Хочу разменять квартиру

Как разменять одну большую квартиру на квартиры поменьше? Учитываем главное. в 2020 году

Хочу разменять квартиру

Приятно жить в большой квартире, не спотыкаться о диваны и не сталкиваться с родственниками в узких коридорах. Но бывает, что возникает потребность в размене одной большой жилплощади на несколько меньших. Как разменять большую квартиру на квартиры поменьше и сделать это с максимальной выгодой для себя?

С выбора мотивации. Важно определить, какие бытовые проблемы решаются разменом квартиры. От этого зависят варианты дальнейших действий. Классические причины для размена или обмена:

  • Развод супругов. Мало кто хочет продолжать жить под одной крышей после расставания.
  • Желание отселить уже взрослых детей. Если нет денег на покупку еще одной квартиры, родители могут решиться на размен имеющейся жилплощади.
  • Финансовые проблемы. Вместо большой квартиры собственник получает две меньшие, одну из которых потом сдает в аренду.

Если бывшие родственные души постоянно скандалят, им важнее скорость размена, а качество новых квартир поменьше отходит на второй план.

Если же речь идет о том, что несколько поколений одной семьи решили жить порознь, лучше не спешить и не соглашаться на первый же предложенный вариант. В любом случае главное — правильно расставить приоритеты.

Это поможет принять правильное решение и избежать глобальных ошибок.

Комплексный ремонт квартир под ключ

  • Всё включеноВ стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.
  • Без вашего участияПосле согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.
  • Цена известна заранееСтоимость ремонта фиксируется в договоре.
  • Фиксированный срок ремонтаРемонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Далее предстоит изучение рынка недвижимости. Важно определить, кто диктует правила в данный конкретный момент времени — продавцы или покупатели. И учитывать нужно не только общую тенденцию, но и ситуацию в конкретном городе или регионе.

Предыдущие экономические кризисы наглядно показали, что при отсутствии спроса на недвижимость или очень большом предложении своего покупателя можно ждать годами. Особенно сильно это касается элитных жилых комплексов. Дорогие квартиры в двух-трех ярусах остаются невостребованными долгие годы. Покупатели предпочитают более дешевые квадратные метры в спальных районах.

Как понять, что ценится в данный конкретный момент времени? Можно обратиться к специалистам в сфере недвижимости. Можно изучить отчеты аналитиков и актуальные предложения в местных источниках информации (газетах, специализированных сайтах).

Если ситуация на рынке определена, можно переходить к поиску варианта персонально для себя. В самом простом случае проводится стандартная альтернативная сделка. Одновременно продается имеющаяся квартира, и оформляются договоры купли-продажи новых. Проблема заключается в одновременном поиске и покупателя, и продавцов.

Альтернативная сделка пользуется особой популярностью у риелторов. Ее применяют для расселения коммуналок, размена жилплощади с доплатой.

Собственнику не приходится срочно искать деньги, чтобы купить себе новую квартиру, а потом годами ждать продажи имеющейся. Но и идеальной альтернативную сделку назвать сложно.

Чаще всего она бывает многоходовой, выстраиваются сложные цепочки продаж и обменов. Если нарушается одно звено, процедуру приходится начинать заново.

Самостоятельно выстроить такую цепочку можно, но очень сложно. Придется перебрать сотни заинтересованных продавцов и покупателей, согласовать цены всех квартир и даты заключения договоров. Не менее важно проверить юридическую чистоту всех квартир. Вполне может оказаться, что в одной из них прописаны несовершеннолетние, осужденные, лица, проходящие военную службу или душевнобольные.

Обратите внимание! Органы опеки не дадут согласия на сделку, если она предполагает ухудшение условий проживания детей. То, что родители больше не хотят жить вместе, значения для них не имеет.

Особенность альтернативных сделок в том, что множество людей в течение длительного времени находится в прямой зависимости друг от друга. Проблемы, внезапно возникающие у одного, заставляют понервничать остальных и добавляют ситуации остроты.

