата процентов каждый год придётся запрашиваться в банке справку о размере уплаченных процентов по ипотеке.

Чтобы получить вычет можно обратиться в налоговую службу или попросить своего работодателя прекратить удерживать НДФЛ до полного погашения размера вычета.

Для оформления вычета нужно предоставить паспорт, документы на квартиру, чеки по оплате квартиры, декларацию, справку 2-НДФЛ и само заявление определенной формы. Рассматривать заявление налоговая служба может в течение 3 месяцев.

Приобретение квартиры по договору долевого участия – выгодный вариант инвестирования своих или заемных средств.

Несмотря на высокие риски заморозки или прекращения строительства, государственная поддержка дольщиков сегодня позволяет им не рисковать собственными деньгами и взаимодействовать только с аккредитованными и надежными застройщиками.

Источник: //expert-home.net/pokupka-kvartiry-po-ddu-poshagovaya-instruktsiya/

Налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ: изменения 2020

Покупку квартиры по ДДУ физ лицом оплатило ООО, можно ли признать право собственности на нее?

Многие граждане знают о возможности вернуть себе часть денег после приобретения квартиры. При покупке строящегося жилья моменты подписания договора, оплаты и регистрации жилья далеко не совпадают во времени. С учетом норм действующего закона посмотрим внимательнее, как получить налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ.

Можно ли получить возврат по строящейся квартире: законодательство

Законодательных исключений, которые накладывали бы запрет на оформление возврата в случае с ДДУ, не установлено. Приобретая строящееся жилье, каждый может вернуть себе часть потраченных средств.

Закон разрешает данную процедуру с учетом следующих требований:

  • у заявителя должна быть белая зарплата и налоговые отчисления по НДФЛ в бюджет за последние 3 года;
  • квартира оплачена собственными или кредитными средствами;
  • право на возврат не исчерпано;
  • в отношении квартиры должны иметься документы о получении ее в собственность.

Ключевой бумагой станет передаточный акт. Именно с его наличием законодатель связывает появление возможности оформить возврат. Когда есть акт – ждать завершения стройки не нужно.

По сути, налоговый вычет по ДДУ – это уменьшение налоговой базы по НДФЛ на сумму покупки квартиры, а возврат налога – это перечисление налогоплательщику из бюджета ранее уплаченных им со своей зарплаты взносов.

Данную налоговую льготу не следует путать с вычетами при продаже – фиксированным и расходным. Это разные налоговые понятия.

Размер вычета с примером расчета

Главное правило: налоговый вычет по ДДУ предоставляется в сумме стоимости квартиры, но не более 2 000 000 рублей. Из этих денег можно вернуть на руки из казны 13%, но не более 260 000 рублей.

Однако это не означает, что гражданин сразу получит перевод в полном размере причитающихся ему денег.

Срок возврата полной суммы зависит от того, в каком размере налогоплательщиком был уплачен налог в текущем году.

За год можно вернуть не более той суммы налогового вычета при долевом строительстве квартиры, что была перечислена с зарплаты в бюджет. Остаток можно перенести на будущие периоды.

Практика. Сидоров Е.В. приобрел в 2017 году квартиру по ДДУ за 1 730 000 рублей. Он вправе вернуть из бюджета 13% от этой суммы, что составляет 224 900 рублей. При этом гражданин работает на производстве и получает «белую» зарплату в размере 35 000 рублей до вычета НДФЛ.

Ежемесячно с заработка он уплачивает в бюджет 4 550 рублей (13% от 35 тысяч). Всего за 12 месяцев 2017 года он перечислил в казну 54 600 рублей налога (4 550 * 12). Именно эту сумму он и сможет вернуть себе за покупку жилья.

Остаток суммы, подлежащей возврату, он сможет получить за счет следующих налоговых периодов в будущем.

Если квартира по ДДУ стоит дороже максимальной суммы, то к вычету берется только 2 миллиона рублей, а к возврату – только 260 000 рублей.

Кроме этого, если квартира была приобретена в ипотеку, то гражданин получает право на дополнительную льготу по процентам, уплаченным в рамках кредитного договора:

  • Имеют значение только уже уплаченные проценты, а не предполагаемые по графику платежей.
  • Максимальный вычет по процентам предоставляется в размере 3 000 000 рублей, максимальный возврат из бюджета – 390 000 рублей.

Для этого потребуется ежегодно получать в банке справку о размере фактически уплаченных процентов. Оформить проценты «на будущее» через работодателя не получится – только через налоговую.

