Что будет с квартирой, если я не буду продолжать срочный контракт?

Срочный трудовой договор – до поры до времени? — Audit-it.ru

Что будет с квартирой,  если я не буду продолжать срочный контракт?

Д. Ю. Панина

Журнал “Руководитель бюджетной организации” № 1/2016

Заключение трудового договора на определенный срок является правомерным. Но следует помнить, что это возможно не с каждым работником и не во всех ситуациях. На что же обращать внимание работодателю при заключении срочного трудового договора и прекращении его действия?

Положениями ТК РФ утверждены две группы обстоятельств, позволяющих заключать срочные трудовые договоры:

  • характер предстоящей работы или условия ее выполнения не позволяют установить трудовые отношения на неопределенный срок (ч. 1 ст. 59);
  • имеется соглашение сторон трудового договора, на основании которого может быть заключен срочный трудовой договор без учета характера предстоящей работы и условий ее выполнения (ч. 2 ст. 59).

Причины заключения срочного трудового договора

Работодатель при заключении срочного трудового договора обязательно должен указать причину невозможности установления трудовых отношений на постоянной основе.

То есть принимаемый сотрудник должен знать, что его работа временная и что его могут на законных основаниях уволить по окончании срока действия договора, даже если у работодателя не будет претензий к качеству выполнения обязанностей и трудовой дисциплине.

Трудовые отношения нельзя установить на неопределенный срок

Согласно ч. 2 ст. 58 ТК РФ срочный трудовой договор заключается, когда трудовые отношения не могут быть установлены на неопределенный срок исходя из характера предстоящей работы или условий ее выполнения. В силу ст. 56 ГПК РФ обязанность доказать наличие обстоятельств, делающих невозможным заключение трудового договора на неопределенный срок, возлагается на работодателя.

Ему в «подсказку» – ч. 1 ст. 59 ТК РФ, где перечислены такие обстоятельства. Если возможность заключения срочного трудового договора вытекает из этой статьи, основания для указания данных причин в тексте трудового договора отсутствуют. А вот когда срочный трудовой договор заключен при отсутствии достаточных оснований, он считается заключенным на неопределенный срок (ч. 5, 6 ст.

58 ТК РФ).

Трудовые отношения не могут быть установлены на неопределенный срок в следующих случаях:

  • на период исполнения обязанностей отсутствующего основного работника (который, например, находится в декретном отпуске);
  • для выполнения временных (до двух месяцев) работ;
  • для выполнения сезонных работ;
  • сотрудник направляется за границу;
  • работы выходят за рамки обычной деятельности работодателя (реконструкция, монтаж, пуско-наладка и т. д.) либо связаны с заведомо временным (до одного года) расширением производства или объема услуг;
  • работа предоставляется во временной организации (созданной на конкретный период или для выполнения конкретной работы, допустим, для подготовки масштабного мероприятия);
  • выполнение заведомо определенной работы не может быть установлено на конкретную дату;
  • работа непосредственно связана с практикой, профобучением или дополнительным профобразованием в форме стажировки;
  • при избрании на определенный срок в состав выборного органа или на выборную должность на оплачиваемую работу, при поступлении на работу, связанную с непосредственным обеспечением деятельности членов избираемых органов или должностных лиц в органах государственной власти и органах местного самоуправления, в политических партиях и других общественных объединениях;
  • служба занятости направляет гражданина на временные или общественные работы;
  • гражданин проходит альтернативную гражданскую службу;
  • в других случаях, предусмотренных ТК РФ или иными федеральными законами[1].