Если рынок растет, а в наличии есть несколько свободных миллионов, можно не тратить время и силы на выстраивание цепочек и согласование условий нескольких сделок. Собственник большой квартиры приобретает нужное ему количество маленьких и далее спокойно ждет, пока на его «старую» жилплощадь найдется покупатель.

К плюсам можно отнести отсутствие ограничений по времени и зависимости от других участников сделки. Да и возможность выбора больше. Нет жесткой привязки к одной квартире, предложенной риелтором.

Любители «экзотики» могут провести прямой обмен квартирами.

Сейчас этот способ практически не используется, а во времена СССР он был практически единственной возможностью получить новую жилплощадь вместо имеющейся.

Собственники заключают между собой гражданско-правовой договор. Каждый из них одновременно становится и покупателем, и продавцом. Наличие доплаты зависит от равноценности передаваемых квартир.

Этот способ на сегодняшний день востребован только у тех, кто проживает в социальном фонде и неприватизированных квартирах. Важно знать, что подобным образом обменять частную собственность на муниципальную не получится. Сделки подобного рода запрещены еще в 2005 году.

Отдельного внимания заслуживает размен ипотечного жилья. Если расчеты с банком еще не завершены, никакие сделки лучше без ведома кредитора не проводить. Это может завершиться досрочным расторжением договора и требованием вернуть всю сумму задолженности.

Размен квартиры завершен. Вы переезжаете в другой дом, но предыдущие владельцы давно не переклеивали обои и не меняли напольное покрытие. И, ко всему прочему, вам не хочется жить среди воспоминаний о других людях.

Все очень легко исправить. Достаточно заключить договор с надежной компанией, которая занимается капитальным ремонтом под ключ.

Профессионалы возьмут обновление вашей новой жилплощади на себя: составят смету, разработают архитектурный проект, закупят материалы, вывезут строительный мусор и даже проведут чистовую уборку после окончания ремонта. И все это за фиксированные сроки и стоимость.

Все, что останется сделать вам — выбрать желаемый дизайн и в указанный срок принять работу. Теперь в вашей квартире сделано все по вашему вкусу, качественно и с комфортом!

: 25.12.2019 Дмитрий Дмитров

Источник: //sdelano.ru/stati/kak-razmenyat-bolshuyu-kvartiru-na-kvartiry-pomenshe/

Как разменять жилплощадь?

Хочу разменять квартиру

Размен квартиры — это сделка, которая встречается повсеместно. Чистая продажа жилплощади, после которой собственник получает на руки некую сумму и не подыскивает другое жильё для проживания, практически не встречается. Разменять квартиру сложности не представляет, однако, необходимо соблюсти массу юридических тонкостей.

Большую роль играет статус недвижимости. Например, муниципальная квартира разменивается по-другому, нежели приватизированная жилплощадь. Если квартира находится в долевой собственности, процедура размена значительно усложняется. Дополнительные трудности вызывает и присутствие среди жильцов несовершеннолетних собственников. В этой статье мы рассмотрим все тонкости размена квартир.

Приватизированное жильё

Разменять приватизированную квартиру проще всего. В этом случае недвижимость находится в собственности, соответственно владелец может совершать с ней любые манипуляции. Совершить размен можно двумя способами: прямой либо альтернативный обмен. Рассмотрим оба варианта.

Прямой размен

Такая схема практикуется в нашей стране со времён Советского Союза. Суть её заключается в поиске подходящего жилья, после чего собственники меняются недвижимостью. Если обмен неравноценный, например «однушку» меняют на трёхкомнатную квартиру, обговаривается размер и порядок доплаты.

Альтернативный размен

Здесь собственник выставляет недвижимость на продажу, начиная одновременно подыскивать вариант для покупки. Такой вариант хорошо выполнять при участии риелторского агентства. Такие конторы имеют большую базу данных, поэтому поиск подходящего варианта не займёт много времени. К слову, по такой схеме происходит около 80% продаж в нашей стране.

На первый взгляд всё выглядит просто, однако, такие способы подходят, если у недвижимости одни владелец. На практике такое случается крайне редко.

Если квартира находится в долевой собственности, то на выполнение размена потребуется согласие всех собственников жилья.