Налоговый вычет при долевой собственности рассчитывается с учетом долей, принадлежащих собственнику. Если, например, два лица приобрели квартиру в равных долях, то и вычет распределится пополам.

Порядок получения при покупке квартиры по ДДУ

Пошаговый алгоритм оформления состоит из ряда последовательных действий. Далее рассмотрим, как правильно получить налоговый вычет при долевом строительстве квартиры. Данная инструкция подходит и для того, как получить вычет при долевой собственности.

Куда обращаться

За получением имущественного вычета при долевом участии в строительстве любой гражданин может обратиться в Инспекцию ФНС по месту своего жительства. Найти ведомство, зная свой адрес, можно с помощью специального сервиса налоговой.

ВАЖНО! Тем лицам, которые проживают не по месту своей официальной регистрации, перед получением вычета нужно встать на учет в ИФНС по месту фактического нахождения.

В налоговой принимают документы для оформления вычета и возврата уже уплаченных денег из бюджета. Но есть и альтернатива – можно попросить своего работодателя прекратить удерживать НДФЛ из зарплаты до полного исчерпания вычета. Для этого нужно:

  1. Сначала обратиться в ИФНС и получить уведомление о праве на льготу.
  2. Далее написать работодателю заявление, приложив к нему уведомление из налоговой.

По итогу обращения к работодателю зарплата станет выше на 13% до полного погашения вычета.

Когда обращаться

По общему правилу за оформлением налогового вычета по договору долевого участия и возврата денег в налоговую можно обращаться по истечении года приобретения новостройки, в котором была получена квартира.

Ключевым фактором здесь является момент фактической передачи квартиры по передаточному акту. Если акт был подписан, например, в 2019 году, то за оформлением вычета можно будет обратиться в 2020 году и позднее.

При этом если акт есть на руках, то дожидаться окончания строительства и регистрации права в Росреестре не нужно. Об этом не раз высказывались компетентные ведомства, в частности, Минфин в письме №03-04-05/13862 от 16.03.2015.

Когда покупатель решил обратиться для оформления на работу, то не нужно ждать даже окончания периода – можно оформлять бумаги непосредственно после получения передаточного документа.

Закон не ограничивает покупателей в сроках обращения за выплатой. Подписав передаточный документ на квартиру в 2019 году, дольщик вправе заявить о налоговом вычете при долевом участии в строительстве и в 2020 году, и позднее.

Единственный важный нюанс, который нужно учитывать – получить назад НДФЛ удастся исключительно в рамках трех лет, предшествующих обращению.

Например, если квартира получена по акту в 2015 году, а гражданин обратился за вычетом в 2020, то вернуть НДФЛ получится за 2019, 2018 и 2017 годы, а за 2016 и 2015 – нет.

Какие документы нужно подготовить

Для возврата налога за квартиру потребуется подготовить следующие основные документы:

  1. Паспорт заявителя.
  2. Декларацию по форме 3-НДФЛ. Здесь можно скачать чистый бланк и образец заполнения.
  3. Справку 2-НДФЛ, которую можно получить в бухгалтерии на работе.
  4. Заявление о возврате денег из бюджета.
  5. Документы на квартиру: договор об участии в долевом строительстве и передаточный акт, а если право уже зарегистрировано – выписку из ЕГРН на жилье.
  6. Документы об оплате квартиры: чеки, квитанции, банковские выписки.

Дополнительно могут потребоваться:

  1. Свидетельство о браке – при супружеском распределении имущественного вычета, при общей долевой собственности супругов.
  2. Документы на детей.
  3. Ипотечный договор, график погашения и справка о фактической уплате процентов за год.

Если речь идет о налоговом вычете при долевой собственности, то каждому участнику нужно будет подать свой пакет документов, заполнив их с учетом своей доли в квартире.

Если заявитель планирует получать деньги через работодателя, то ему потребуется подготовить основной пакет документов по списку выше. Вместо заявления о возврате налоговикам нужно будет подать заявление о подтверждении права. В ответ на заявление выдадут уведомление, которое затем нужно будет принести работодателю.

Сроки рассмотрения и перечисления денег

Налоговая рассматривает заявление на выплату за покупку жилья по долевому строительству в течение 3 месяцев с даты подачи. Дело в камеральной проверке – сотрудники ведомства тщательно сверяют данные, предоставленные налогоплательщиком, с другой информацией в рамках данного дела. Еще один месяц необходим для перечисления средств в банк.