По соглашению сторон

Срочный трудовой договор может заключаться по соглашению сторон без учета характера предстоящей работы и условий ее выполнения в таких случаях[2]:

  • работодателем является предприниматель, штат которого не превышает 35 человек (в сфере розничной торговли и бытового обслуживания – 20 человек);
  • на работу принимается пенсионер по возрасту или лицо, которому по состоянию здоровья разрешена только работа временного характера;
  • лицо поступает на работу в организацию, расположенную в районе Крайнего Севера (или приравненной к нему местности), и это связано с переездом;
  • проводятся неотложные работы по предотвращению или устранению последствий катастроф, аварий и других чрезвычайных обстоятельств;
  • лицо избирается по конкурсу на замещение соответствующей должности;
  • договор заключается с творческим работником или лицом, участвующим в создании и (или) исполнении (экспонировании) произведений, согласно перечням работ, профессий, должностей[3];
  • договор заключается с руководителем, его заместителем или главными бухгалтерами (независимо от организационно-правовой формы и формы собственности организации);
  • на работу принимается студент-очник;
  • договор заключается с членами экипажей судов;
  • на работу принимается совместитель;
  • в других случаях, предусмотренных ТК РФ или иными федеральными законами.

Некоторые особенности заключения срочного трудового договора

Обратите внимание на последние пункты двух приведенных здесь списков – они означают, что данные перечни не закрыты. Но, как бы то ни было, возможность заключения срочного договора должна быть прописана в ТК РФ или других, обязательно федеральных, законах[4].

При заключении срочного трудового договора необходимо указать, по какой причине работодатель выбирает именно такую форму трудовых отношений – должна быть ссылка на соответствующее основание из ТК РФ или другого федерального закона. Важно указать и срок действия договора (конкретную дату или наступление определенного события). Все это прописано в ст. 57 ТК РФ.

Максимальный срок заключения срочного трудового договора – пять лет, если иной срок не установлен ТК РФ и другими федеральными законами (ст. 58 ТК РФ).

Прекращение действия срочного трудового договора

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 77 ТК РФ основанием прекращения трудового договора является истечение его срока (ст. 79 ТК РФ).

Причины прекращения действия срочного трудового договора названы в ст. 79:

  • истечение срока действия договора;
  • завершение работы, для выполнения которой был заключен договор;
  • выход на работу лица, обязанности которого временно исполнялись;
  • завершение сезона выполнения договорных работ.

Об истечении действия срочного трудового договора работодатель должен предупредить сотрудника в письменной форме не менее чем за три календарных дня до увольнения (требование не относится к договорам по исполнению обязанностей временно отсутствующих работников).

Действие срочного трудового договора прекращается:

  • если ни одна из сторон не потребовала его расторжения в связи с истечением срока действия;
  • если работник продолжает работать после истечения срока действия трудового договора.

Однако, как уже говорилось, в этом случае работник не увольняется, а переводится на постоянную работу[5]. Допсоглашением вносятся изменения в трудовой договор. Следует обратить внимание, что в ТК РФ о соответствующем допсоглашении не упоминается, однако Роструд советует такой документ оформить[6]. А вот вносить какую-либо запись в трудовую книжку не нужно.

Проблемы при увольнении «срочников»

Работодателю выгодно заключить срочные трудовые договоры, а сотруднику – не очень. Такая форма правоотношений позволяет избежать сложной процедуры увольнения неугодного работника. Человек, понимающий, что может потерять работу, более покладист и усерден.

Хотя законодательство устанавливает ограничения для срочных трудовых договоров, практика показывает, что, во-первых, не всегда ограничения трактуются должным образом, а во-вторых, не всегда выполняются. Рассмотрим некоторые спорные ситуации.

Руководитель подписал допсоглашение к срочному трудовому договору, продлевающее выполнение своих функций еще на три года. Таким образом, общее время нахождения на должности превысило пять лет. Можно ли считать, что трудовой договор стал бессрочным?

Допсоглашение, оговаривающее в том числе срок исполнения обязанностей руководителя, является новым срочным трудовым договором. Соответственно, трудовые отношения по-прежнему носят срочный характер. Разберем данную ситуацию на примере Апелляционного определения Верховного суда Республики Мордовия от 16.01.2014 по делу № 33-91/2014.

Источник: //www.audit-it.ru/articles/personnel/a110/855460.html

Увольнение при истечении срока трудового договора в 2020 году

Что будет с квартирой,  если я не буду продолжать срочный контракт?

> Персонал > Увольнение при истечении срока трудового договора в 2020 году

По истечению срока действия трудового договора работодатель обязан своевременно уволить работника или продлить с ним соглашение. Как уволить работника правильно, не нарушив его права, какие документы нужно оформить – пошаговая инструкция по увольнении срочного сотрудника.

