Какие меры по доказыванию и порядок действия собственниками мкд?

Председатель или старший по многоквартирному дому: права и обязанности

Какие меры по доказыванию и порядок действия собственниками мкд?

В быту старший по многоквартирному дому или подъезду, ранее назывался управдомом — ответственное лицо, наделенный рядом прав и обязанностей, представляющий интересы собственников квартир перед управляющей компанией, органами власти и службами ЖКХ.

Важно! На основании статьи 161.1 ЖК, если нет товарищества собственников или управляющего кооператива, жильцы помещений на общем собрании обязательно избирают совет. Который определяет ответственное лицо — председателя совета.

Ни о каком выборе старшего по дому не может быть и речи, выборы будут являться юридически не законы, так как в жилищном законодательстве не содержится нормативной базы относительно должности «Старший по многоквартирному дому».

В ситуации, когда собственники помещений в доме не избрали самостоятельно совет МКД и председателя, к процедуре могут подключиться управляющая организация или местная администрация. Тогда они назначают их своим решением и, скорее всего, такой совет дома окажется более лояльным к УК, чем к жильцам.

Орган местного самоуправления, управляющая компания или совет дома вправе регламентировать права и обязанности председателя по многоквартирному дому своими нормативными актами.

В советские времена такая практика была обычным делом, и управдомы наделялись полномочиями решать вопросы относительно любых действий в отношении многоквартирного дома.

 Сегодня понятие управдом трансформировалось в председателя по дому, но смысл от этого не поменялся.

На него также возлагаются полномочия отстаивать интересы собственников помещений и принимать активное участие в улучшении качества их быта.

В пункте 5 статьи 161.1 Жилищного кодекса определяет следующие функции совета МКД:

  • обеспечение выполнения решений общего собрания собственников помещений в доме;
  • вынесение на обсуждение важных вопросов и предложений относительно управления домом, содержания и ремонта жилья, пользования общим имуществом;
  • представление собственникам помещений заключений по проектам договоров для обсуждения на общем собрании;
  • осуществление контроля за оказанием услуг и выполнением работ по управлению домом;
  • предоставление отчета о проделанной работе на ежегодном общем собрании собственников МКД;
  • принятие решений о текущем ремонте общего имущества.

Председатель совета выполняет функции:

  • вступает в переговоры с УК от лица собственников относительно условий управления домом до принятия решения на общем собрании;
  • заключает договор управления МКД на основании доверенности, выданной собственниками;
  • контролирует работу УК в части выполнения своих обязательств, подписывает акты приемки работ и т.д.;
  • представляет в суде интересы собственников (на основании доверенности) по делам управления домом.

В соответствии с пунктом 4.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ перечень указанных функций может быть расширен решением общего собрания.

В обязанности председателя по МКД входят:

1. Контролирующие функции за:

  • работой жилищно-эксплуатационной организации по уборке прилегающих к дому территорий и их благоустройству;
  • содержанием мест и объектов общего пользования в чистоте и порядке. При обнаружении недостатков «старший по дому» должен принять меры сообща с управляющей организацией;
  • проведением работ по текущему и капитальному ремонту дома;
  • соблюдением норм законодательства по санитарному, экологическому, противопожарному, эксплуатационному содержанию жилого фонда и мест общего пользования.

2. Внесение предложений по вопросам содержания и хранения имущества, относящегося к общедомовому.

3. Информировать жильцов дома о:

  • правилах и нормах пользования жилыми и нежилыми помещениями;
  • контактах управляющей организации, эксплуатационных служб в случае возникновения аварий;
  • льготах на оплату коммунальных услуг, которые предоставляются определенным категориям граждан.

4. При возникновении чрезвычайных или аварийных ситуаций в жилом фонде и местах общедомового назначения информировать управляющую организацию и компетентные службы, контролировать ход их ликвидации.

5. Оказывать содействие органам противопожарного контроля, внутренних дел, а также социальной защиты.

6. Хранить копии протоколов общих собраний жильцов многоквартирного дома, а также ключи от служебных помещений, электрических щитов и т.д.

Следует заметить, что основной обязанностью председателя по дому является работа с жильцами, разъяснение их прав и обязанностей по эксплуатации жилого сектора, мест общего пользования, а также общедомового имущества, а также тесное взаимодействие с управляющей организацией.

Исходя из обязанностей, председатель совета наделяется следующими правами:

  1. Получать полную информацию от управляющей организации относительно исполнения ими обязательств. При обнаружении случаев ненадлежащего исполнения требовать устранения нарушений, в том числе через контролирующие структуры.
  2. Вносить предложения по планированию ремонтных работ, улучшений мест общего пользования в рамках текущих расходов. Контролировать расходы на проведение таких работ.
  3. Участвовать в разработке плана капитального ремонта дома совместно с управляющей организацией.
  4. Принимать участие в работе комиссии по приемке выполненных работ, оценивать их качество.
  5. Проводить мероприятия в отношении лиц, нарушающих правила пользования нежилыми и жилыми помещениями дома.
  6. Инициировать проведение общего собрания жильцов.
  7. Избираться в состав районного домового комитета.

Председатель по дому может быть назначен только в результате ания собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома. Это может происходить путем:

  • очного ания (на общем собрании);
  • заочного (заполнение листов ания).

Чтобы выборы были признаны состоявшимися, необходимо участие не менее 2/3 собственников. Арендаторы в ании участвовать не вправе.

