Как наказать недобросовестного арендодателя, если он обманул и угрожает?

Как наказать недобросовестного контрагента

Как наказать недобросовестного арендодателя,  если он обманул и угрожает?

Недобросовестное ведение переговоров при заключении сделки может повлечь убытки в виде упущенной выгоды.

Новая судебная практика или сказ о том, как с Ашана взыскали более 15 миллионов рублей убытков за недобросовестное ведение переговоров.

Суть дела.

В 2016 году ООО «Ашан», как потенциальный арендатор, и компания «Декорт», как потенциальный арендодатель, начали вести переговоры о заключении договора аренды склада, расположенного в Московской области. Речь шла о крупных суммах, переговоры велись тщательно и на протяжении семи месяцев.

Итогом столь длительных переговоров стало составление согласованного сторонами проекта договора аренды, который потенциальный арендодатель подписал и направил другой стороне. Однако, после получения подписанного одной стороной договора аренды, потенциальный арендатор «пропал», т.е. прекратил всяческое общение с представителями ООО «Декорт».

В свою очередь, юристы потенциального арендодателя не растерялись и обратились в суд за взысканием упущенной выгоды.

Как взыскать неосновательное обогащение при срыве переговоров одной из сторон?

В соответствии со ст. 434.1 Гражданского Кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в проведении переговоров о заключении договора, самостоятельно несут расходы, связанные с их проведением, и не отвечают за то, что соглашение не достигнуто. Однако, п.

2 той же статьи установлено, что при вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, а именно, не допускать вступления в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной.

Какие действия стороны могут быть рассмотрены как недобросовестные? Недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются: предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны; внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать. Пунктом 19 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.16 г. № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что к отношениям, связанным с причинением вреда недобросовестным поведением при проведении переговоров, применяются нормы главы 59 ГК РФ с исключениями, установленными статьей 434.1 ГК РФ. Однако, предполагается, что каждая из сторон переговоров действует добросовестно и само по себе прекращение переговоров без указания мотивов отказа не свидетельствует о недобросовестности соответствующей стороны. Вместе с тем недобросовестность действий ответчика предполагается, если имеются обстоятельства, предусмотренные подпунктами 1 и 2 пункта 2 статьи 434.1 ГК РФ. В этих случаях ответчик должен доказать добросовестность своих действий.

Как суд оценивал действия ООО «Ашан»?

В ходе согласования всех существенных условий сделки сотрудники ООО «Ашан» осуществляли действия, свидетельствующие о намерениях заключить договор, а именно: проводили юридический и финансовый анализ документации арендодателя, направляли запросы на необходимые документы для заключения сделки, согласовывали основные и детальные условия сделки по всем существенным, коммерческим и техническим условиям, неоднократно переносили и назначали новые даты ее заключения, чем позиционировали себя в глазах истца, как имеющие твердые намерения вступить с ним в договорные отношения

Такое поведение потенциального арендатора презюмируется недобросовестным, то есть противоправным, нарушающим защищаемое законом особое состояние доверия добросовестного контрагента к благополучному завершению переговоров, образовавшееся от поведения другой стороны переговоров, позиционирующей себя в глазах своего контрагента, как имеющий твердые намерения вступить с ним в договорные отношения.

Таким образом, потенциальный арендодатель не мог ожидать, что контрагент внезапно и неоправданно прекратит переговоры по заключению договора аренды. Поскольку потенциальный арендодатель доказал факт внезапного и неоправданного прекращения переговоров арендатором при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать, недобросовестность действий ответчика предполагается, что установлено в подп. 2 п. 2 ст. 434.1 ГК РФ и разъяснено в п. 19 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.16 г. № 7 .

Какие убытки можно отнести к упущенной выгоде?

Пунктом 3 ст. 434.1 ГК РФ установлено, что сторона, которая ведет или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Убытками, подлежащими возмещению недобросовестной стороной, признаются расходы, понесенные другой стороной в связи с ведением переговоров о заключении договора, а также в связи с утратой возможности заключить договор с третьим лицом. В частности, пунктом 20 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.16 г.

№ 7 разъяснено, что в результате возмещения убытков, причиненных недобросовестным поведением при проведении переговоров, потерпевший должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы не вступал в переговоры с недобросовестным контрагентом. Таким образом, перечень убытков, перечисленных в п. 3 ст. 434.1 ГК РФ, является открытым.

При этом на лицо, недобросовестно сорвавшее переговоры, возлагается обязанность возместить убытки, которые понесены потерпевшим как до факта срыва переговоров – с момента установления с ним первого делового контакта, так и после такого срыва до момента их устранения потерпевшим.

Поскольку ООО «Д», руководствуясь серьезностью намерений потенциального арендатора в заключении с ним договора аренды, предпринимало меры и приготовления для получения выгоды в виде подготовки склада под заявленные ответчиком технические требования, в том числе освободил помещение от прежних арендаторов.

Убытки для ООО «Д» выразились в виде неполученных арендных платежей в размере 15665814,80 руб. от прежних арендаторов за период в 6 месяцев, т.е. с момента освобождения предстоящих к сдаче в аренду помещений от прежних арендаторов с целью их подготовки под заявленные ООО «Ашан» технические требования по дату срыва переговоров ответчиком по дату сдачи складов в аренду третьим лицам.