Увольнение по окончанию срока трудового договора – это расторжение трудовых взаимоотношений между нанимателем и исполнителем по причине окончании срочного контракта.

Все действия, связанные с процедурой подобного увольнения, описаны в ст. 79 ТК РФ.

Согласно законодательному акту, увольнение срочного работника необходимо выполнить своевременно, так как в противном случае трудовой договор будет считаться продленным на неопределенное количество времени и для увольнения сотрудника в таком случае нужны будут веские причины. При этом придется вносить изменения в трудовое соглашение, так как уже будут совершенно другие основания для сотрудничества.

Важно: начать всю процедуру увольнения следует с уведомления сотрудника за 3 дня до окончания действия трудового контракта.

При этом следует помнить, что:

  1. Если данная дата попадает на период больничного, то она не переноситься, а больничный следует оплатить в полной мере за все дни пребывания на нем работника, даже если он уже уволен;
  2. При выполнении необходимого объема работы датой окончания действия контракта является дата полного выполнения заданного объема;
  3. При контракте с временно созданным предприятием трудовые отношения прекращаются в день ликвидации компании;
  4. При замещении временно отсутствующего работника, трудовой контракт прекращается в день его выхода на работу, уведомлять работника не нужно;
  5. При выполнении сезонной работы, договор прекращает действовать по факту окончания указанного периода, в таком случае работодатель не обязан уведомлять сотрудника.

Работник, работающий по трудовому договору с истекающим сроком действия, в отличие от нанимателя, не обязан что-либо предпринимать, он имеет право по окончанию срока вообще не выходить на работу без предупреждения, при этом работодатель не вправе его наказывать. Если у руководства есть желание к продлению сотрудничества необходимо предложить работнику составить приложение к трудовому договору.

Правила увольнения при истечении срока трудового договора – пошаговая инструкция 2017 – 2018

Чтобы избежать каких-либо осложнений при разрыве трудовых отношений каждый наниматель должен действовать согласно требованиям закона.

Увольнять сотрудника по истечению срока контракта необходимо по следующей пошаговой инструкции:

Шаг 1. Вручение сотруднику уведомления за 3 дня до прекращения трудового договора.

Составление данного уведомления предполагается в свободном стиле в 2-х экземплярах, оригинал для работника, а копия для подшивки в личное дело, на ней работник должен расписаться с указанием даты получения уведомления.

Если срочный сотрудник замещает отсутствующего, то предупреждать об истечении срока действия не нужно. Контракт автоматически прекращает действия при появлении на работе постоянного трудящегося.

Образец уведомления:

Шаг 2. Составление акта приема-сдачи – если работник обязан был по срочному трудовому договору выполнить объем работ, то необходимо формирование акта о сдаче данной работы в 2-х экземплярах, при этом предназначаемая копия для работодателя подшивается в личное дело работника.

Чтобы составить документ допустимо использовать унифицированную форму или же взять ее за образец.

Шаг 3. Издание приказа об увольнении.

Составление документа выполняется с использованием унифицированной формы Т-8 или Т-8а – для нескольких сотрудников.

В документе следует указать основание для разрыва отношений – истечение срока действия трудового договора по п.2 ст.77 ТК РФ, также указывают период окончания контракта и реквизиты уведомления сотрудника об окончании правоотношений.

Важно: применение унифицированных форм, согласно нововведениям в законодательство с 2013 года, не обязательно, что дает возможность предприятию формировать учетные документы согласно его особенностям, однако придерживаться применения основных пунктов необходимо.

Образец приказа об увольнении:

Скачать образец приказа.

Шаг 4. Подпись приказа работником.

Работодатель в обязательном порядке должен ознакомить с документом сотрудника, относительно которого он издался – копия подшивается в дело.

Шаг 5. Расчет положенных сумм к выплате работнику.

Шаг 6. Запись в личной карточке.

Переносится основание для увольнения по причине истечения срока трудового договора из приказа в последний раздел карточки Т-2.

Шаг 7. Запись в трудовой книжке.