ВАЖНО! Если все в порядке, то по истечении 4 месяцев деньги поступят на банковский счет, который был указан в заявлении о возврате.

Ограничения и причины отказа

Есть некоторые ситуации, в которых вычет получить не получится. Можно ли получить налоговый вычет по ДДУ – рассмотрим их подробнее.

Не представлены документы или сведения содержат ошибки

В данном случае налоговый орган уведомляет заявителя о невозможности произвести операцию. Например, если налоговый вычет при долевой собственности заявляется одним собственником в размере 100%. В этой ситуации требуется устранить ошибки и заполнить документы правильно.

Заявитель уже ранее получил вычет

Для квартир, полученных до 2014 года, действует строгое правило об однократности – получить выплату покупатель вправе только раз в жизни и только в сумме денег, потраченных на жилье. В такой ситуации «добрать» сумму до максимальных двух миллионов позже не удастся, поскольку будут действовать правила в старой редакции.

После 2014 года выплату можно получить повторно, если она не была исчерпана в максимальной сумме.

На покупку потрачены средства госпомощи, а не собственные (заемные)

Получить возврат на сумму материнского капитала, регионального семейного капитала или государственного жилищного сертификата, а также других видов помощи не получится. Эти средства не принадлежали заявителю и поэтому возврат будет необоснованным.

Особенности получения вычета

В некоторых случаях налогоплательщики должны учитывать ряд особенностей, которые касаются порядка и пакета предоставляемых документов.

При приобретении квартиры по переуступке

Случается, что первоначальный покупатель теряет интерес к жилью и на его место приходит другой – по договору переуступки. В этом случае право сохраняется у конечного покупателя, которому следует предоставить в налоговую:

  • копию первоначального ДДУ;
  • договор переуступки с предыдущим покупателем;
  • передаточный акт;
  • документы, подтверждающие оплату жилья.

В остальном процедура оформления не отличается от стандартной.

При приобретении квартиры через ЖСК

Данный способ получения жилья также подпадает под требования НК. Право на получение в данном случае появляется с момента полной выплаты пая. Момент передачи квартиры по акту также имеет важное значение. Для оформления вычета потребуется представить:

  • бумагу (справку), подтверждающую полную выплату пая;
  • передаточный акт (если нет – разрешение о вводе дома в эксплуатацию).

По акту приема-передачи

Акт приема-передачи является ключевым документом в процессе оформления до момента регистрации права собственности. Дожидаться такой регистрации не нужно, достаточно предъявить в налоговую акт. Процедура получения вычета описана выше.

Изменения 2020 года

В 2020 году не ожидается каких-либо серьезных изменений законодательства по теме. Но нельзя забывать о предыдущих важных изменениях:

  • после 2014 года можно оформлять вычет «дважды» — то есть обращаться повторно за неиспользованной суммой;
  • максимальная сумма по процентам составляет 3 миллиона рублей (ранее не было ограничений).

Эти нюансы нужно помнить при подготовке документов.

Льготы пенсионерам

Пенсионеры – как работающие, так и неработающие – могут воспользоваться очень полезной льготой от государства. Они вправе оформить возврат не только за год приобретения квартиры, но и за три года, предшествующих покупке. Главное, чтобы за этот период у пенсионера был налогооблагаемый доход, с которого он перечислил в бюджет НДФЛ.

Пример. Пенсионерка Иванова Л.А. вышла на пенсию в 2019 году. В 2020 она приобрела квартиру по ДДУ – подписала акт приемки, но в этом году у нее не было доходов, с которых удержали бы НДФЛ. Пенсионерка вправе подать документы на возврат налога за 2019, 2018 и 2017 годы, пока она еще работала.

Итак, оформить налоговый вычет после покупки квартиры по ДДУ достаточно просто – достаточно собрать документы и подать их в налоговую. Гражданин может самостоятельно справиться с этой задачей, однако если возникнут трудности – наши читатели могут воспользоваться консультацией дежурного юриста сайта.

Подробнее про налоговый вычет по ипотеке и возврат процентов, вы можете узнать из специального поста далее.

Источник: //ipotekaved.ru/ddu/nalogovyi-vyichet-pri-pokupke-kvartiry.html

Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ

Покупку квартиры по ДДУ физ лицом оплатило ООО, можно ли признать право собственности на нее?