При этом если один из совладельцев будет против сделки, заставить его принудительно обменять свою долю не получится даже через суд.

Если обмен — это единственный способ улучшить жилищные условия, нужно попробовать договориться с не согласным по-хорошему. Если вновь будет получен отказ, останется только один выход: выкупить долю соседа или продать свою. У такого варианта есть лишь один недостаток – приобрести жильё на вырученные от продажи доли средства, практически невозможно.

Если при совершении сделки затрагиваются интересы несовершеннолетних, то потребуется заручиться разрешением органов опеки. Попечители будут следить, чтобы размен жилплощади не нарушил права несовершеннолетних собственников.

Чтобы получить разрешение на размен квартиры, потребуется собрать следующий пакет документов:

  • свидетельство о приватизации жилья. Бумага представляется в двух экземплярах: на обретаемую и размениваемую недвижимость;
  • справки об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг;
  • выписка из домовой книги;
  • акт о проведённой оценке недвижимости;
  • бумаги, подтверждающие родство с несовершеннолетним собственником.

Обратите внимание, что это приблизительный перечень документации. В зависимости от ситуации, органами опеки могут быть затребованы дополнительные бумаги.

Обращение о размене рассматривается в течение 14 дней. Если права несовершеннолетнего не будут ущемлены после размена (не уменьшится доля, будут равноценные условия проживания), сделка будет одобрена. Такой же порядок применяется относительно недееспособных собственников.

Как видите, процедура довольно трудоёмкая, но разменять муниципальную квартиру ещё сложнее. Перейдём к этому вопросу.

Муниципальное жильё

Задумываясь, как разменять неприватизированную квартиру, люди столкнуться с массой юридических сложностей. Во-первых, муниципальная квартира принадлежит владельцу по договору социального найма.

Соответственно человек является не собственником, а ответственным квартиросъёмщиком. Поэтому воспользоваться вариантом с альтернативным обменом, как было приведено выше, человек не сможет.

Неприватизированная квартира не подлежит продаже, это противоречит действующему законодательству. Во-вторых, разменять неприватизированную квартиру можно лишь на аналогичную, что существенно сокращает количество доступных вариантов.

Как и в предыдущем случае, для осуществления процедуры обмена необходимо заручиться согласием всех жильцов. Если никто из проживающих в квартире не против разъехаться, можно подыскивать подходящие варианты.

Здесь вы столкнётесь с первой трудностью – неприватизированных квартир в нашей стране осталось не более 20% от общего жилого фонда. Кроме того, заниматься поисками придётся самостоятельно. Риелторы крайне неохотно берутся за размен муниципальных квартир. Причина проста: работа предстоит большая, а финансовая выгода агентства недвижимости минимальна.

Если жилплощадь занимает семья с несовершеннолетним ребёнком, ситуация усложняется получением разрешения на сделку от органов опеки. Какие документы для этого потребуются, мы упоминали выше.

Даже если вы найдёте подходящий вариант, местный муниципалитет может не одобрить сделку. Сюда представляются договоры соцнайма квартир, участвующих в размене. Рассмотрение противоречий к проведению сделки занимает 10 дней. Разменять муниципальную квартиру нельзя в следующих случаях:

  • наймодатель расторгает договор соцнайма с ответственным квартиросъёмщиком;
  • квартира принадлежит нанимателю на спорных основаниях;
  • дом, где находится жилплощадь, подлежит капитальному ремонту с перепланировкой помещений;
  • жильё признано непригодным для проживания;
  • дом признан аварийным и подлежит сносу.

Если вам отказали на основании приведённых причин, то оспорить решение не получится даже через суд. Другие причины не считаются обоснованными и могут быть обжалованы в судебном порядке. Если противоречий к проведению сделки нет, обмен будет одобрен, и с жильцами заключаются новые договоры соцнайма.