Необходимо указать, что трудовое соглашение прекратило свое действие в связи с истечением срока и сделать ссылку на п.2 ст. 77 ТК РФ – по аналогии с записью увольнительного приказа.

Важно: если день окончания трудового договора выпал на праздник или выходной, необходимо указать первый рабочий день после них.

Шаг 8. Увольнение работника с вручением необходимой документации и надлежащей выплаты, при этом он должен поставить свою подпись в личной карточке и в учетной книге трудовых книжек.

Расчет срочного работника при увольнении

Сотруднику, работающему по срочному договору, необходимо выплатить все положенные компенсации за неотгулянные отпуска.

Весь пошаговый порядок и нюансы выплат, размер которых зависит от срока трудового договора, описан в ТК РФ.

При этом:

  • Работник, подписавший срочный контракт сроком действия до 2-х месяцев имеет право на компенсацию отпуска, если он проработал на предприятии свыше 15 дней.

В таком случае при расчете – сумма отработанных месяцев умножается на 2 и полученная цифра на средний дневной заработок.

Если срочный работник отработал менее 2-х недель, такие дни не учитывается при расчете, а если больше, то в расчет идет число дней соответствующее полному месяцу.

  • Работник, заключивший срочный трудовой договор на период от 2 до 11 месяцев, получает компенсацию при использовании такого же порядка расчета, как прежде, но сумма уже будет другая.
  • В случае срочного договора на период свыше 11 месяцев, используется в ходе расчета коэффициент 2,33, при этом необходимо вычесть количество использованных дней отпуска.

Рассчитать компенсацию неиспользованного отпуска при увольнении в онлайн калькуляторе бесплатно.

Выплата денежной компенсации и всех заработанных средств уволенному при истечении срока трудового договора должна производиться в день увольнения сотрудника согласно законодательству.

Можно ли уволить беременную по срочному трудовому договору

В ходе срочного сотрудничества с женщиной может так произойти, что по истечению данного периода она окажется беременной, тогда работодатель не сможет ее уволить в случае:

  • Написания ею соответствующего заявления;
  • Предоставления работницей медицинской справки с подтверждением диагноза.

В таком случае увольнение беременной женщины невозможно и работодатель обязан продлить срочный трудовой договор до окончания беременности вне зависимости от ее исхода.

Датой увольнения в этом случае будет:

  • При предоставлении отпуска по беременности и родам последний его день;
  • Если отпуск не предоставлен в течение недели после завершения беременности.

Важно: отпуск по уходу за ребенком не предоставляется.

Пособие по беременности и родам при своевременной постановке на учет и при рождении ребенка выплачивается в соответствии с законодательными требованиями.

Когда можно уволить беременную

При этом работодатель имеет возможность уволить беременную работницу в связи с окончанием действия срочного трудового договора при соблюдении таких условий:

  1. Данный работник нанимался для замещения отсутствующего специалиста;
  2. Перевод работницы на более легкий труд с ее согласия недопустим.

В ходе такого увольнения работодатель обязан предложить беременной работнице все существующие у него вакантные места соответствующие ее квалификации или рангом ниже, с соответствующей оплатой или на порядок ниже.

После расторжения срочного трудового договора по причине истечения срока его действия и полного расчета с работником, наниматель не обязан в срочном порядке извещать ПФР, так как отчет за это произойдет в конце отчетного периода, однако при желании доступно выполнить моментальное уведомление.

Также следует помнить, что сотрудничество на срочной основе полностью прописано в законодательстве, что требует надлежащего его исполнения.

Вопросы и ответы по теме увольнения срочных работников в 2018 году

Вопрос 1: Трудовой договор истекает в выходной день. Можно ли оформить увольнение выходным?

Ответ: Главное – это не ущемить права работника. Правильно будет оформить увольнение в следующий рабочий день.

Вопрос 2: У нас есть работница на срочном договоре – сообщила, что беременна. Обязана ли компания ей начислить и выплатить декретные?

Ответ: Работодатель обязан продлить срок договора и выплатить единовременное пособие за ранние сроки постановки на учет и декретное пособие.

Единственное исключение – это замещение отсутствующего и его выход на работу. В таком случае увольняется даже беременная.