Избирается председатель только из числа собственников квартир в доме. Для чего ему достаточно заручиться хотя бы половиной . Срок полномочий может быть определен индивидуально с правом их продления путем переизбрания на следующий срок.

Правила проведения общего собрания собственников + образец протокола

Избрание и переизбрание председателя по МКД проходит в ходе проведения очередного или внеочередного собрания жильцов. Каждое собрание обязательно протоколируется.

Протокол станет документом, подтверждающим назначение, а также устанавливающим срок полномочий, уровень зарплаты и перечень льгот. По окончании указанного срока полномочия «старшего по дому» продлевают или переизбирают другого, обычно это 2 года.

Скачать пример протокола внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. doc

Доверенность

Полномочия представителя собственников должны подтверждаться соответствующей доверенностью, выдаваемой самими собственниками помещений в МКД.

Это является обязательным, если от их имени председатель совета наделен полномочиями подписывать договора управления. Так же гражданский кодекс в ст.

182 регулирует вопросы представительства одного гражданина от имени другого (или группы лиц). Оно происходит только на основании доверенности.

Если же собственники не наделяют «старшего по дому» полномочиями для заключения сделок, доверенность ему выдавать не обязательно.

Скачать образец доверенности председателю совета многоквартирного дома от собственников. doc

Решение о назначении компенсации за работу председателя по дому должно приниматься жильцами на общем собрании.

Варианты оплаты:

  1. Чаще всего это скидка в виде льготы на оплату коммунальных услуг, которая применяется ежемесячно. Как правило, представителя МКД могут освободить от некоторых платежей (например, за домофон, услуги консьержа и т.д.).
  2. Другим вариантом является добровольная передача денежных средств жильцами совету многоквартирного дома, который затем распределяет их в качестве зарплаты за работу между собой, включая председателя.

Как таковая заработная плата «старшему по дому» не должна предусматриваться со стороны управляющей компании, поскольку с ним УК не состоит в трудовых отношениях. Неправильным считается также организация сбора в счет оплаты работы председателю по дому с жильцов отдельной строкой в платежках. В этом случае управляющая организация обязана уплачивать с таких сумм налоги.

Нужен ли договор на вознаграждение? Если же управляющая компания принимает решение о начислении и выплате представителю по дому заработный платы, то с ним необходимо заключить договор. Соглашение необходимо составить и в случае, когда жильцы добровольно собирают ему средства в качестве компенсации за работу. В таком договоре отражаются следующие моменты:

  • размер ежемесячной оплаты;
  • условия и дата получения заработной платы;
  • условия применения льгот и установления премиальных выплат;
  • действия, в результате которых «старший по дому» может быть лишен оплаты труда.

Источник: //nedexpert.ru/kvartira/predsedatel-po-mnogokvartirnomu-domu-prava-i-objazannosti/

Выясняем предмет доказывания

Какие меры по доказыванию и порядок действия собственниками мкд?

Выясняем предмет доказывания – ч.2

В ч.1 //maxpark.com/community/1574/content/5725222 мы представили 10 пунктов, определяющих правила разрушения доказательной базы собирателя чужих денег. Но надо бы уточнить, а что вообще надо доказывать. Мы же находимся в суде – разве нельзя заранее определить круг доказывания? 

1. НАШИ ЦЕЛИ

Нам надо доказывать то, что имеет значение для дела. На этот счет в процессуальном законе используют понятие

ОБСТОЯТЕЛЬСТВА, ИМЕЮЩИЕ ЗНАЧЕНИЕ для ДЕЛА (ОИЗД)

Этим обстоятельствам в ч. 1 ст. 330 ГПК РФ (Основания для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке)  посвящено две позиции. Стоит вчитаться

Основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

Значит наши цели в процессе 

1)добиваться признания нужных нам обстоятельств  имеюшими значение для дела;

2) доказательства, имеющие значение для дела,  “затолкивать” в дело, преодолевая сопротивление противной стороны и суда;

2. ДОБИВАЕМСЯ ПРИЗНАНИЯ НУЖНЫХ НАМ ОБСТОЯТЕЛЬСТВ, которые имеют значение для дела

Нам надо до начала процесса (а не после его) выяснить, какие обстоятельства имеют значение для правильного разрешения дела, однако суд будет всячески уклоняться от предоставленния нам такой информации, или определит, только совсем не то. В любом случае заявляем о своем несогласии с позицией суда  суд подачей письменного  ВОЗРАЖЕНИЯ относительно действий председательствующего

ВОЗРАЖЕНИЯ относительно действий

Председательствующего

(в порядке ч.2 ст. 156 ГПК РФ)

Председательствующий – несмотря на наши настойчивые просьбы, уклоняется от четкого и ясного определения обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела, несмотря на то в соответствии с ч.

2 ст.56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них ссылались.

По нашему мнению, юридически значимыми обстоятельствами при разрешении настоящего дела являются:

– факт возникновенияу истца  права на управление домом;

– факт заключения между сторонами договора по обслуживанию жилого помещения и об оказании коммунальных услуг;

– факт выполнения договорных обязательств истцом;

– факт нарушения договорных обязательств ответчиком;

-размер платы за жилое помещение, определенный в установленном порядке;

– размер платы за потребленные коммунальные услуги согласно принятых Советом дома объемам;

– организация ведения бухгалтерского учета в соответствии с законом и установленным в договорое порядком

ПРОШУ

Определить круг обстоятельств, имеющих значение для дела, в соответствии с этими обстоятельствами

Судья обязан дать разъяснения на Возражения. И если все это будет отражено в протоколе, то для суда будет возведена  труднопреодолимая преграда на пути к заведомо неправильному формированию круга доказывания.