В случае с неприватизированным жильём допускается размен квартиры через суд. Такая практика применяется, если один из собственников против проводимого размена. В отличие от приватизированных квартир, несогласного родственника можно выселить из муниципального жилья принудительно. Сделать это можно следующим образом:

  1. Собрать доказательную базу. Для этого придётся искать подходящие варианты и предлагать несогласному родственнику для расселения. Полученный отказ нужно фиксировать документально.
  2. Перебрав несколько вариантов размена, составляется исковое заявление в суд, где указывается, что согласие не достигнуто и истец требует принудительно разменять квартиру.
  3. К исковому требованию необходимо приложить найденные варианты обмена жилплощади. Если такие варианты отсутствуют, суд однозначно откажет в принудительном расселении.

Если суд найдёт ваши доводы убедительными, а предложенные варианты приемлемыми, то несогласный родственник будет вынужден выехать с занимаемой жилплощади. При этом его пожелания к новой квартире учитываться не будут, переезд состоится в наиболее подходящую квартиру.

Недостаток размена приватизированной квартиры через суд заключается в потере времени. Тяжба может длиться несколько месяцев, и не факт, что жильцы другой квартиры согласятся ждать столь долгий срок.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: //yuristznaet.ru/kvartira/kak-razmenyat-zhilploschad.html

Обмен комнаты на квартиру с доплатой

Хочу разменять квартиру

Большей части граждан хочется улучшить свои жилищные условия. Особенно остро данный вопрос стоит среди молодых семей. Если у человека есть комната, а он планирует переехать в жилье побольше, важно знать, как обменять комнату на квартиру с доплатой или без нее.

Варианты обмена комнаты на квартиру

Существуют следующие варианты, позволяющие обменять комнату на однокомнатную квартиру:

В первом случае стоимость квадратных метров помещения равноценна цене целой квартиры. Такое возможно, когда помещение находится в дорогом районе (центр города), а квартира, наоборот, расположена в отдаленном районе (спальный квартал).

Второй случай противоположен первому. Доплату можно произвести:

  • наличной суммой;
  • безналичным расчетом;
  • с помощью материнского капитала.

В последнем варианте придется проводить операцию по законам РФ, т.к. для обналичивания маткапитала необходима максимальная прозрачность регистрируемых транзакций.

Важно! Если помещение или квартира не находится во владении, то она принадлежит государству. Следовательно, для обмена нужно получить разрешение у местной администрации.

Регулирующие акты

Практически любую недвижимость на территории Российской Федерации можно обменять. Правом совершения подобных сделок обладают только собственники. Регулируется обмен положениями Гражданского кодекса (ГК). Мероприятия с недвижимостью дополнительно регламентируются Жилищным кодексом (ЖК).

  • Чтобы проведенная операция была законной, требуется заключить равноценный или доплачиваемый договор мены. ГК РФ данному документу выделяет 567-ю статью 31-й главы.
  • Со стороны ЖК РФ обмен жилищными площадями осуществляется, согласно положениям 72-й статьи.
  • Не запрещено производить бартер жилплощадями, руководствуясь прецедентами судебной практики. Постановления судебных органов тоже являются источниками права.

Важно! Для решения спорных вопросов можно изучить материалы по жилищным делам ближайшего районного суда (вывешены на сайте организации).

Договор мены

Обменять комнату на квартиру можно только через заключение договора мены. Документ оформляется аналогично остальным бумагам, необходимым для проведения сделок по недвижимости. Лица, обменивающиеся недвижимостью, обозначаются как «Сторона 1», «Сторона 2». Бумага включает их личные данные (ФИО, информация паспортов).

При заключении договора мены с доплатой документ должен включать:

  • стоимость каждого объекта сделки;
  • сумму доплаты;
  • права лиц (при наличии таковых), которые после проведения операции вправе пользоваться недвижимым имуществом.

При оформлении равноценной сделки прописываются обязанности обеих сторон передать во владение свое имущество другой стороне, принять от последней ее недвижимость во владение.

Для регистрации документа в Росреестре потребуется подготовить определенный пакет документов:

  • справку об уплате госпошлины за регистрацию договора мены, права собственности;
  • заявление о переходе собственности во владение к иному лицу;
  • паспорт лица, регистрирующего договор;
  • выписку из ЕГРН или свидетельство о регистрации объекта недвижимости;
  • 3 экземпляра договора мены равноценного или доплачиваемого.