Если по состоянию работать на прежней работе она не может до декрета, то компания должна предложить другие вакантные должности, на которых она сможет работать.

Вопрос 3: Меня приняли на работу на ограниченный срок, но в трудовом договоре я не нашел срока действия. Что это значит?

Ответ: Это означает, что трудовой договор является бессрочным. Устные договоренности не имеют в данном случае силы, важно содержание контракта, а если в нем отсутствует срок действия в любом виде (окончание работ, выход постоянного работника, конкретная дата или определенный срок), то он признается бессрочным. Уволить вас по п.2 ст.77 не имеют право.

Вопрос 4: По электронной почте я получил от работодателя за 3 дня уведомления об увольнении – истекает срок трудового договора. Через 3 дня меня уволили по п.2 ст.77. Правомерны ли действия работодателя?

Ответ: Уведомление должно иметь письменную форму, на котором вы должны поставить свою визу об ознакомлении.

Электронный вариант не подтверждает выполнение работодателем обязательства по информированию сотрудника об увольнении.

Вы вправе обратиться в суд, который потребует восстановить вас на рабочем месте в связи с нарушением трудового законодательства – у работодателя не будет письменного подтверждения уведомления с вашей подписью.

Вопрос 5: Пропустили момент окончания срока договора с сотрудником, он пока работает дальше. Как его теперь уволить?

Ответ: Если срок пропущен, то трудовой договор стал бессрочным. Уволить сотрудника можно только по общим основаниям.

Вопрос 6: Срочная работница беременна, но заявление о продлении срока договора не подавала и справку не приносила. Можно ли ее уволить?

Ответ: Ситуация не однозначна, существует практика различных судебных решений. С одной стороны продление выполняется на основании заявления и справки. С другой – данная ситуация точно описана в ТК РФ и является обязанностью для работодателя.

Возможно, сотрудница не знает о своих правах, нужно сообщить ей об этом. Возможна ситуация, что после увольнения она узнает о том, что можно было продолжить работать и получить декретные, и обратится за защитой своих прав в суд.

Решение суда может быть и на ее стороне.

Вопрос 7: Можно ли уволить работника по причине окончания срочного договора, если он на больничном?

Ответ: Да, можно. Но больничный нужно оплатить полностью.

Задайте свой вопрос

Источник: //buhland.ru/uvolnenie-pri-istechenii-sroka-trudovogo-dogovora/

Что делать, если застройщик затягивает сдачу дома

Что будет с квартирой,  если я не буду продолжать срочный контракт?

Не умеет наш народ укладываться в дедлайны.

Ника Троицкая

маркетолог в недвижимости

Поэтому когда застройщик начинает затягивать сдачу дома, все нормальные люди начинают волноваться — на той стороне может быть как обычная русская безалаберность, так и безбашенная афера с уголовной статьей.

Я хочу, чтобы люди покупали квартиры у порядочных застройщиков. Но бывает, что и хороший застройщик нарушает срок сдачи. Сегодняшняя статья для тех дольщиков, кто попал в похожую ситуацию: застройщик вот-вот сорвет или уже сорвал сроки сдачи. Разбираемся, как быть.

ОБРАТИТЕСЬ К ПОРЯДОЧНОМУ ЮРИСТУ, ОКЕЙ?

Вот и славно.

Сроки срываются не всегда потому, что застройщики — жулики. Стройка — большой риск для застройщика. Ему приходится прогнозировать на несколько лет вперед доходы от продаж, работу строителей, курсы валют, отношения с местными властями, законы, федеральную политику в строительстве. Не всегда прогнозы сбываются.

Во время стройки может что-то произойти, что затянет срок. Неделя простоя там, две недели пропущены здесь — постепенно набегает большая задержка. Застройщик перестраховывается и берет срок на стройку с запасом, но бывает, что не хватает и его.

По закону любой застройщик может предложить вам дополнительное соглашение о переносе сроков — то есть предложить вам изменить договор. Если застройщик понимает, что не успеет достроить дом в срок, то не позднее чем за 2 месяца до истечения срока обязан вам об этом сообщить и у него есть право передоговориться с вами на новые сроки. У вас есть право не передоговариваться.