3. ЖЕСТКИЙ ВАРИАНТ ПРОТИВОСТОЯНИЯ

Неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение сводит к нулю все наши усилия, что-либо доказать. Это значит, мы должны возвысить наш голос протеста до самых больших высот. Нам видится такой протестный шаг в виде подачи Заявления.

В ч. 1 ст. 35 ГПК РФ прямо не указано на право представления Заявлений, но есть “зацепка” – указано право

“использовать предоставленные законодательством о гражданском судопроизводстве другие процессуальные права”.

У нас есть право потребовать от государства соблюдения наших законных прав в судебном процессе

–       Уважаемый суд!

–       Что у вас?

–       (Вставая) Я хочу выразить под протокол свою позицию в связи с тем, что нет никакой ясности с юридически

значимыми обстоятельствами

В … суд

ПИСЬМЕННОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ о недопустимости процессуального бездействия

В производстве … районного суда находится гражданское дело по иску ООО к … о взыскании надуманной задолженности за якобы оказанные услуги в сфере ЖКХ. (судья …..).

Исковое заявление от ООО принято судом, несмотря на полное отсутствие доказательств, подтверждающих право истца на иск и право истца на размер исковых требований.

Не приложено доказательств возникновения у истца права на предъявление собственникам дома каких-либо счетов; не представлено доказательств ведения бухгалтерского учета в соответствии с предписаниями закона, не указано на доказательства правильного начисления платы; не приведено доказательств правильного отражения объемов осказанных услуг (если они в самом деле были оказаны)

ЗАЯВЛЯЮ о бессмысленности дальнейшего разбирательства дела, если не будет ясности в отношении  юридически значимых обстоятельств

Источник: //maxpark.com/community/1574/content/5727301

Обязанности собственников жилья: оплата капитального ремонта и ЖКХ, ответственность по ЖК РФ, правила содержания квартиры

Какие меры по доказыванию и порядок действия собственниками мкд?

Владельцы жилых помещений обладают не только правом использовать их для проживания или получения дохода, но и должны исполнять обязанности по содержанию жилплощади и общедомового имущества в надлежащем состоянии. Перечень прав и обязанностей собственников жилья зависит от типа занимаемого помещения и наличия зарегистрированных лиц.

Обязанности собственников жилья

Собственником жилья называют лицо, зарегистрированное в качестве такового в Едином реестре недвижимости (ЕГРН) и обладающее правом распоряжаться и пользоваться своим жильем в соответствии с действующим законодательством. Права собственности на жилье возникают в результате гражданско-правовых сделок, приватизации или вступления в наследство.

Права и обязанности собственников по содержанию своего жилья изложены в следующих нормативных актах:

Согласно перечисленным законам, собственники жилплощади в многоквартирном доме обязаны:

  • содержать жилплощадь в пригодном для проживания состоянии;
  • нести расходы на содержание и ремонт общедомового имущества;
  • не нарушать права и законные интересы соседних жильцов;
  • обеспечивать доступ сотрудников управляющей компании в помещение для проверки индивидуальных счетчиков раз в 3 месяца.

У собственников частных домов прибавляется дополнительная обязанность по заключению договора с обслуживающей организацией на вывоз и переработку твердых отходов. Обладатели комнат в коммунальных квартирах должны содержать, помимо своей жилплощади и общедомового имущества, общие помещения квартиры (кухня, коридор, санузел), своевременно осуществляя ремонт и уборку.

В рамках исполнения обязанностей по содержанию общей собственности, владельцы помещений многоквартирного дома должны выбрать способ управления многоквартирным домом и контролировать деятельность юридического лица (УК или ТСЖ), образованного для этих целей, сообщая в случаях выявления нарушений в жилищную инспекцию.

Помимо расходов на коммунальные услуги и текущий ремонт общих помещений, собственники также обязаны оплачивать в фонд капитального ремонта ежемесячные взносы (ч. 2 п. 2 ст. 154 ЖК РФ), размер которых устанавливается региональным оператором.

Правила финансового участия собственников в содержании общедомового имущества определяются разделом 3 Постановления № 491.

Права собственников жилья

Собственники квартир и долей в многоквартирных домах имеют право:

  • продавать, дарить, обменивать или завещать свое жилье по наследству;
  • проживать на жилплощади с членами своей семьи;
  • прописывать на жилплощади третьих лиц;
  • сдавать жилье внаем;
  • передавать жилье в безвозмездное пользование по договору;
  • сдавать жилье в коммерческую аренду юридическому лицу;
  • осуществлять на жилплощади профессиональную деятельность, не нарушающую покой жильцов и санитарное состояние дома.

При регистрации в помещении третьих лиц собственник должен соблюдать нормы миграционного законодательства и региональные санитарные стандарты, ограничивающие максимальное число проживающих на одной площади лиц.

Например, в Москве на каждого прописанного человека должно приходиться не менее 10 кв. м жилплощади (кроме общежитий).

Важно учитывать, что при передаче жилья в аренду или пользование ответственность за безответственные действия нанимателей перед соседями и контролирующими органами несет собственник помещения.