Таким образом, суд счел требования потенциального арендодателя о взыскании упущенных доходов, причиненных недобросовестным поведением Ашана, выразившихся в утрате возможности получения арендных платежей от прежних арендаторов в размере 15 665 814, 84 руб., которые бы были получены ООО «Д», если бы они не вступал в переговоры с недобросовестным контрагентом.

Осенью 2017г. Решение Арбитражного суда Московской области от 04.04.2017 года по делу № А41-90214/16 устояло в апелляционной инстанции.

Источник: //zen.yandex.ru/media/id/5b0dcad386516541dd338e02/5b4519b923534700a9ce787e

Как защитить себя от нечестных квартиросъемщиков

Как наказать недобросовестного арендодателя,  если он обманул и угрожает?

Советов можно дать много, но главный из них – будьте внимательны.

Если у вас оказалась квартира, которую можно сдавать за неплохую помесячную плату, не повредит вспомнить о том, что не перевелись еще на свете мошенники. Многие из них ночей не спят, придумывая изощренные сценарии, при помощи которых можно было бы лишать добропорядочных граждан их собственности, а заодно и покоя.

Грязь в квартирах, пропавшие вещи, испорченная мебель или телефонные счета за междугородние переговоры на астрономические суммы – все это можно назвать цветочками. Некоторые аферисты не останавливаются на простом вредительстве и отваживаются посягнуть на собственность арендодателя.

Так, владелец квартиры может неожиданно обнаружить, что в дверях стоят новые замки, ключей от которых у него, разумеется, нет. Хуже того: через месяц-другой выясняется, что документы на квартиру подделали, а саму ее продали либо сдали в аренду кому-то еще.

Чтобы избежать таких непредвиденных ситуаций, никогда не сдавайте жилье людям, пришедшим с улицы, лучше ищите квартиросъемщиков через родственников и друзей.

//www.youtube.com/watch?v=rsRAYk942L0

Еще одно важное условие: вы должны действовать в рамках закона.

Если договор найма составлен правильно, вы можете быть спокойны: с вашим имуществом ничего не случится, а плата будет вноситься регулярно и в полном объеме.

Если же квартиросъемщик не выполнит условия соглашения или совершит что-нибудь противозаконное, на вашу сторону встанут все государственные ведомства, которые смогут быстро наказать виновного.

Сдавая жилье, вы должны сразу оговорить, имеет ли квартиросъемщик право заключать договор поднайма (то есть может ли арендатор сдавать квартиру другим людям). Закон этого не запрещает, и, если вы не желаете, чтобы квартира была сдана третьим лицам, не забудьте указать это в договоре найма.

При составлении договора важна каждая мелочь. Постарайтесь ничего не упустить из виду; чем полнее будет договор, тем большего числа проблем удастся избежать. Не забудьте указать сумму, которую квартиросъемщик должен будет ежемесячно платить за аренду квартиры; размер пени за просрочку оплаты, а также величину штрафа в случае порчи имущества; форму и сроки оплаты и пр.

В договоре необходимо коснуться вопроса оплаты коммунальных услуг и телефонных звонков. Обычно такие расходы делятся между хозяевами и квартиросъемщиками. Однако бывают случаи, когда квартиросъемщик соглашается оплачивать в срок все счета, при этом, естественно, арендная плата снижается.

В конце договора обязательно указывается срок его действия, например полгода или год. В любом случае он не может превышать пять лет с момента подписания договора. Продлить договор можно только по окончании срока его действия. Каждая из сторон вправе в любой момент потребовать досрочного расторжения договора, если другая сторона не исполняет его условия.

Укажите, сколько человек будет проживать в квартире. Если договор долгосрочный, оговорите обязанности жильцов, в том числе проведение косметического ремонта, замену сантехники, вышедшей из строя по их вине, и т. д.

Если ваше соглашение предоставляет арендатору возможность заключать договор поднайма, оговорите его максимальный срок. Помните, что срок действия договора поднайма не может превышать срок действия основного договора.

Если за квартиру внесен залог, обязательно напишите в договоре, что в случае порчи имущества залог остается у арендодателя (то есть у вас); оцените сумму ущерба при порче техники или мебели. Не бойтесь цифр, каждая из них – гарантия вашего спокойствия.

Квартиросъемщик должен внимательно прочитать договор и в случае согласия со всеми условиями подписать его.

К подписанному договору должен прилагаться акт описи имущества арендодателя, где необходимо перечислить все, что находилось в квартире на момент ее сдачи.

Подписание официального договора обязывает вас как арендодателя уплачивать налог в размере 13 % арендной платы.

Не забывайте также своевременно (не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом) подавать декларацию в налоговую инспекцию.

В случае неуплаты налогов и непредставления налоговой декларации вам грозят штрафные санкции. Кстати, о том, что вы сдаете жилье, могут донести соседи или даже сам квартиросъемщик.

Официальный договор и уплата налогов – гарантия того, что государство пойдет вам навстречу при возникновении непредвиденной ситуации. Что касается страхования жилья, то страховка будет выплачена, только если квартира сдана в аренду на законных основаниях.