Застройщику выгодно с вами передоговориться. Это значит, что в вашем ДДУ как будто поменялся срок сдачи, а значит, вы не против задержки.

Застройщики подгоняют новые сроки так, чтобы гарантированно уложиться и не платить никаких неустоек.

Если же они не впишутся и в новый срок, то неустойки в любом случае будут ниже, чем если бы они отсчитывались от старых сроков. Короче: допсоглашение — это ваше согласие на бесплатный перенос сроков.

Часто застройщики выставляют все так, будто вы обязаны подписать дополнительное соглашение. Они присылают уведомление о переносе: «Настоящим уведомляем вас, что срок передачи изменяется на такой-то, вам необходимо явиться такого-то числа и подписать соглашение о переносе». Некоторые на это ведутся — сила слова!

Вам переносить срок невыгодно, поэтому на перенос не соглашайтесь. Вы не обязаны.

С вами наверняка будет общаться юрист застройщика, причем довольно жестко. Спокойно скажите ему: «Я понимаю, что ваша работа — убедить меня в этом допсоглашении. Но мне это невыгодно, неустойка за просрочку получится меньше или ее не будет вообще. Эти деньги я лучше потрачу на ремонт». Вся напускная серьезность застройщика — это не более чем психологический прием, не ведитесь.

У застройщика не получилось подписать допсоглашение, и он предложил соглашение об отступном — тоже на меньшую сумму. Покупатели отказались и от него, а через суд взыскали почти 240 тысяч вместо предложенных 50

Личный архив юриста Андрея Таргашова

Оцените, насколько реально, что застройщик достроит дом, и сколько времени ему на это понадобится.

Если застройщик все же достроит дом и сдаст его, у вас появляется право требовать неустойку за просрочку и договариваться о компенсации найма квартиры.

Для оценки используйте профессиональную помощь, а не смекалку и интуицию — если вы не строите дома каждый день, вашей интуиции не хватит, чтобы оценить состояние объекта.

Посмотрите, какой срок переноса хотел получить застройщик, когда предлагал вам подписать допсоглашение. Если это срок до года, то шансов на сдачу больше (так считает наш юрист-консультант).

Если срок больше года, то может случиться так, что застройщик не достроит дом и не сдаст его.

Если квартира стоит 5 миллионов, а просрочка — год, у вас есть право потребовать 912,5 тысячи рублей за просрочку:

  • 5 000 000 × 365 × 1 / 150 × 7,5% = 912 500 Р(неустойку считают по ставке, которая действует на момент вынесения решения, мы для расчетов взяли текущую — 7,5%)

Если так сделают все дольщики, застройщик вряд ли сможет с ними рассчитаться. Скорее всего, застройщик подаст на банкротство, а новостройку будет достраивать кто-то другой.

Чтобы оценить шансы на сдачу, лучше всего позвать юриста. Но не простого, а золотого, с опытом работы с застройщиками. Золотой юрист проверит, есть ли движение по счетам застройщика, и поймет, стоит ли инициировать процедуру банкротства.

Земельный участок, на котором строится дом, находится в залоге у дольщиков — возможно, есть смысл его продать. Но это всё уже разборки из высших сфер, и заниматься этим нужно, обложившись лучшими юристами.

Если на этом этапе вам кажется, что вы достаточно хорошо ориентируетесь, чтобы решить эту проблему самостоятельно — вам кажется.

Обычно в случае задержки есть три варианта: дождаться сдачи дома, продать квартиру или расторгнуть договор с застройщиком. Начнем с ожидания.

Риски. Долго ждать. Если застройщик обанкротится, судьба объекта туманна — может быть, найдут другого застройщика. Он может изменить проект, чтобы уложиться в бюджет. Вы не знаете, какой застройщик будет достраивать дом. Новый застройщик не будет выплачивать вам неустойку, потому что он не правопреемник старого, то есть он не отвечает за долги старого застройщика.

Иногда дольщики вместо поиска застройщика создают жилищный кооператив, скидываются, нанимают подрядчиков и достраивают дом. Это дополнительные расходы — не все к ним готовы.

Вам принадлежит право на квартиру в недостроенном доме. Это право чего-то стоит, если его удастся продать.