Ответственность и ограничения

В рамках выполнения обязанностей по содержанию жилья в надлежащем состоянии и обслуживанию общедомового имущества, собственник должен соблюдать следующие ограничения:

  • запрет на организацию в жилой квартире промышленного производства (п. 3 ст. 288 ГК РФ);
  • запрет на выделение и отчуждение доли в праве на общедомовую собственность;
  • запрет на проведение перепланировки или переустройства жилого помещения без согласования с инженерной службой БТИ.

Под перепланировкой понимается изменение внутренней конфигурации стен и перекрытий или перенос водоснабжающих коммуникаций. На данные виды работ необходимо получать разрешение в местной администрации.

Кроме того, собственник помещения несет ответственность:

  • за соблюдение прописанными в квартире лицами санитарных норм;
  • за соблюдение законных прав соседей;
  • за соблюдение прав проживающих в квартире несовершеннолетних лиц;
  • за выполнение требований противопожарной безопасности.

Требования безопасности обязывают собственника устранять мелкие неисправности внутридомовых коммуникаций, могущие привести к пожару или затоплению, а также своевременно сообщать в управляющую организацию и аварийную службу о серьезных неисправностях внутридомовых коммуникаций и аварийных ситуациях.

Все юридически значимые действия с жилплощадью, на которой прописаны несовершеннолетние, включая отчуждение, перепланировку или увеличение количества проживающих, собственник должен совершать при наличии положительного заключения сотрудников опеки. Такое заключение оформляется в виде решения главы местного муниципалитета.

Последствия нарушения правил пользования жильем

Нарушение собственником правил пользования жилым помещением и невыполнение обязанностей по его содержанию может привести к следующим последствиям:

  • принудительному взысканию долгов за коммунальные услуги;
  • выселению из жилплощади по решению суда;
  • лишению права на субсидии и льготы;
  • присуждению административного штрафа.

Невыполнение обязанности по оплате коммунальных услуг может привести не только к прекращению поставок таких услуг, но и к принудительному взысканию задолженности с личных счетов или заработной платы собственника  с учетом пеней и штрафов, положенных по закону. Кроме того, наличие долгов за капитальный ремонт и коммунальные услуги приведет к трудностям при получении субсидий на оплату ЖКХ или погашение ипотечного кредита.

жилья в антисанитарном состоянии является основанием для присуждения штрафа в размере 500-1000 рублей, согласно ст. 6.4 КоАП. Также сотрудники обслуживающей многоквартирный дом организации могут вынести собственнику предписания об устранении санитарных нарушений (выбрасыванию скопившегося мусора, проведения дезинфекции).

При отказе собственника устранять нарушения порядка эксплуатации своего жилья, а также при нанесении соседним собственникам значительного ущерба или создания аварийной ситуации, нарушитель может быть принудительно выселен из занимаемого помещения по решению суда и переселен в муниципальную жилплощадь меньшего размера на условиях социального найма.

Собственники квартир, оборудованных газовыми плитами, обязаны допускать сотрудников обслуживающих организаций в квартиру для проведения планового техобслуживания газового оборудования. При недопуске специалистов к внутриквартирным газовым коммуникациям собственникам может грозить ответственность в виде:

  • штрафа в размере 1000-2000 рублей (п. 3 ст. 9.23 КоАП);
  • штрафа в размере 10000-30000 рублей – если по вине собственника возникла аварийная ситуация.

Уголовная ответственность наступает в особо тяжких случаях, когда действия или бездействие собственника привели к серьезным разрушениям или жертвам.

Владельцы квартир обязаны оплачивать работы по ремонту и обслуживанию общих помещений, а также соблюдать санитарные нормы и сообщать о поломках и авариях в соответствующие службы. Чтобы предотвратить привлечение к административной ответственности, следует соблюдать нормы местного законодательства в жилищной сфере и следить за объявлениями управляющих компаний.

Загрузка…

Источник: //pravo.team/nedvizhimost/soderzhanie/obazannosti-sobstvennikov.html

Действия совета дома при неисполнении управляющей организацией своих обязательств по договору

Какие меры по доказыванию и порядок действия собственниками мкд?

При обнаружении советом дома факта (фактов) неисполнения управляющей организаций обязательств по договору управления он может предпринять следующие действия:

  1. Оформить акт о нарушении управляющей организацией своих обязательств по договору управления в отношении выполнения услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, в котором указать, в чем именно состоит нарушение (нарушения), и направить управляющей организации письменное требование об устранении нарушений до указанного срока и (или) изменении размера платы за содержание общего имущества. При обнаружении факта предоставления коммунальной услуги (услуг) ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность всем или части потребителям в доме – инициировать проверку и оформление акта, далее – проверить уменьшение управляющей организацией размера платы за коммунальную услугу (услуги).
  2. В случае если управляющая организация не реагирует на требования совета МКД и не устраняет выявленные нарушения выполнения договорных обязательств, что приводит к ухудшению состояния многоквартирного дома, условий проживания в нем, или не предоставляет информацию в соответствии с требованиями Стандарта раскрытия информации, совет дома может обратиться в орган государственного жилищного надзора.
  3. Председатель совет дома может обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о невыполнении управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом.
  4. В случае если управляющая организация систематически нарушает условия договора управления, а собственники помещений в доме не удовлетворены результатами ее работы по управлению, содержанию и ремонту многоквартирного дома и хотят отказаться от ее услуг, совет дома предпринимает шаги к оформлению одностороннего отказа собственников помещений от исполнения договора управления.