Важно! Договор обязательно содержит сроки прекращения прав собственности сторон.

Оформление обмена

Если помещение находится в долевой собственности, перед обменом нужно предложить его выкупить другим владельцам. Важно, что условия заключения сделки не могут быть менее выгодными, чем при дальнейших операциях с другими гражданами. Если сделку владельцам предлагают провести по завышенной цене, они вправе оспорить ее через суд.

Отказ других собственников должен быть нотариально заверен. Следующий пункт обмена – подбор нового собственника, заключение договора мены.

Важно! Новым владельцем может быть несовершеннолетний. Правда, для заключения договора мены понадобится разрешение социальных органов.

Органы опеки принимают решение, руководствуясь тем, ухудшится ли материальное положение гражданина после проведения сделки. Они обязаны дать ответ не позднее, чем через 2 недели после подачи запроса.

Как только договор мены зарегистрирован в Росреестре, сторонам документа переходит право собственности. Все бюрократические операции можно проводить через МФЦ.

Обмен две комнаты на квартиру

Случается, что у одного гражданина имеется две комнаты в собственности, и он хочет обменять их на одну квартиру. В данном случае порядок действий такой же, как при обмене комнаты на квартиру, за одним исключением: нужно найти лицо, которому можно продать недвижимость в количестве двух этих комнат.

Если у помещений есть другие собственники, то придется договариваться и с ними, предлагать купить долю им. Покупателем может выступать частное лицо, компания, но не государственные структуры.

Налоговые отчисления

Помимо госпошлин, необходимых для регистрации бумаг, нужно заплатить налог 13% от суммы доплаты. Данная цифра актуальна для граждан РФ. Иностранцам придется выплатить 20%.

Важно! Налог, согласно законодательству, платится только при заключении сделки, для которой необходима доплата. Если обмен равноценный, сбор не платится.

О налоговых отчислениях нужно отчитаться в следующем году. Их важно оформить по стандарту НДФЛ. Иначе налоговые органы вправе заинтересоваться незарегистрированными доходами гражданина и выписать ему штраф.

Обратить внимание

Чтобы избежать проведения мошеннических сделок, нужно:

  1. Самостоятельно проверить юридическое состояние комнаты. Не находится ли она в залоге, например.
  2. Подписывать договор мены только при участии собственника.
  3. Проверять подлинность всех подписываемых документов и достоверность заполненных данных (номер выписки из ЕГРН, ФИО граждан).

Случается, что для обмена недвижимостью требуется согласие родственников или органов опеки. Этот момент так же следует проверить перед проведением операции. Также процедура немного изменится, если предстоит обмен ипотечной квартиры.

Обмен комнаты на квартиру с доплатой или равноценный бывает сложно произвести, т.к. трудно найти подходящую жилплощадь для заключения сделки. Это также можно отнести к риску проведения подобной операции.

Договор мены не будет зарегистрирован в Росреестре, если другие собственники помещения против его продажи. В данном случае важно уметь договариваться с людьми.

Обменивать комнату, квартиру следует через договор мены. Документ содержит условия сделки, данные сторон, заключающих ее. Его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Сделать это нужно через МФЦ. Важно нотариально заверять все разрешения других собственников недвижимости. Для завершения транзакции требуется заплатить госпошлину.

Чтобы выяснить спорные вопросы, касающиеся обмена жилплощадью, нужно обратиться к Гражданскому кодексу, Жилищному кодексу, рассмотренным судебным делам.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Источник: //brosalin.ru/razmen-komnaty-na-kvartiru/

Процедура размена квартиры

Хочу разменять квартиру

Вопрос о размене квартиры актуален для пар, которые хотят развестись и жить отдельно, для раздельного проживания родителей и подросших детей, для расширения своей жилплощади и т.д.

Обмен может быть как равноценным (обмен происходит в отношении квартир, которые расположены в разных местах, однако их рыночная стоимость одинаковая), так и неравноценным (например, трехкомнатная меняется на две 1-комнатных).

Как разменять квартиру в России в 2020 году на другую? Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?

Прежде чем поднимать вопрос об обмене недвижимостью, необходимо рассмотреть реальные и популярные схемы обмена.