Преимущества. Вы получаете деньги, возможно, даже больше, чем вложили, потому что выше строительная готовность дома. Вы избавляетесь от риска, что квартиру не достроят.

Риски. Продать с выгодой может и не получиться: долгострои не так ликвидны. Возможно, покупатель согласится взять вашу квартиру только при большой скидке. О продаже нужно будет рассказать в декларации.

Что делать. Обратитесь в отдел продаж застройщика и попросите их продать вашу квартиру, пообещайте агентское вознаграждение — как риелторам.

Скачайте рендеры с сайта застройщика и разместите объявления на сайтах объявлений — «Циан», «Авито», «Юла» — и городских форумах, если такие есть. Расскажите в соцсетях и среди знакомых, что продаете квартиру. Поручите продажу риелтору.

Когда найдете покупателя, заключайте с ним договор уступки прав и обязанностей.

Договор уступки — передача всех имущественных прав и обязанностей по ДДУ другому человеку. То есть фактически у другого человека получается свой ДДУ с вашим застройщиком. Теперь это его проблемы, хе-хе.

Любой договор можно расторгнуть, условия расторжения прописаны в договоре и гражданском кодексе. Никто никому не раб.

Риски. Если у застройщика все плохо с деньгами, он может выплачивать вам очень долго. И нельзя наверняка сказать, выплатит ли.

Дело в том, что в момент расторжения договора вы возвращаете квартиру как бы сразу и обязательство вернуть вам деньги у застройщика возникает тоже сразу.

Но когда он выполнит свое обязательство? Главный риск — что застройщик будет возвращать вам деньги за квартиру очень долго или не вернет никогда.

Некоторые жулики выводят деньги со счетов, а когда дольщики обращаются к ним с исками и требованиями возврата денег, то разводят руками: «Денег нет, но вы держитесь».

Что делать. Что делать — вам скажет ваш прекрасный юрист, которого вы уже давно наняли.

Чтобы избавиться от риска, что не будет встречного исполнения, договоритесь с застройщиком подписать расторжение только в случае, если застройщик откроет аккредитив в пользу дольщика. Это специальный счет в банке, на который застройщик сразу зачисляет деньги в вашу пользу, а банк вам их отдаст тогда, когда вы зарегистрируете расторжение договора.

Если расторгаете в одностороннем порядке, пишите уведомление, что вы расторгаете договор и требуете выплатить вам стоимость квартиры и неустойку с момента внесения денег по ДДУ.

С неустойки придётся заплатить налог государству: 13% от суммы неустойки

Лайфхак с аккредитивом здесь, скорее всего, не сработает, так как, отправив отказ, вы уже достали шашку и машете ею. Односторонний отказ рубит все отношения — надейтесь только на добрую совесть или слабые нервы застройщика (угадайте, как часто у застройщиков это встречается).

Письмо составляйте в свободной форме под диктовку вашего высококвалифицированного юриста и отправляйте по правилам, о которых мы рассказывали в статье «Как получить от застройщика компенсацию найма квартиры».

Серьезно: ЮРИСТА. НОРМАЛЬНОГО ЮРИСТА НАЙМИТЕ.

Источник: //journal.tinkoff.ru/past-deadline/

Правила расторжения договора аренды или найма квартиры

Что будет с квартирой,  если я не буду продолжать срочный контракт?

Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомиться еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.

Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.

Особенности расторжения и вообще урегулирования ситуации, связанные с исключительными обстоятельствами 2020 года – пандемией короновируcа COVID-19 – мы разобрали в отдельной статье.

Скачать дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора найма

Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

  1. Соглашение сторон
  2. Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
  3. Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
  4. Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.

Расторжение договора по решению суда

В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

А что будет после расторжения договора?

Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.

Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора.

Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).

Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Экспресс-консультация по форс-мажору COVID-19

Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.

Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.

Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).

Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:

  1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Уведомление о расторжении договора аренды

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.

Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.

Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:• Наименование документа;• Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;• Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;• Основания, по которым направляется данное уведомление;

• требования, выражаемого в уведомлении.

Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.

Скачать образец уведомления о расторжении договора найма

Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Подведем итоги

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма.

Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма – физическому лицу.

И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.

Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.

Что будет, если я не приму квартиру у застройщика в срок?

Что будет с квартирой,  если я не буду продолжать срочный контракт?

Необходимо внимательно ознакомиться с договором долевого участия. Как правило, существует схема одностороннего актирования: застройщик направляет Вам по почте односторонний акт, и с этого момента квартира считается Вами принятой. Единственная актуальная для Вас санкция в таком случае — это оплата коммунальных платежей.

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Приемка квартиры в новостройке без отделки

Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:

Однозначно застройщик вправе наложить на Вас штрафные санкции, но забрать квартиру самовольно — точно нет. В соответствии с законодательством обязательства по договору обеим сторонам следует исполнять в полном объеме. В противном случае предусмотрены неустойки.

Застройщик обязан был уведомить Вас о завершении строительства, что он и сделал в положенный срок. Срок передачи квартиры должен быть прописан в договоре. Передача и принятие квартиры могут произойти только за 14 дней или в течение одного месяца после установленного договором срока.

Если Вы не сможете принять объект долевого строительства в течение максимум двух месяцев со дня, предусмотренного договором, застройщик вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче квартиры и применить к Вам штрафные санкции.

Отвечает вице-президент ГК «АРИН», руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

Все, что может применить к Вам застройщик, прописано в договоре долевого участия. Прочтите внимательно и все поймете. Если он применит к Вам санкции, превышающие условия договора, или договор не соответствует закону, то обращайтесь в суд. Но самый простой способ — это найти представителя в Анапе для приемки квартиры.

Обратитесь в крупное агентство недвижимости или в юридическую фирму и закажите у них услугу по приемке квартиры у застройщика. Это точно будет дешевле перелета и гораздо качественнее, чем Вы сделаете это сами. Я рекомендую агентство недвижимости, так как приемка квартиры не столько юридический вопрос, сколько вопрос компетенции.

5 правил, как принять квартиру в новостройке

Что если площадь квартиры не совпадает с указанной в ДДУ?

Отвечает руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов:

214-ФЗ не содержит положений, предоставляющих застройщику право на расторжение договора по такому основанию. Однако закон допускает возможность составления одностороннего передаточного акта.

Согласно п. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ, при отказе или уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

После оформления одностороннего акта право собственности на квартиру переходит к дольщику и на него возлагаются все обязанности собственника, в том числе по оплате коммунальных платежей. Также застройщик вправе взыскать убытки, вызванные задержкой в передаче квартиры.

При этом 214-ФЗ допускает, что приемка квартиры может осуществляться как самим дольщиком, так и его законным представителем, действующим на основании доверенности. Таким образом, в случае невозможности личного присутствия на приемке Вы можете делегировать свои полномочия человеку, имеющему такую возможность.

Какие услуги я должен оплачивать до оформления прав на квартиру?

Доплачивать ли, если площадь квартиры больше заявленной?

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Застройщик не имеет полномочий «забрать» у Вас приобретенную Вами квартиру или применить к Вам штрафные санкции.

В случае, если Вами не будет принят объект долевого строительства, то есть если Вы не подпишете акт по истечении двух месяцев со дня приемки объекта, установленной в договоре, или по истечении 14 дней со дня уведомления Вас застройщиком о дате сдачи-приема объекта, застройщик имеет право подписать односторонний акт приема объекта.

С этого момента Вы несете риски случайной гибели этого имущество и все обязанности по его содержанию. Кроме того, Вам будет затруднительно в дальнейшем доказать недостатки переданного застройщиком объекта недвижимости.

Важно: акт понадобится Вам для регистрации права собственности. Рекомендуем Вам нанять представителя, оформив на него соответствующую доверенность для принятия объекта/квартиры и подписания акта.

Право собственности на данный объект Вы можете оформить в любое время.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как купить квартиру по договору переуступки?

Когда можно начинать ремонт в новостройке?

Новостройку сдали, не подключив к коммуникациям. Что делать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: //www.domofond.ru/statya/chto_budet_esli_ya_ne_primu_kvartiru_u_zastroyschika_v_srok/7750

Юрист Лукин