Обязательно сообщите соседям, что вы сдаете квартиру совершенно официально. Предупредите квартиросъемщиков об ответственности, а также о неприятных последствиях, которые ожидают их в случае невыполнения условий договора.

Если вдруг случится что-то из ряда вон выходящее, не бойтесь подавать в суд. Поскольку договор оформлен и налоги уплачены, вы непременно выиграете дело.

Источник: //xn--80aaceo5a0aopei.xn--p1ai/?p=2359

Что делать, если вымогают деньги и угрожают

Как наказать недобросовестного арендодателя,  если он обманул и угрожает?

Вымогательство — преступное деяние, подразумевающее моральное давление на человека для получения финансовой выгоды. В такой ситуации многие теряются и не знают, что делать, если вымогают деньги.

Некоторые идут на поводу у преступников и передают необходимую сумму, чем только разогревают интерес злоумышленника. Ниже рассмотрим, как защититься в такой ситуации, что делать, и куда обращаться.

Знание этих моментов поможет вовремя «приструнить» преступника и избежать финансовых потерь.

Общие положения

Подробное определение термина приводится в статье 163 Уголовного Кодекса Российской Федерации.

Здесь указано, что вымогательство — преступление, подразумевающее передачу материальных ценностей другому субъекту под действием угроз.

Иными словами, мошенники оказывают психологическое или намереваются оказать физическое давление с целью выманить деньги, имущество или другую собственность человека для собственного обогащения.

Бесплатная консультация юриста по вымогательству>>

При реализации замыслов применяются такие типы угроз:

  1. Нанесение телесных повреждений, а в наиболее сложных случаях злоумышленник обещает убить человека при невыполнении требований.
  2. Угроза повреждения собственности, которая принадлежит пострадавшей стороне или ее близким людям.
  3. Информирование широкой общественности о секретах жертвы, что может привести к ухудшению репутации и прочим последствиям. К примеру, распространение фотографий с любовницей или любовником.
  4. Распространение сведений, которые могут нанести вред пострадавшей стороне и родным.

Наиболее распространенные ситуации — предупреждение о нанесении физического вреда здоровью.  В более редких случаях звучит угроза убийства.

Вне зависимости от применяемого типа вымогательство подразумевается ответственность по УК РФ. По законам РФ речь идет о тяжком деянии. Оно считается выполненным в том случае, если преступник озвучил угрозы и потребовал материальные ценности.

Иными словами, факт передачи имущества и реализации замыслов не обязателен.

Что и как требуют

Как правило, злоумышленник озвучивает требование передать в пользование определенную сумму. Но возможны и другие варианты:

  • переоформление права собственности
  • освобождение от накопившейся задолженности
  • переписывание недвижимости на другого человека
  • перевод средств на определенный счет и т. д.

Злоумышленники вымогают деньги или иную собственность разными способами. Передача требования возможна по телефону, при личной встрече или с привлечением посредников. Распространенный случай, когда для передачи требования используются возможности глобальной сети.

//www.youtube.com/watch?v=g3LSKLn2k9A

Бывают ситуации, когда человек требует вернуть деньги или имущество. При таких обстоятельствах речь идет не о вымогательстве, а о другой статье — самоуправстве. Кредиторы для возврата денег часто идут на крайние меры, к примеру, бьют должников, угрожают или применяют иные методы воздействия. Но это также противозаконно и влечет последствия.

Угрожать могут и коллекторы, которые работают на МФО или другие компании, занимающиеся выдачей кредитов. Такие действия также квалифицируются как вымогательство. Пострадавшей стороне необходимо подать заявление на коллекторскую фирму. Закон, как правило, становится на сторону должников и наказывает такие организации.

Как доказать вымогательство

Многие люди не знают, как доказывать факт преступного деяния, ведь оно является формальным и не подразумевает выполнение угроз. Это можно сделать следующими путями:

  1. Самостоятельно, собрав доказательную базу. В ее состав входят записи с диктофона, фото, показания свидетелей и т. д.
  2. Через полицию. В таком случае необходимо подать заявление и требовать расследования.

В обоих случаях на помощь может прийти юрист. Он поможет в сборе доказательной базы, оформлении заявления в полицию и рушении других задач. Также он подскажет, куда обратиться, если вымогают деньги. Перед обращением важно подготовиться к процессу. На этом остановимся ниже.

Если у вас вдруг начали вымогать деньги или другое имущество, важно доказать факт преступления. Для начала откажитесь от предложения. Возможно, преступник осознает риски и откажется от замыслов. При усилении давления необходимо подать вид, что вы согласны заплатить, а сами будьте готовы к сбору доказательной базы.

Вымогательство сотрудниками полиции или другими лицами можно подтвердить следующими фактами:

  • запись видео
  • фиксация разговора на диктофон
  • фотографирование злоумышленника
  • привлечение свидетеля и т. д.

Надежный способ — найти людей, которые также пострадали от действий мошенника. Чем больше жертв удастся найти, тем выше шансы на успешное раскрытие дела.

Во время записи разговора необходимо в процессе общения упомянуть дату, указать сумму, оговорить условия и другие особенности «сделки».

Из звукового файла должно быть понятно, что речь идет именно о вымогательстве. После сбора доказательной базы можно идти в полицию.