У каждого из приведенных вариантов действий совета дома свои основания и разные последствия.

Порядок установления факта неисполнения услуги или работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества или нарушения качества, срока, периодичности и оформления соответствующего акта необходимо отразить в договоре управления многоквартирным домом.

В соответствии с Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (утверждены постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491) управляющая организация обязана снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений, а собственники помещений (совет МКД) вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к управляющей организации. При этом совету дома рекомендуется до предъявления требования об изменении размера платы за содержание и ремонт общего имущества рассмотреть такие вопросы как: могут ли невыполненные услуги или работы быть выполнены в более позднее время, не являются ли причиной невыполнения услуг или работ действия управляющей организации по устранению угрозы жизни и здоровью граждан, предупреждению ущерба имуществу, или неисполнение собственниками помещений обязательств по оплате услуг и работ управляющей организации. Совету дома рекомендуется при приятии решения о требовании изменить размер платы за содержание и ремонт руководствоваться принципом: главная задача собственников помещений не в том, чтобы уменьшить размер платы управляющей организации, а в том, чтобы все необходимые (заказанные и оплаченные) услуги и работы для надлежащего содержания общего имущества были выполнены.

В отношении нарушений, связанных с предоставлением коммунальных услуг, поскольку некачественные или не предоставленные коммунальные услуги невозможно компенсировать иначе как путем снижения (перерасчета) размера платы, совету дома необходимо применять Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Этими правилами установлены случаи и основания изменения размера платы за коммунальные услуги при их ненадлежащем качестве и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, и порядок установления факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

В случае если управляющая организация реагирует на обращения (требования) совета дома, устраняет допущенные нарушения и производит перерасчеты размера платы, и затем налаживает нормальное взаимодействие с советом МКД, собственники помещений и управляющая организация продолжают исполнять договор управления.

Если управляющая организация не реагирует на требования совета дома, совету необходимо продолжать оформлять акты о нарушении управляющей организацией обязательств по договору управления и посылать ей очередные требования. А также оформлять акты о неисполнении управляющей организацией требований совета многоквартирного дома.

Все эти документы понадобятся для осуществления следующих шагов собственников помещений по прекращению договорных отношений с данной управляющей организацией.

При обращении совета дома в орган государственного жилищного надзора (рекомендуется подписать это обращение членам совета как гражданам – собственникам помещений в доме) орган государственного жилищного надзора должен провести внеплановую проверку деятельности управляющей организации (ч. 4.2 ст. 20 ЖК РФ). Если проверка установит факты нарушений управляющей организацией требований жилищного законодательства и законодательства об энергосбережении и повышении энергетической эффективности, управляющей организации будет выдано предписание об устранении нарушений. Кроме того, орган государственного жилищного надзора может наложить на управляющую организацию и ее руководителя штраф (штрафы) и применить другие меры административного воздействия (ст. 6.4, ст.7.22, ст. 7.23 и ст. 7.23.1 КоАП РФ).

При обращении председателя совета МКД в орган местного самоуправления о невыполнении управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом орган местного самоуправления в пятидневный срок должен провести внеплановую проверку деятельности управляющей организации.

В случае если проверка подтвердит невыполнение управляющей организацией обязательств, орган местного самоуправления не позднее чем через 15 дней со дня обращения председателя совета дома должен инициировать созыв общего собрания собственников помещений в доме для решения вопросов о расторжении договора с управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления домом (ч.1.1 ст. 165 ЖК РФ).

Совету дома необходимо иметь в виду, что принятие общим собранием, созванным органом местного самоуправления по результатам проверки управляющей организации, решений о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления домом требует серьезной подготовки (поиска новой управляющей организации, обсуждения с ней условий нового договора управления, подготовки устава ТСЖ и т.д.). Если такая подготовка советом дома не была проведена до обращения в орган местного самоуправления, трудно ожидать принятия взвешенных решений на общем собрании, а при расторжении договора с управляющей организацией существует риск, что дом может остаться на какой-то период без управления. Поэтому рекомендуется до обращения председателя совета МКД в орган местного самоуправления подготовить возможные варианты решений по управлению многоквартирным домом после расторжения договора управления с управляющей организацией. Кроме того, если у собственников помещений действительно возникло твердое намерение прекратить отношения со своей управляющей организацией, потому что она систематически не выполняет условий договора управления, и выбрать новую управляющую организацию или создать товарищество собственников жилья, они могут воспользоваться своим правом в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Совету МКД для подготовки одностороннего отказа собственников помещений от договора управления многоквартирным домом и заключения договора управления с новой управляющей организацией рекомендуется предпринять следующие шаги:

Обеспечить правомерность решения об одностороннем отказе от договора управления:

  • Надлежащим образом неоднократно оформлять акты о серьезных нарушениях управляющей организацией условий договора управления, а также документы о том, что управляющая организация не устранила нарушения по требованию совета МКД
  • Убедиться, что собственники помещений не удовлетворены работой управляющей организации и хотят отказаться от ее услуг (провести опрос)

Подготовить предложение по новой управляющей организации и условиям нового договора управления домом