Обмен квартиры с 3 комнатами на 1+1+1

Казалось бы, ну что может быть проще: провести размен 3-х комнатной квартиры на 3 однокомнатные, однако в этом случае математику использовать не нужно.

Дело в том, что три однокомнатных квартиры по площади окажутся больше 1 трехкомнатной жилплощади. Да даже 2 однокомнатных квартиры по площади окажутся больше одной трехкомнатной, ведь нужно учесть, что в каждом жилье есть ванная, туалет, коридор и кухня.

Поэтому если возникла необходимость в обмене, то нужно понимать, что без доплаты обменять большую квартиру на 2 или 3 маленьких не получится.

Однако бывают ситуации, когда людям все же удается поменяться жильем без доплаты:

  • если «трешка» оказалась в итоге больше по размеру, чем 3 «однушки»;
  • если большая квартира расположена в центре города либо в престижном районе, а обмен производится на «однушки», которые находятся в спальных районах;
  • если в 3-комнатной квартире произведен новенький ремонт, а в «однушках» нет ремонта либо он легкий, косметический;
  • если просторная квартира имеет удачную планировку, все комнаты раздельные, а выбранные однокомнатные квартиры имеют маленькую кухню или зал, общий санузел.

В реалии обменять одну большую квартиру на три маленьких практически невозможно без доплаты. Более реальной окажется сделка по размену 3-х комнатной квартиры на две однокомнатные.

Обмен 3-комнатной квартиры на 1+1

Правильней и реальней произвести обмен просторной «трешки» на две «однушки». При этом несмотря на то, что покупатель однокомнатных квартир теряет одну комнату, но он не теряет площадь, поскольку обычно старается подыскать такое жилье, которое в целом максимально бы подходило под площадь его трехкомнатной квартиры.

Разменять «трешку» на две «однушки» без доплаты реально в таких случаях:

  • если в 3-комнатной квартире сделан хороший ремонт, а в «однушках» выполнен косметический ремонт;
  • если «трешка» расположена в элитном районе или таком, где предусмотрена удобная транспортная развязка,п «однушки» находятся в спальных районах;
  • если трехкомнатная квартира находится в новом доме, а «однушки» расположены в старых домах.

Обмен 3–комнатной квартиры на 2+1

Произвести размен 3-х комнатной квартиры на 2-х комнатную и 1-комнатную возможно, но очень сложно.

Бывают крайние ситуации, когда одному участнику сделки позарез нужно приобрести квартиру для своей большой семьи, а у него как раз есть «двушка» и «однушка», которые он может обменять на просторную «трешку». Однако это скорее всего удача, поскольку в реальности произвести такой обмен без доплаты вряд ли получится.

Однако сделать это все же возможно, но только нужно учесть такие нюансы, как:

  • месторасположение квартир (в центре, на периферии, в экологически чистом районе, в историческом месте и т. п.);
  • планировка квартир, общая жилплощадь;
  • наличие/отсутствие ремонта в квартирах;
  • наличие поблизости основных объектов инфраструктуры – магазинов, больниц, школ и т. д.;
  • техническое состояние дома, год его постройки и т. д.

Размен 2-комнатной квартиры

Двухкомнатные квартиры пользуются повышенным спросом среди россиян: они небольшие, поэтому много платить за них не придется, такое жилье рассчитано как на одного человека, так и на семью с детьми.

Риелторы могут предложить желающему следующие варианты размена 2-х комнатной квартиры:

  • на две «однушкии» с доплатой или без;
  • на 1 «однушку» + комнату в общежитии;
  • на 3 комнаты в общежитии;
  • на 2 однокомнатных квартиры.

Более реальными вариантами обмена являются все, кроме первого, но ведь люди хотят получить от сделки максимум выгоды, поэтому стараются сделать все возможное, чтобы при размене количество комнат осталось одинаковым.

Но многие забывают о том, что при размене «двушки» на 1+1, у того, кто решает обзавестись двумя квартирами появляется дополнительный санузел, кухня и коридор, поэтому зачастую такой обмен маловероятен.