Куда обращаться

Выше мы рассмотрели, что делать, если вымогают деньги и угрожают. На начальном этапе необходимо собрать как можно больше доказательств, ведь на слово никто не поверит. В дальнейшем идите в полицию и пишите заявление на злоумышленника. Если доказательной базы достаточно, представители правоохранительных структур должны приступить к расследованию.

Общий алгоритм действий имеет такой вид:

  1. Приходите в ближайший участок и оформите заявление о вымогательстве в полицию.
  2. Работники правоохранительной структуры проверяют обращение и заводят уголовное дело.
  3. Если вы видите, что полицейские не спешат приступать к расследованию или искусственно тормозят процесс, дайте понять о намерении подать заявление в прокуратуру.
  4. В случае, когда вымогательством занимается работники полиции, обращаться нужно сразу в ФСБ своего региона.

Распространенные случаи — вымогательство денег у ребёнка в школе или в ВУЗе. В такой ситуации перед обращением в полицию необходимо сходить к руководителю учреждения. Зачастую проблема решается на этом этапе и не требует дальнейших действий.

Если в роли вымогателя выступает бывая жена (муж), необходимо попробовать полюбовно решить вопрос и избежать обращения в правоохранительные органы. Сложней обстоит ситуация, если злоумышленником является ребенок (лицо до 18 лет). В таком случае необходимо идти в орган, занимающийся вопросами несовершеннолетних.

Наказание для злоумышленника, который вымогает деньги

По отношению к вымогательству предусмотрена целая статья в УК РФ. Ее номер 163. Здесь указывается, что подобные угрозы чреваты для злоумышленника следующими последствиями:

  • ограничение свободы до 48 месяцев
  • принудительный труд — до 4-х лет
  • арест до полугода
  • тюрьма до 4-х лет и штраф до 80 000 р.

Во второй части статьи предусмотрено наказание по отношению к преступлению, в котором участвовала группа лиц, или же деяние совершено с применением насильственных методов или в крупном размере. В таком случае преступник ждет тюрьма до семи лет и штраф размером до 500 000 р или в объеме зарплаты или иной прибыли за срок до 3-х лет.

Имеется также третья часть статьи. Здесь прописано наказание за преступление, которое было совершено организованной группой, для получения матценностей в особо крупном размере, с причинением тяжкого вреда. В этом случае возможно наказание в виде тюрьмы до 15 лет и штрафа до 1 000 000 р.

Итоги

Вымогательство — тяжкое преступление, которое часто ставит в ступор жертву и заставляет идти на поводу у злоумышленника. Но этого не стоит делать. При появлении первых признаков противоправного деяния необходимо собрать доказательную базу, после чего идти в полицию. Если вымогателями являются представители правоохранительных структур, необходимо сразу обращаться в ФСБ.

Консультация юристов и адвокатов в случае вымогательства

В случае возникновения угроз с целью вымогательства Вы можете бесплатно проконсультировать у наших ведущих юристов. Заполните форму ниже и наш дежурный специалист свяжется с Вами в ближайшее время.

(25 0,36 из 5)
Загрузка…

Источник: //fedzakon.ru/pravo/ugolovnoe-pravo/vymogayut-dengi

Заехал и не платит. Как бороться с недобросовестными арендаторами

Как наказать недобросовестного арендодателя,  если он обманул и угрожает?

Каждый собственник коммерческого помещения боится недобросовестного арендатора. Такой арендатор может не платить или повредить объект: разбить окна, испортить внутренние коммуникации, выломать выключатели или даже снять паркет.

При завершении аренды объект недвижимости должен быть возвращен в том же состоянии, что и принимался арендатором, но с учетом нормального износа, следует из Гражданского кодекса (ГК) России. Нормальный или типичный износ возникает при обычном пользовании имущества. Но иногда помещение возвращается с явными и серьезными повреждениями, когда о нормальном износе речи нет.

Многие собственники при приеме помещения совершают ошибку, подписывая акт приема-передачи объекта без его внимательного осмотра. Кто-то и вовсе полагается на честность арендаторов и подписывает документы путем обмена актами по почте. Это приводит к тому, что при физическом осмотре помещения и выявлении повреждений предъявить претензии уже нельзя.

Арендодатели могут подстраховаться, использовав финансовые инструменты, например, обеспечительный платеж. Это форма обеспечения обязательств, предусмотренная законом. Его размер обычно варьируется от одного до двух месячных арендных платежей.

Главное, чтобы в договоре было четко прописано, что за его счет собственник может компенсировать убытки, причиненные повреждением арендуемого имущества. Даже если повреждение не удалось предотвратить, полученный при заключении договора обеспечительный платеж пойдет на ремонт помещения и минимизирует риски, связанные с простоем объекта.

Правильно зафиксированные повреждения имущества при его возврате также могут решить многие вопросы.

Арендодатель имеет право настаивать на своей форме акта приема-передачи, где в одном документе совместно с представителем арендатора будут зафиксированы все повреждения, которые явно выходят за рамки нормального износа.

Пренебрежение этим правилом может привести к спору с арендатором, например, об объеме повреждений и причинах их возникновения. 

Если арендатор не согласен со стоимостью устранения повреждений, то можно провести их независимую оценку. Ее можно заказать у любой оценочной компании.