  • Собрать информацию об управляющих организациях в городе, перечне их услуг и работ, цене услуг, отзывах потребителей
  • Составить список наиболее подходящих управляющих организаций и послать им запрос на предложение услуг по управлению домом и условий договора управления
  • Провести оценку предложений управляющих организаций и выбрать самое подходящее предложение
  • Провести переговоры с потенциальной управляющей организацией по условиям договора управления
  • Подготовить информацию для собственников помещений о предложениях управляющих организаций, результатах переговоров и заключение по проекту договора управления

Организовать и провести общее собрание собственников помещений для принятия решений:

  • об одностороннем отказе от исполнения договора управления в связи с неисполнением управляющей организацией своих обязательств по договору;
  • о выборе новой управляющей организации;
  • об утверждении условий нового договора управления многоквартирным домом (об утверждении проекта договора управления);
  • о поручении совету МКД осуществить необходимые действия для реализации принятых решений

Взаимодействие с прежней и новой управляющей организацией в процессе прекращения договора управления и заключения нового договора управления:

  • уведомление управляющей организации о решении общего собрания об одностороннем отказе собственников помещений от исполнения договора управления, с какой даты такой отказ вступает в силу, какому лицу надлежит передать техническую документацию и иные документы, связанные с управлением домом;
  • уведомление новой управляющей организации о выборе ее общим собранием собственников помещений для управления многоквартирным домом, об утверждении условий договора управления и даты, с которой договор управления должен вступить в силу;
  • присутствие при передаче технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, прежней управляющей организацией вновь выбранной управляющей организации;
  • содействие новой управляющей организации в заключении договора управления с собственниками помещений (который вступает в силу на следующий день после прекращения действия прежнего договора управления многоквартирным домом)
  • содействие новой управляющей организации в заключении договоров ресурсоснабжения

При смене управляющей организации для исключения риска перерыва в содержании общего имущества и предоставлении коммунальных услуг совету многоквартирного дома необходимо заранее подготовить предложение по новой управляющей организации и условиям нового договора управления многоквартирным домом.

Другие статьи:

  • Совет многоквартирного дома.
  • Для чего нужен совет дома?
  • Требования к оформлению протокола общего собрания собственником многоквартирного жилого дома.
  • Как обжаловать протокол общего собрания собственников (членов ТСЖ, ТСН, ЖСК) МКД, которого не существует?
  • Куда и как жаловаться на управляющую компанию (ТСЖ, ТСН и ЖСК)?
  • Обязанности управляющей компании перед собственниками многоквартирного дома
  • Не очищают придомовую территорию дома от снега?
  • Как составить и предъявить претензию в управляющую компанию о неоказании (некачественном оказании) услуг?
  • Как экономить на стоимости отопления квартиры (помещения) в многоквартирном жилом доме?
  • На автомобиль упал снег(лед), как и с кого получать компенсацию?
  • Жилищная инспекция (ГЖИ).
  • Как отменить судебный приказ или заочное решение?
  • Сколько хранить документы об оплате жилищно-коммунальных услуг?
  • Финансирование капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома
  • Как отремонтировать фасад многоквартирного дома?
  • Текущий ремонт многоквартирного дома
  • Способы управления многоквартирным домом
  • мест общего пользования в многоквартирном доме
  • Как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?
  • Как создать ТСЖ (ТСН)?
  • Управление домом ТСЖ (ТСН)
  • Управляющий ТСЖ
  • Председатель ТСЖ(ТСН)
  • Вам затопили квартиру (помещение)?
  • Запрет доступа на придомовую территорию незаконен

Источник: //zen.yandex.ru/media/id/5cd58c0d9885ae00b345594e/5dc1e38f32335400aed98189

Кто отвечает за общедомовое имущество многоквартирного дома?

Какие меры по доказыванию и порядок действия собственниками мкд?

Как известно, в 2005 г. в связи с вступлением в силу ныне действующего ЖК РФ появились частные управляющие компании, созданные для  технического и санитарного содержания многоквартирных домов на основе возмездного договора с собственниками.

Теоретически эти организации за умеренную плату должны были избавить собственников квартир от многих проблем, связанных с совместным проживанием в многоквартирных домах, изначально алогичным для России (//zakon.

ru/blog/2017/01/16/kvartira_v_mnogokvartirnom_dome_kak_simvol_utraty_idei_sobstvennosti_v_sovremennoj_rossii).

Однако на практике оказалось, что не всё так просто: недобросовестность управляющих компаний вскоре стала притчей во языцех, что не помешало им захватить и стабильно удерживать лидирующие позиции на рынке жилищно-коммунальных услуг. Не исправило положения и введение ФЗ от 21.07.2014 №255-ФЗ обязательного лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами.

В этой непростой ситуации, казалось бы, особенно важна последовательная, с разных сторон продуманная и согласованная работа всех трёх ветвей власти нашего правового и демократического государства по наведению порядка в сфере ЖКХ, чтобы права жильцов многоквартирных домов, коих в РФ, по данным переписи населения, большинство, прочно гарантировались и никоим образом не были ущемлены.

Но здесь происходят прямо-таки невероятные для правого государства вещи! Расскажу случай из собственной юридической практики, который с учётом изношенности наших домов может произойти с каждым.

В 2007 году Орехов Виталий Николаевич и Макеенкова Нина Владимировна (на тот момент собственники квартиры №10 в д.3 по ул. Толмачева), скопив достаточно денег, решили сделать ремонт с перепланировкой, чтобы наконец-таки заселиться в купленную ещё в 2005 г. квартиру, которая тогда была непригодна для проживания.