Но искать подходящие варианты можно и нужно, потому что на практике произвести размен можно, если:

  • общая площадь «двушки» окажется больше, чем две однокомнатных квартиры;
  • квартира находится, к примеру, в столице, а ее владелец хочет произвести размен на две однокомнатных, расположенных в Подмосковье или в другом городе не областного значения;
  • «двушка» расположена в престижном районе, а «однушки» хоть и находятся тоже в одном городе, но расположены в спальных районах;
  • в «двушке» сделан шикарный ремонт, а однокомнатные квартиры продаются с обычной планировкой и косметическим ремонтом либо вообще без него.

Способы обмена жилья в 2020 году

Существует несколько вариантов того, как происходит размен квартиры:

  1. Оформление договора мены. Желающий произвести обмен своей недвижимости должен подыскать человека, которому понравится его квартира, а тому подойдет его квартира или квартиры. Самостоятельно найти такого человека – настоящая удача, ведь даже опытный риэлтор не всегда может помочь найти подходящие варианты для обмена, которые бы устроили обеих сторон сделки. Зачастую договор мены заключается между родственниками, например, родители хотят обменять свою просторную «трешку» на «двушку», где живет их сын со своей семьей.
  2. Оформление договора купли-продажи. В 90% случаев обмен квартир происходит путем заключения двух договоров купли-продажи. Для начала заинтересованному лицу нужно продать свою квартиру, а для этого желательно обратиться в агентство по недвижимости, где специалисты смогут правильно оценить стоимость недвижимости, подобрать покупателя, сформировать необходимый пакет документов для совершения сделки. Пока риелтор будет заниматься продажей квартиры, продавец сможет подыскать подходящие варианты покупки двух квартир. Когда он найдет подходящий вариант, который устроит его по цене, тогда после продажи собственной квартиры он сможет приобрести желаемое жилье с доплатой или без.

Процедура размена квартир будет отличаться в зависимости от того, какие права на недвижимость предусмотрены у ее владельца (является ли квартира приватизированной или муниципальной).

Если квартира приватизирована

Если хозяин квартиры является ее полноправным владельцем, то есть, он приватизировал жилье, то он может попытаться оформить договор мены, но для этого нужно пройти ряд этапов:

  1. Найти подходящий вариант для обмена, который устроит обе стороны сделки. Желательно самостоятельно не подыскивать жилье, поскольку на это может уйти не один месяц и даже год. Лучше обратиться за помощью в агентство по недвижимости, тем более, что там обычно есть своя база клиентов.
  2. Оформить и подписать договор мены, передаточный акт. Основным отличием договора мены от сделки купли-продажи в том, что в первом случае деньги за квартиру не передаются, поскольку осуществляется переход жилья.
  3. Подготовить необходимый пакет документов для оформления сделки и передать его в Росреестр или МФЦ для перерегистрации прав собственности.
  4. Получить выписку ЕГРН.

Если одна квартира приватизирована, а другая/другие нет

Произвести обмен приватизированных квартир по закону можно, а вот обменять приватизированное жилье на муниципальное – нельзя. Это связано с тем, что люди понимают, что производить обмен собственного жилья на неприватизированное – глупая идея, поэтому такой вид сделки не проводится.

Если квартирами обмениваются родственники

Обмен квартир между близкими людьми проводится на тех же основаниях, что и для чужих людей. Никаких льгот или привилегий в этом случае законодатель не установил.

Однако главное преимущество обмена квадратными метрами между родственниками заключается в том, что обычно стороны сделки не требуют доплаты за неравноценную площадь обмениваемого жилья.

Если размер жилья неравнозначный

Если человек хочет обменять свою трехкомнатную на 1+1+1, тогда это обычно означает, что он хочет совершить не равнозначную сделку. И в этом случае ему придется произвести доплату разницы в стоимости между квартирами.

Самостоятельно посчитать размер этой доплаты вряд ли получится, тем более, что не всегда стороны могут договориться о сумме доплаты.

Поэтому при неравноценном обмене желательно обращаться за помощью к специалисту, независимому оценщику, который сможет правильно посчитать необходимый размер доплаты.