 Правда, при вызове оценщика на объект лучше уведомить об этом контрагента всеми возможными способами, в том числе заказным письмом по юридическому адресу.

В дальнейшем это позволит доказать факт уведомления, избежать споров в суде о наличии и объеме повреждений, а также не позволит арендатору оспорить факт выезда оценщика на осмотр.    

Показателен случай, когда предъявить претензии арендатору так и не удалось. Клиент сдавал в аренду офис поставщику импортной мебели. Арендодатель подписал акт приема-передачи помещения «без нареканий» за день до его реального осмотра. После открытия офиса он увидел грустную картину: арендатор вынес весь ламинат, уложенный по договоренности с владельцем за счет уменьшения арендных платежей.

Если арендатор не выезжает из помещения, то даже по окончании срока аренды он обязан оплатить ее фактическую стоимость. При этом собственнику следует всегда внимательно готовить договор аренды.

Там может быть пункт о том, что при истечении срока аренды, если за какое-то время стороны не заявят об освобождении помещения, договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях.

Это условие применяется, если к окончанию арендного срока арендатор продолжает пользоваться помещением.

При такой формулировке контрагент может на словах сообщить о желании съехать, а на деле затягивать выезд.

В итоге владелец не направит ему уведомление об освобождении помещения в нужное время, а акт приема-передачи до истечения срока аренды подписан не будет.

Если собственник захочет выгнать арендатора или поднять арендную плату, то это не удастся сделать, так как договор автоматически возобновится в том же виде. Поэтому решив расстаться, следует в любом случае направить соответствующее уведомление.

Если владелец не потребовал освобождения объекта и вышеуказанного пункта в договоре нет, то договор возобновится, но уже на неопределенный срок и арендодатель его сможет расторгнуть в любое время. 

Бывает, что арендатор упорно не хочет выезжать из офиса по истечении срока аренды.

В этом случае закон дает владельцам массу инструментов для защиты: взыскание арендной платы за пользование имуществом, взыскание неустойки, компенсация убытков.

В крайнем случае можно принудительно освободить помещение и вывезти имущество контрагента, однако его нельзя присвоить — права арендатора не стоит нарушать.

Сначала собственник должен направить контрагенту письменное уведомление (и проследить, чтобы тот его обязательно получил) о расторжении договора и освобождении помещения. В таком уведомлении нужно сообщить, что по истечении предложенного срока имущество будет описано и вывезено с объекта. Возможно, арендатор одумается.

Если встречных движений не последует, то можно принудительно за свой счет вывезти имущество, предварительно составив опись. Лучше это сделать в присутствии охраны или управляющей компании. Далее нужно официально уведомить арендатора о месте хранения имущества. Расходы по хранению и вывозу имущества — это убытки арендодателя, которые можно взыскать с другой стороны в суде.

Но если имущество арендатора повредить или присвоить, то уже арендатор вправе обратиться в суд с иском к владельцу о компенсации своих убытков. Описанные выше меры лучше применять в крайнем случае.      

Еще один вариант — обратиться в суд с иском об обязании контрагента освободить помещение. Но рассмотрение дела может занять до полугода, а исполнение судебного решения может привести к той же проблеме: арендатор откажется съезжать.

Как-то раз собственник после досрочного расторжения договора аренды потребовал освободить офис. Арендатор его проигнорировал и перестал платить арендные платежи. Владелец сменил замки, вывез мебель и вещи сотрудников нанимателя. За своим имуществом он так и не обратился, хотя был уведомлен о месте его хранения.

Арендатор вправе сдать арендуемое помещение в субаренду только с согласия владельца, если иное не установлено договором. Об этом говорится в статье 615 Гражданского кодекса. Увы, на практике эта статья соблюдается не всегда.

Собственник может сдать объект на продолжительный срок без какого-либо контроля и не проверяя, кто там реально сидит. Таким подходом может воспользоваться арендатор в своих интересах, сдав помещение третьим лицам.

Со своих субарендаторов он будет получать плату вовремя, но не факт, что оперативно будет расплачиваться с арендодателем. Долги в таких злоупотреблениях не редкость.

Владелец же может потребовать деньги за аренду только с арендатора.

На практике был случай, когда владелец помещения после продолжительной паузы приехал проведать арендатора в связи с многомесячной задержкой оплаты аренды.

Собственник удивился, когда другие фирмы предъявили ему договоры субаренды и пояснили, что свои платежи они ежемесячно оплачивали.

Договор с арендатором оперативно расторгли, но к этому моменту он начал свою ликвидацию. В полном объеме его долг взыскать не удалось.

Чтобы защитить себя с юридической стороны, собственникам следует ответственно готовить договор аренды. Многие риски можно нивелировать уже на этом этапе. Например, предусмотреть дополнительные санкции для арендатора, неустойку за нарушение им обязательств, предусмотреть обеспечительный платеж, детализировать продление договора и способы его расторжения.

Не следует принимать помещение из аренды без осмотра. О компенсации любых повреждений нужно договориться с контрагентом заранее.

Не стоит забывать и о контроле: собственникам следует встречаться с арендаторами, посещать и по возможности осматривать объекты, следить за финансовым состоянием арендаторов, отслеживать значимые изменения в ЕГРЮЛ, судебные споры, претензии кредиторов. Лучше вовремя выявить проблемы и попытаться расторгнуть договор, чем потом безуспешно пытаться взыскать долг по аренде.