В ходе ремонтных работ потребовалось заменить трубы, для чего собственники обратились в ЖЭУ №13. Сантехники упомянутой организации справились с этой задачей хорошо, ремонт тоже завершился благополучно. Об этом свидетельствует решение Заднепровского районного суда г. Смоленска от 19 декабря 2007 г.

№2-1570/2007, согласно которому кв. 10 в д.3 по ул. Толмачева постановлено было сохранить в перепланированном и переустроенном состоянии в соответствии с планом Смоленского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» от 13.02.

2007, проверенным и согласованным с Центром гигиены и эпидемиологии в Смоленской области и с филиалом СМУП «Жилищник» «ЖЭУ-13».

Их соседка, живущая этажом ниже, тогда была всем довольна, против перепланировки не возражала, о чём и заявила на том суде…

Но прошло 8 лет, и в один злополучный день (18 ноября 2015 года) в квартире №10 на третьем этаже прорвало трубу с холодной водой прямо на глазах Виталия Николаевича.

Из трубы хлынул мощный поток под давлением около 8 атмосфер, остановить который, не перекрыв воду, было невозможно.

Испуганный и застигнутый врасплох произошедшим, гражданин Орехов выбежал на лестничную площадку и стал стучаться к соседям, чтобы те вызвали аварийную службу…

За всей этой суетой прошло около часа, пока вода в подвале наконец-то была перекрыта. Этого времени оказалось достаточно для затопления всех соседей, расположенных непосредственно под злосчастной квартирой (кв.6 на 2 этаже и кв.2 на 1 этаже).

Домом 3 по ул. Толмачева на тот момент управляло ООО «Дом Сервис С». Сотрудники этой управляющей организации, посетив затопленные квартиры, тут же составили 2 акта (№3 для кв.2 и №4 для кв.6), в которых написали примерно следующее: «причиной затопления явилось то, что в кв.

10 был обнаружен оторванный кусок трубы (состав силумин) от отвода, приваренный холодной сваркой к стояку холодной воды. Используемый материал и технология проведения работ не соответствуют технологическим требованиям проведения сантехнических работ. Со слов собственника кв. 10 Орехова, данный вид работ производился сотрудником ООО “Партнёр”».

Никаких экспертиз, подтверждающих изложенные в актах выводы, не проводилось, судили, так сказать, на глазок.

Про место прорыва на трубе работники управляющей компании благоразумно решили умолчать вообще, дабы не лишиться своих рабочих мест.

Ведь трубу прорвало до первого запорного устройства, что было, забегая вперёд, установлено судом апелляционной инстанции и подтверждено судом кассационной инстанции. А в соответствии с п.

5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006, этот участок трубы входит в состав общедомового имущества, за которое отвечает управляющая компания.

Орехов В. Н. и Макеенкова Н. В. естественно отказались подписать эти акты.

Надо сказать, что директором управляющей компании «Дом Сервис С» является Прохоров В. А., а старшая по дому №3 по ул. Толмачева Прохорова О. А., входившая в состав комиссии по обследованию затопленных жилых помещений на правах сотрудника этой управляющей компании, приходится ему матерью.

По словам Виталия Николаевича, хотя управлять их домом ООО «Дом Сервис С» начало только с 1 апреля 2015 года, указанный семейный тандем уже давно решающим образом влияет на общедомовые дела, а с собственниками залитых квартир имеет взаимовыгодные добрососедские отношения.

В истинности последнего утверждения я лично удостоверился во время судебного заседания апелляционной инстанции.

Поэтому неудивительно, что вскоре собственница кв.2 Меркушева Л. В.

вчинила иск Виталию Николаевичу с требованием возместить материальный ущерб, причинённый затоплением квартиры (36911 рублей), издержки по определению стоимости ущерба (3500 рублей), по оплате юридических услуг (2500 рублей) и госпошлины (1907 рублей 33 копейки) – всего 44818 рублей 33 коп.

Своё требование истица мотивировала упомянутым актом №3, голословными утверждениями прямо или косвенно заинтересованных в исходе дела лиц (своим, господ Прохоровых и собственницы кв.6 Моисеенковой С. Д.), а также документами, подтверждающими наличие и характер материального ущерба и расходов.

Этих «доказательств» вполне хватило мировому судье судебного участка № 3 г. Смоленска Ковалевой И. А., чтобы решением от 16 мая 2016 года № 2 – 156/2016-3 признать Орехова В. Н. и Макеенкову Н. В. виновными в произошедшем затоплении и удовлетворить исковые требования Меркушевой Л. В. за их счёт в полном объёме. А судье Заднепровского районного суда г.

Смоленска Мурашко М. С. – чтобы Апелляционным определением от 8 августа 2016 года № 11 – 98/2016 решение мирового судьи оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчиков – без удовлетворения. Судья Смоленского областного суда Волынчук Н. В. отказала в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

  

Это всё при том, что по закону Орехов В. Н. и Макеенкова Н. В. – ненадлежащие ответчики в этом процессе. Ведь согласно ст.ст. 161, 162 ЖК РФ, поддержание в исправном состоянии общего имущества в многоквартирном доме возложено на управляющую компанию.  В соответствии с п.

42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме управляющие компании отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором.

Договор директор ООО «Дом Сервис С» Прохоров В. А. показать Виталию Николаевичу отказался, мотивируя это тем, что законом-де наличие такого договора не предусмотрено. Надеюсь, что судебный запрос образумит этого руководителя.