Бывают ситуации, когда, не успев въехать в квартиру в новостройке, уже необходимо ее продать. Как правило, основными причинами являются резко изменившиеся жизненные обстоятельства или получение прибыли от инвестиций в недвижимость.

Так или иначе, продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ в ипотеке или без нее возможна на определенных условиях.

Рассмотрим, как правильно переуступить права на жилую недвижимость по договору ДУ (долевого участия)? Что лучше: реализовать жилье в новостройке до сдачи госкомиссии или после?

Что важно знать об уступкеправ?

Итак, правовое регулирование взаимоотношений дольщиков осуществляется Федеральным законом № 214. В котором, в свою очередь, изложены требования к переуступке прав:

  • Переуступка возможна только при полной оплате участником стоимости по соглашению. А также в случае перевода долга на другого долевого участника.
  • Договор о переуступке заключается с момента государственной регистрации ДДУ до передачи объекта по передаточному акту.
  • В Росреестре фиксируется цена переуступки по заключению договора, если цедентом выступает юрлицо.

Продажа недвижимости по переуступке хороша тем, что она не требует сбора огромного количества документов и тщательной проверки помещения, как при сбыте жилья на вторичном рынке. Объясняется это тем, что жилая площадь в строящемся доме не имеет правовой истории. Как следствие, отпадает необходимость изучения наличия прав собственников.

Что представляет собой продажа квартиры по переуступке прав?

Такой процесс еще называют цессией. Он представляет собой передачу полномочий на квартиру на основании подписанного соглашения ДУ. Как правило, договоры такого характера заключаются тогда, когда строящийся многоквартирный дом еще не сдан, а у дольщиков есть на руках договор ДДУ. Как следствие, решив продать квартиру в новостройке дольщик по соглашению передает право требования на нее.

В переуступке прав есть следующие преимущества:

  1. Минимальный пакет документов.
  2. Выгодное вложение денег, так как цена на квадратные метры в строящемся здании значительно ниже.
  3. Быстрая регистрация.

Читайте: Как снять обременение с квартиры после погашения ипотеки?

Какие существуют риски для покупателя?

При заключении договора цессии необходимо соблюдать некоторые меры предосторожности со стороны покупателя и в обязательном порядке проверить информацию по застройщику и дольщику. Перечислим основные моменты, относящиеся к рискам:

  • некачественно проведенные строительные работы;
  • перенос даты завершения стройки и сдачи дома;
  • возможная «заморозка» и судебные разбирательства;
  • имеющиеся долги перед застройщиком у дольщика переходят покупателю по соглашению цессии;
  • вероятность объявления нового претендента на жилье;
  • сделку могут признать недействительной, если строительной компанией будут нарушены условия Застройщика.

Продажа квартиры по переуступке: налоги

Надо помнить, что полученная от сделки прибыль – налогооблагаемая, за нее придется платить НДФЛ. Пример: дольщик внес 1 000 000 р. застройщику, а затем переуступил свои права за 1 500 000 р. другому физическому лицу. Значит с прибыли в 500 000 р. придется заплатить налог в размере 13% — 65 000 р. в государственный бюджет.

Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ

Статья 11 ФЗ-214 гласит, что дольщик вправе выйти из проекта, переуступив полномочия на жилую недвижимость другому физлицу.

До сдачи

Существует два варианта реализации квартиры:

  • По предварительно составленному соглашению – ПД.
  • По договору цессии.

Стоит отметить, что первый вариант не защищен законодательством РФ, а значит менее надежный. Дело в том, что по предварительному договору оформление ДКП проводится по завершении строительства, а при проведении цессии покупатель становится владельцем сразу при регистрации сделки в Росреестре.

Если дольщик, переуступающий права на жилье, не полностью рассчитался с Застройщиком, то потребуется получить согласие на уступку прав от строительной фирмы. Без данного разрешения все долги бывшего владельца-дольщика переходят к новому. Отсутствие в документах согласия может стать причиной отказа и признания ее недействительной судебными инстанциями.

После сдачи

Реализация недвижимости возможна до и после сдачи дома.

1. До подписания акта П-П (приема-передачи). Быстрое оформление. Основные этапы:

  • назначение цены;
  • поиски покупателя;
  • демонстрация жилого помещения;
  • представление необходимых документов (договор с Застройщиком, финансовые справки и документы о проведении расчетов со строительной организацией и т.п.);
  • согласование сроков и условий расчета;
  • подготовка и подписание соглашения;
  • регистрация цессии в ГосРеестре.