Источник: //www.forbes.ru/biznes/362593-zaehal-i-ne-platit-kak-borotsya-s-nedobrosovestnymi-arendatorami

Как отомстить плохому арендодателю?

Как наказать недобросовестного арендодателя,  если он обманул и угрожает?

121 ответ

Последний — 14 марта 2020 г., 17:06 Перейти

Королева

С яйцом если то так можно: наберите в шприц содержимое яйца, влейте в дверь (идеально если дверь чем-то обтянута). От иглы след заметен не будет, эффект что надо)

Королева

С яйцом если то так можно: наберите в шприц содержимое яйца, влейте в дверь (идеально если дверь чем-то обтянута). От иглы след заметен не будет, эффект что надо)

Гость

С яйцом если то так можно: наберите в шприц содержимое яйца, влейте в дверь (идеально если дверь чем-то обтянута). От иглы след заметен не будет, эффект что надо)

Королева

С яйцом если то так можно: наберите в шприц содержимое яйца, влейте в дверь (идеально если дверь чем-то обтянута). От иглы след заметен не будет, эффект что надо)

Королева

Гость 13 – нет нет нельзя в квартире, так как сразу понятно будет чьих рук дело.

Гость

Если договор как положено оформлен, то можно в суд. Еще налоговая геморрой хозяйке устроит, 100% она ничего не платит. Но из квартиры-то все равно уже съезжать. Те, кто собственников защищает, – а что, если ты хозяин квартиры, то можно на любые договоры плевать? Вот из-за такого скотского поведения у нас этот рынок до сих пор дикий и адекватных участников единицы.

Гость

О, байки вумана про налоговую)))
Ничего она ей не сделает, ваша налоговая. Ни-че-го. если у вас не связи там, конечно

Гость

Мда. Хамлу лишь бы обязательно по-быдлански с истерикой обделённой обиженки уйти. Из чужой, не своей, квартиры. Вы её не покупали, а арендовали. Владелец указал на дверь, что непонятного? Мдаааа.

Гость

Если Автор не *****, то поступит как Человек, хотя я сомневаюсь, судя по посту автора, что она Чел.

Гость

Мда. Хамлу лишь бы обязательно по-быдлански с истерикой обделённой обиженки уйти. Из чужой, не своей, квартиры. Вы её не покупали, а арендовали. Владелец указал на дверь, что непонятного? Мдаааа.

Гость

А вы поставьте себя на место автора, если бы с вами так поступили.

Новые темы

Гость

И с нами поступали так, мы арендовали квартиру (жили 3 года, платили вовремя), нам тоже поставили условие освободить квартиру за 3 дня (29 декабря) в связи с продажей.

Хорошо хоть не 31 декабря, я всю квартиру вымыла со щеткой и хозяйке оставила еще кучу хороших вещей (новый керамический чайник, столик журнальный, большие зеркала, компьютерный стол,
спальный гарнитур).

И мне не жалко и мстить ну никак не хотелось, что выставили нас перед самым новым годом. Видимо у хозяйки были на то причины, свои проблемы. А чтобы такого не было, Автору нужно свою квартиру купить.

Королева

Гость 38 – это уже порча имущества серьезная, статья.

Гость

Ну как не стыдно!!! квартира ведь не ваша,ищите новую лучше,чем ерундой заниматься.

Гость

ГостьИ с нами поступали так, мы арендовали квартиру (жили 3 года, платили вовремя), нам тоже поставили условие освободить квартиру за 3 дня (29 декабря) в связи с продажей.

Хорошо хоть не 31 декабря, я всю квартиру вымыла со щеткой и хозяйке оставила еще кучу хороших вещей (новый керамический чайник, столик журнальный, большие зеркала, компьютерный стол,
спальный гарнитур).

И мне не жалко и мстить ну никак не хотелось, что выставили нас перед самым новым годом. Видимо у хозяйки были на то причины, свои проблемы. А чтобы такого не было, Автору нужно свою квартиру купить.Мда… Ещё и кучу вещей ей подарила. А ничего, что хозяйка о вас вообще не подумала, как вы выкрутитесь за эти 3 дня?

Яночка

Пока она ее снимает квартира ее!”!!!***** ты курица!

Яночка

Ну как не стыдно!!! квартира ведь не ваша,ищите новую лучше,чем ерундой заниматься.

Гость

Вот даже в голове не было мысли, почему хозяйка о нас не подумала? Почему она должна думать то о нас? А появилась мысль у меня о самой о себе подумать наконец. В итоге купила через год квартирку 1 комн, но свою. и без ссуд и кредитов. Так что может и Автору стоит призадуматься о себе и своем бытье-житье? Все в наших руках, но мстить нельзя никогда и никому, я думаю так.

Гость

Вот даже в голове не было мысли, почему хозяйка о нас не подумала? Почему она должна думать то о нас?

Гость

ты больная?хозяин-барин,нищебродка безквартирная мстить собралась,смотри чтобы тебе голову потом не отбили,тебя предупредили,дали возможность подискать жильё,откуда ты знаешь какие у них проблемы,может у них родственник от рака умирает и деньги на лечение срочно нужны,овца *****

Источник: //www.woman.ru/home/medley9/thread/4725021/

Не будь жертвой: 6 распространенных случаев мошенничества с арендой квартир

Как наказать недобросовестного арендодателя,  если он обманул и угрожает?