Но в любом случае договор в силу ч.1 ст.422 ГК РФ не должен противоречить законодательству, которое в таких ситуациях явно не в пользу управляющей компании. Ведь поскольку обязательство ООО «Дом Сервис С» по содержанию общего имущества д.3 по ул.

Толмачева в надлежащем состоянии связано с осуществлением этим юридическим лицом предпринимательской деятельности, его ответственность строится на началах риска и в соответствии с ч.3 ст.401 и ст. 1095 ГК РФ наступает независимо от наличия вины.

Кроме того, на отношения между управляющей компании и жильцами многоквартирного дома распространяется законодательство о защите прав потребителей со всеми вытекающими отсюда последствиями…

В общем, надлежащий ответчик у Л. В. Меркушевой был, но она из личных соображений решила переложить ответственность управляющей компании на своих соседей – таких же, как она, потребителей, также пострадавших от некачественной услуги недобросовестной коммерческой организации.

То, что ООО «Дом Сервис С» исполняла свои обязанности по содержанию общего имущества д.3 по ул. Толмачева ненадлежащим образом, доказывает поквартирный опрос соседей, проведённый Виталием Николаевичем.

Так, в 14 из 15 опрошенных квартир осмотр системы водоснабжения управляющей компанией «Дом Сервис С» не проводился совсем (к моменту опроса эта организация управляла домом больше года).

В единственной квартире осмотр состоялся благодаря тому, что жилец случайно оказался дома.

 Между тем, согласно приложению 5 ВСН 58-88 «Положения об организации, проведении реконструкции, ремонта и технического обследования жилых зданий объектов коммунального хозяйства и социально-культурного назначения», осмотр систем трубопровода проводится раз в 3-6 месяцев.

На суде директор управляющей компании «Дом Сервис С» утверждал, что не помнит, производился ли осмотр квартиры ответчиков до залития ввиду большого количества квартир. Но в соответствии с п. 3.

9 ВСН 58-88 результаты таких осмотров следует отражать в документах по учёту технического состояния здания (журналах учёта технического состояния, специальных карточках и др.).

В этих документах должны содержаться: оценка технического состояния здания и его элементов, выявленные неисправности, места их нахождения, причины, вызвавшие эти неисправности, а также сведения о выполненных при осмотрах ремонтах…           

Получается, что по итогам смоленского правосудия пострадавшим потребителем к гражданско-правовой ответственности за услугу ненадлежащего качества привлечена не коммерческая организация, а такие же пострадавшие потребители! И за общедомовое имущество многоквартирных домов отвечают не управляющие компании, а сами собственники квартир, при этом аккуратно платящие управляющим компаниям за поддержание общедомового в надлежащем состоянии!  Как такое могло случиться в правовом государстве с нормативно-правовой базой, достаточно сильно защищающей права потребителей и жильцов многоквартирных домов?..

А дело всё в том, что допущена фундаментальная судебная ошибка: судами неправильно распределено бремя доказывания между сторонами.

Так, из установленной п.п.1,2 ст.

1064 ГК РФ презумпции вины причинителя вреда, предполагающей льготный режим доказывания для потерпевшего (факт причинения вреда, его размер, причинную связь с действиями его причинителя), суды вывели обязанность ответчиков в настоящем деле доказывать отсутствие своей вины. Причинную же связь посчитали доказанной фактом поступления воды из квартиры ответчиков в квартиру истицы. Про то, что в квартирах жильцов находится ещё и общедомовое имущество, суды, распределяя бремя доказывания, явно забыли.

Но выбор ответчика в гражданском процессе в силу его диспозитивности зависит только от истца! А раз так, то и отвечать за правильность этого выбора должен только истец.

Эту мысль подтверждает и Конституционный Суд РФ: «Если же суд придёт к выводу о том, что выбранное истцом в качестве ответчика лицо не является субъектом спорного материального правоотношения, обязанным удовлетворить право требования истца, принудительной реализации которого тот добивается в суде, суд обязан отказать в удовлетворении иска» (Определение КС РФ от 24.10.2013 №1626 – О).

Поэтому, учитывая изложенные обстоятельства, суды в этом деле должны были предложить истице доказать вину ответчиков. Если же она бы отказалась или не смогла бы доказать голословные утверждения своей стороны, следовало в иске отказать.

Однако смоленские суды решили иначе, признав допустимыми доказательствами состряпанный сотрудниками потенциального ответчика акт и голословные, порой противоречащие здравому смыслу утверждения заинтересованных лиц.

А Виталий Николаевич посчитал для себя унизительным доказывать, что он не верблюд. И был в полном своём праве. Внутренне я был с ним абсолютно согласен, но некоторый опыт взаимодействия с нашей судебной системой подсказывал мне, что лучше состязаться, даже когда не обязан…

Этот порочный принцип смоленского правосудия, скорее всего, предстоит нам обжаловать в Конституционном Суде.

А пока приходится состязаться, ведь не дремлет и вторая соседка Виталия Николаевича: 22 декабря подала иск (47730 руб. материального вреда, 5000 руб. морального вреда и 1631 руб. 90 коп.

госпошлины), 23 января состоялось предварительное заседание. Основное заседание назначено на День святого Валентина в 10 утра.            

Источник: //zakon.ru/Blogs/kto_otvechaet_za_obschedomovoe_imuschestvo_mnogokvartirnogo_doma/57247

Юрист Лукин