После проведения перечисленных этапов, новый владелец-дольщик ведет переговоры с Застройщиком, решает все вопросы и подписывает акт приемки квартиры.

2. После подписания акта.

Если регистрация сделки в Росреестре прошла, и на руках продавца имеется документ о собственности на жилую площадь, то переуступить права бывшего дольщика возможно только по предварительно составленному ПД.

На его основании права в госоргане регистрируются на нынешнего дольщика и им подписывается приемочный акт, а по истечение некоторого времени переходят покупателю.

Сделать такое возможно, если с момента подписания акта пройдет мало времени.

А вот, второй вариант – переделать акт приемки. Договор переписать не получится, так как он регистрируется в Росреестре. В этом случае следует договориться с Застройщиком и оформить соответствующий документ.

Если в процессе участвуют несовершеннолетние владельцы, то переуступка прав возможна с согласия органов опеки.

Оформление переуступки по ДДУ

Оформление документов на передачу прав потребует некоторых действий обоих участников. Итак, что требуется от продавца-дольщика и покупателя?

В свою очередь, от продавца потребуется:

  1. Поставить в известность Застройщика в письменной форме и дождаться согласия.
  2. Взять от строительной компании письменное разрешение на проведение сделки.
  3. Получить от Застройщика копии финансовых документов о проведенных оплатах по ДДУ и справку, подтверждающую полный или частичный расчет с Застройщиком.

    Если долг имеет место, то составляется трехстороннее соглашение о переводе остатка задолженности Покупателю.

  4. Получить от супруга/и согласие.
  5. Взять разрешение из органов опеки, если в сделке принимают участие дети.
  6. Потребуется согласие кредитора в случае ипотечного займа, чтобы снять обременение на квартиру.

  7. Получить ЕГРН-выписку, если прошла регистрация ипотеки или ДДУ.

Будущему владельцу необходимо:

  1. Получить согласие супруги/а и заверить его у нотариуса.
  2. Проверить документы и подписать их.
  3. Оформить закладную в случае приобретения недвижимости в кредит.

Проверка Застройщика

Это важный момент при оформлении соглашения. Потребуется посетить офис или отделение строительной фирмы и запросить у девелопера следующие документы:

  • Уставные и учредительные бумаги;
  • регистрационное свидетельство с ФНС;
  • документ о правах на землю;
  • разрешение на проведение строительства;
  • финансовые отчеты за текущий и предыдущий квартал;
  • проектную документацию и декларацию;
  • Договор о финансировании.

Сбор и подготовка документов для цессии

Подать документы для регистрации в Росреестре можно через МФЦ, предварительно оплатив госпошлину. Реквизиты для перевода денег подскажут сотрудники Центра или регистрационной службы.

Необходимые документы:

  • копии и оригиналы паспортов участников;
  • заявление на регистрацию;
  • финансовый документ об уплате госпошлины;
  • доверенность, заверенную нотариусом, если сделка проводится через доверенное лицо, а также паспорт;
  • согласие супруга/и;
  • разрешение опеки, если участниками сделки являются дети;
  • первоначальные документы с Застройщиком: ДДУ, договор инвестирования, ДКП и т.д.;
  • справка от строительной фирмы об отсутствии или наличии долга перед Застройщиком и переводе его Покупателю;
  • письменное согласие девелопера на проведение уступки прав требования;
  • письменное согласие кредитной организации, если на квартиру наложено обременение;
  • кредитный договор и оформленная закладная, если недвижимость приобретается на заемные средства.

Образец договора можно найти ниже. После сдачи бумаг в Росреестр, проводится проверка и занесение записи в ЕГРН. Получить информацию по срокам проведения регистрации можно уточнить у сотрудников госоргана.

Скачать образец договора по переуступке прав.

Источник: //mytopfinance.ru/prodazha-kvartiry-po-pereustupke-prav/

Купил и продал строящуюся квартиру. Должен ли я платить налог?

Покупку квартиры по ДДУ физ лицом оплатило ООО, можно ли признать право собственности на нее?

Прежде всего, отметим, что заключение договора долевого участия (ДДУ) представляет собой приобретение права требования указанной квартиры, а не права собственности на нее. Поэтому по ДДУ Вы не приобретаете право собственности, так как оно возникает у участника только после передачи ему построенной (сданной) квартиры и государственной регистрации права на нее в органах Росреестра.