В качестве примера директор департамента аренды квартир Penny Lane Realty Марина Шекера приводит случай, произошедший недавно со знакомым их брокера. Решив, что с поиском квартиры он прекрасно справится и сам, он по объявлению в интернете нашел себе квартиру.

Встретился с риелтором и с собственником (по крайней мере, он был настолько уверен в том, что это владелец, что даже не спросил документы). Наниматель заплатил за месяц вперед, депозит и комиссию риелтору.

Потом он рассказывал, что риелтор был так любезен, что после сделки показал ему район, объяснил, где какие магазины. Утром нового жильца разбудила уборщица, которая открыла дверь своим ключом и сказала, что сутки закончились и ему пора освободить помещение.

Оказалось, что молодой человек снял квартиру вовсе не у собственника, а у нанимателя, снявшего квартиру, сдававшуюся посуточно. Да и сообщник его едва ли был риелтором.

Руководитель агентства недвижимости LIANA Никита Орлов рассказывает, что часто в таких ситуациях договор найма обещают заключить через некоторое время, потому что, например, приехали с работы показать квартиру, а правоустанавливающие документы случайно оставили дома.

Еще вариант — псевдособственники “буквально завтра” срочно улетают в отпуск, через месяц вернутся и урегулируют формальности.

Или говорят: “Я не хочу пока заключать договор, вдруг вы мне как жильцы не понравитесь, поэтому живите пока без всякого договора, а через месяц или два, если все будет нормально, и вы окажитесь чистоплотными жильцами — заключим полноценный долгосрочный договор”.

Чтобы не стать жертвой таких “субарендодателей”, договор найма стоит заключать только с собственником квартиры, проверяя его паспортные данные и правоустанавливающие документы, говорит Орлов.

А Полякова в свою очередь предупреждает, что никогда не следует передавать в чужие руки документы на свою квартиру, даже на короткий срок.

Иначе мошенники смогут подготовить поддельные документы и не только пересдать квартиру нескольким людям, но и вообще продать ее.

Пострадавшей стороной в подобных случаях являются и обманутые собственники, хоть они и не теряют деньги, как арендаторы. Поэтому при сдаче квартиры им тоже следует проявлять бдительность.

“Собственника должны насторожить любые уклонения от соблюдения формальностей при составлении договора найма”, — обращает внимание Полякова. Она подчеркивает, что даже если в документе не прописан запрет собственника на субаренду, то она противозаконна. Иными словами, молчание — не знак согласия.

Чтобы пересдача квартиры считалась правомочной, должно быть письменное разрешение собственника на такие действия.

Чтобы обезопасить себя, владелец квартиры в договоре найма может прописать свое право с определенной периодичностью, допустим, раз в месяц посещать квартиру, чтобы получить арендную плату, проверить оплату счетов за коммунальные услуги и в целом проверить обстановку, добавляет Жукова.

Лжеагентства

Сегодня набирает популярность использование имени крупных и солидных агентств недвижимости, говорит Полякова: мошенник звонит потенциальной жертве по телефону, представляется сотрудником известной компании, предлагает выгодную сделку, но просит перевести предоплату на указанный им счет.

Выглядит эта схема также просто. Мошенники дают объявление: прекрасный объект по замечательной цене и с минимальной комиссией агентству за посреднические услуги.

Наниматель звонит по указанному телефону и узнает: чтобы получить этот отличный вариант, следует внести предоплату — перевести на счет.

“И арендатор платит! Это поразительно, потому что абсолютно нелогично, однако факт остается фактом”, — удивляется Полякова.

В нашу компанию, продолжает она, уже поступило несколько звонков от обманутых граждан: только поняв, что никакие посреднические услуги им предоставлены не будут, они начинают искать, собственно, телефон компании и звонить туда.

Выясняется, что этот “агент” не является и никогда не был сотрудником компании.

“Да, люди проверяют “подлинность агента”, но только после того, как он их обманул, а не перед тем как платить деньги неизвестно кому и неизвестно за что — парадокс”, — вновь поражается эксперт.

В подобных ситуациях, советуют в “Инкоме”, необходимо установить личность агента: проверить его документы, узнать название отделения компании, где он работает. Не поленитесь побывать в офисе компании и удостовериться, что он представляет именно ее интересы.

Если на посещение нет времени, обязательно зайдите на сайт компании, найдите это отделение и позвоните по телефону, указанному на сайте, а не по тому, который вам дал агент.

“Если агент требует оплаты просмотров квартиры (так как он тратится на поездки общественным транспортом), сразу откажитесь от услуг этого “сотрудника солидной компании”, — предупреждают в “Инкоме”.

Брат за брата

Настоящие арендодатели тоже могут быть недобросовестными, сетует Полякова. Например, рассказывает она, квартира находится в долевой собственности.

Владелец доли — комнаты — сдает ее, а позже выясняется, что остальные дольщики не давали своего согласия на такую сделку. Договор признается недействительным, а квартиранта выселяют.

Порой такие ситуации провоцируются самими собственниками, замечает она.