Кстати, доплата может выражаться не только в денежном эквиваленте, но и в имущественном выражении, например, человек оставляет в квартире всю мебель, технику либо же делает ремонт.

Размен неприватизированной квартиры

Можно ли разменять муниципальную квартиру в 2020 году? Да, произвести обмен можно, но нужно соблюсти ряд условий и требований:

  1. Чтобы сделка по обмену состоялась, необходимо, чтобы все зарегистрированные в такой квартире лица, должны согласиться на обмен. При этом согласие нужно получить не только у тех, кто фактически проживает в квартире, но и у тех, кто на данный момент временно в ней не проживает (проходит воинскую службу, находится в командировке, на длительном лечении и т. п.).
  2. Если в квартире, которая готовится к обмену, зарегистрированы недееспособные либо несовершеннолетние лица, то для совершения сделки владельцу квартиры нужно получить согласие от органов опеки.
  3. Произвести обмен муниципальной квартиры можно только на такую же квартиру либо несколько квартир.
  4. Для успешного обмена жилплощадью важно также получить согласие наймодателя – того, кому по факту принадлежит неприватизированная квартира (муниципалитету, государству).

Размен квартиры при несогласии сособственника

Как разменять квартиру, если один из собственников против? Когда речь заходит о приватизированном жилье, у которого есть несколько собственников, то это значит, что такое жилье принадлежит каждому собственнику на правах долевой собственности. И в том случае, если сособственник отказывается обменивать квартиру, то провести сделку не получится.

Единственным способом осуществить размен квартиры станет обращение в суд. При этом важно доказать в суде, почему истец хочет произвести обмен квартиры. И если судья примет его сторону, тогда истец должен будет выплатить ответчику стоимость его доли квартиры в финансовом эквиваленте.

Если нет желания обращаться в суд, тогда можно пойти другим путем – продать свою долю недвижимости, а на вырученные деньги купить квартиру с доплатой. При этом важно отметить, что перед продажей доли следует предложить выкупить ее у остальных сособственников.

Особенности размена квартиры, где прописаны дети

Когда речь заходит о размене квартиры с несовершеннолетними детьми, то многие граждане думают о том, что при проведении сделки у них могут возникнуть проблемы.

А они действительно могут начаться, если не будут соблюдены следующие условия:

  1. Перед заключением договора мены необходимо получить согласие от органов опеки.
  2. Новая жилплощадь по условиям проживания для ребенка должна быть не хуже предыдущих, а может быть даже и лучше. В противном случае, если дело дойдет до суда, судья может признать такую сделку недействительной.

Размен квартир в судебном порядке

Не всегда процесс размена квартиры проходит гладко, особенно, когда имеется несколько собственников. В этом случае стоит поднять вопрос о принудительном размене через суд.

На судебном заседании истец должен убедить судью в том, почему так важно провести сделку мены:

  • один из собственников квартиры недостойно себя ведет – устраивает дебоши, вечеринки, не принимает участия в уборке квартиры, ремонте и т. п.;
  • инициатором размена квартиры стала бывшая жена либо же муж, которая/-ый хочет после развода проживать отдельно;
  • в семье регулярно проходят скандалы, ссоры, драки и т. д.

Для обращения в суд с иском о принудительном размене квартиры заинтересованное лицо должно сделать следующее:

  • написать исковое заявление, где следует указать мотивы для размена;
  • собрать необходимые документы на квартиру;
  • предоставить на заседании доказательства (фотографии, видео, показания свидетелей) того, что необходимость в размене жилья возникла по причине непристойного или недостойного поведения кого-то из проживающих в квартире.

Для того чтобы разменять квартиру, нужно понимать, что сделка пройдет быстрей, если стороны произведут равнозначный обмен, например, человек поменяет свою «трешку» на 2 однокомнатных квартиры.

Обменять можно как муниципальное жилье, так и приватизированное, с зарегистрированными лицами, несовершеннолетними, так и в судебном порядке. Для успешного заключения договора мены без помощи специалистов (риелтора, оценщика) не обойтись.

Источник: //expert-home.net/kak-razmenyat-kvartiru/

Юрист Лукин