В случае передачи права требования по ДДУ лицо, передавшее такое право требования, обязано уплатить налог, в соответствии с п. 2 ст. 226, пп. 2 п. 1 ст. 228 Налогового кодекса РФ. При этом лицо, получившее доход от передачи имущественного права, исчисляет и уплачивает налог самостоятельно путем заполнения декларации 3-НДФЛ.

Оформлял в собственность недострой, теперь продаю. Какой налог я плачу?

Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами?

Однако лицо, уплатившее налог по сделке о передаче права требования по ДДУ, имеет право на произведение налогового вычета либо может уменьшить сумму своих облагаемых доходов путем вычета из суммы доходов фактически понесенных расходов, связанных с приобретением права требования (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

На Вашем примере это выглядит следующим образом: право требования в строящемся доме было приобретено за 1,43 млн рублей, спустя два месяца оно было передано по договору за ту же сумму. Соответственно, при исчислении налога в рамках ст.

220 НК РФ уплачивать налог не потребуется, так как доходы равны сумме расходов на приобретенное право и при вычитании остается ноль.

Таким образом, налогообложению подлежит сумма разницы между стоимостью приобретения права требования по ДДУ и стоимостью передачи этого права. В том случае, если такая сумма будет меньше или равна нулю, как в описанном случае, то налог по такой сделке платить не нужно.

Отвечает руководитель юридического департамента «НДВ – супермаркет недвижимости» Сергей Новиков:

Налог с продажи равноценной недвижимости составит ноль рублей, но от подачи налоговой декларации это не освобождает.

Формально дольщик еще не является собственником жилья.

Только подписанный и зарегистрированный в Росреестре акт приема-передачи дает основания для возникновения права собственности, а появление такого документа на свет возможно только после ввода дома в эксплуатацию, когда застройщик уже может передать покупателю реальный объект. Однако речь идет не о налоге на собственность, а на доход – если человек получил прибыль, переуступив права по ДДУ, он обязан отчитаться перед ИФНС об этих доходах.

Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?

Купила строящуюся квартиру за 1,2 млн, продаю готовую за 2 млн. Какой налог я плачу?

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Вы купили квартиру по договору участия в долевом строительстве, который подлежит государственный регистрации в Росреестре. По договору у Вас возникло право требовать от застройщика оформления в собственность квартиры после завершения строительства дома. То есть пока дом не построен, собственником Вы не являетесь.

Продажа квартиры, приобретенной по договору участия в долевом строительстве, возможна единственным способом – заключение договора уступки права требования (цессии).

Ваш «покупатель» становится новым участником долевого строительства, а все Ваши права, как дольщика, прекращаются с момента государственной регистрации такого договора цессии в Росреестре.

После завершения строительства «покупатель» становится собственником квартиры.

Что касается вопросов налогообложения, здесь речь идет не о факте владения недвижимостью, а о факте получения дохода. Если Вы уступили свои права покупателю за ту же сумму, которую уплатили застройщику по договору участия в долевом строительстве, то никакого дохода не возникло. В этом случае Вы никаких налогов не платите.

Если следовать всем требованиям налогового законодательства, то подавать налоговую декларацию все же нужно. Ведь доход Вы получили в размере 1,43 млн рублей. В декларации это должно быть отражено в разделе «Доходы».

А в разделе «Имущественные налоговые вычеты» нужно отразить сумму расходов, связанных с получением доходов (приобретением прав на квартиру) в сумме 1,43 млн рублей.

Таким образом получится, что доход равен нулю, и налог уплачивать не нужно.

Продаю квартиру дороже первоначальной цены. Какой налог я плачу?

Купил квартиру 2 месяца назад и продаю за ту же сумму. Должен ли я платить налог?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

По действующему налоговому законодательству необходимо подавать декларацию по форме 3-НДФЛ, даже если сделка была совершена в виде уступки прав требования.

В данной ситуации будут действовать те же льготы, что и при продаже: Вы можете учесть в своей доходной части сумму, по которой была приобретена недвижимость. Налога в таком случае не возникнет.

Декларацию необходимо подать в следующем году после совершения сделки, иначе льготы будут недействительны.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Плачу ли я налог, если купила квартиру в марте и продала в сентябре?

Продал долю дешевле, чем купил. Должен ли я платить налог?

Купили дом за 1,5 млн и продаем за 1,8 млн. Платим ли мы налог?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: //www.domofond.ru/statya/kupil_i_prodal_stroyaschuyusya_kvartiru_dolzhen_li_ya_platit_nalog/7280

Юрист Лукин