Источник: //realty.ria.ru/20160915/407953270.html

Угрозы, вымогательства. Или как я дорог арендодателю

Как наказать недобросовестного арендодателя,  если он обманул и угрожает?

Вчерашний головняк мелочь по сравнению с сегодняшним.

Я прожил на квартире с которой сейчас пишу 23 месяца. 20 мая 2009 загрузился, 22 апреля 2011 у меня поезд. Где то в середине срока мы перешли на оплату по началу месяца, а не по 20 числу, поэтому квартира «моя» еще 8 дней после съезда.

Цена аренды при заселении 11500. Цена сейчас 13200. То есть 8 дней = 3520р.
Я был внутренне не против, не заберу же я их обратно.

Но…

Сегодня, часа 4 назад. Он заехал чтобы обсудить условия передачи квартиры.

Я выразил полное согласие с тем что я должен сделать полную приборку, не хотя, но все же согласился с тем, чтобы подклеить обои в тех местах где их порвали кошки (хотя сумма 3520 в моей голове, говорила «какого, нах?», но я всегда отвечал за свои поступки, поэтому решил, что надо)  и казалось бы все ок. Ударить бы по рукам и разойтись как белым людям, но не тут то было.

Для начала опишу квартиру. Однокомнатная, угловая. Ремонт сделан наспех, на потолке трещины, стоят стеклопакеты, но проблемы с отоплением, из за чего пришлось брать обогреватель и сжигать электричества на 500-1000 в месяц.

Старый холодильник, два старых шкафа, старый диван, старый стул, два стола один старый и сломанный, другой кухонный и в общем то ставший моим рабочим, но тоже весь покотцанный, «уголок» на кухне, на который я присаживался раз 10 за все время, журнальный столик.

Это было то что с возрастом от 10 лет и больше.

Но еще тут есть двуспальная кровать. Вполне годная. Кровать состоит из трех частей. Деревянное «окружение», которое я разобрал и спрятал в кладовку в первый же месяц, железная опора, и матрас.

Вокруг него и развернулась баталия. Дело в том что с одного угла его потрепали кошки плюс к этому из за острой пружины образовалась дырка. Как рассуждал я? Есть дырка- надо зашить.

Как рассуждал он- есть дырка надо блин, МЕНЯТЬ НА НОВЫЙ.
Я сначала не понял, чем его не удовлетворяет вариант зашить пару мелких косяков на матрасе которому уже минимум два года.

Ведь вещи изнашиваются, а косяки чисто косметические. Но нет!

Слово за слово он пошел в неадекват, стал угрожать, оскорблять, понтоваться связями, когда я заикнулся о налогах, он стал угражать что сольет меня военкому.

Накануне поездки к девушке, мне такая петрушка нах не сдалась, поэтому я дал заднюю и попытался решить вопрос на его условиях. Но он меня уже не воспринимал как человека, обещал 100% слить, даже позвонил кому-то при мне, все мои вопросы игнорировал, на все свои вопросы не давал отвечать, в общем он угадал с моим больным местом (военкомат) и этот психологический поединок я слил. Он ушел.

Я еще раз перезвонил обоим родителям. (Когда я звонил им при нем, он категорически отказывался брать трубку). Они тоже оба находятся в роли арендодателя, согласились что я должен сделать уборку, и неплохо было бы подклеить обои, но на новый матрас они тоже «удивились». Ведь как бы с самого начала знал что кошки будут. Да и цена высокая.

Пообщался с друзьями, те даже идею обоев поддержали только сначала, а потом узнав некоторые моменты и на обои забили. В любом случае пообщавшись с ними я успокоился и стал наконец рассуждать как обычно.

Достал договор. Интересующие меня пункты:

В разделе: Наниматель обязуется

2.2.3 Возвратить жилое помещение после истечения срока в надлежащем состоянии по передаточному акту.
2.2.4 содержать жилое помещение в порядке, не ухудшать состояние помещения (имущества)

и еще в разделе «Заключительные положения»
5.3 Дополнительные условия: с мебелью и быт. тех. (тв, плита, холод) (его рукой написано)

Договор заключен с 20 мая 2009 по 20 апреля 2010. Пункта автоматической пролонгации не нашел. Передаточного акта не было.

Личные данные. У него полные мои у меня полные его. (в договоре переписанные паспорта, и прописки)

___

Через пару часов перезвонил. Еще раз попонтовался связями, сказал что все уже готово если я вдруг сделаю не так как он хочет у меня будут проблемы, и что если сделаю как хочет, то он оставит меня в покое и не будет ничего делать.

Предложил компенсировать деньгами матрас, сразу же оговорился что не клонил к этому изначально, и я могу именно матрасом рассчитаться. Я спросил сколько, он предложил что съездит узнает цену.

Я промямлил согласие, чтобы он и дальше оставался в уверенности, что я  (молодой, непьющий, некурящий, неконфликтный парень) остаюсь под его давлением. А мне оно и надо, чтобы спокойней реализовать свой план по выходу из проблемы.

Ну вот. Что скажете? Дайте советы. Поделитесь опытом. Мож юристы есть? :))

Источник: //elsper.ru/2011/04/ugrozy-vymogatelstva-ili-kak-ya-dorog-arendodatelyu/

Юрист Лукин